总部基地专题研究易居（中国）克而瑞·华南区域中心2009-5-10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录1加工制造型?北京经济技术开发区星网工业园2物流型?哥本哈根机场商务花园3研发及高科技型?PARKWEST西区商务花园基案?美国硅谷?中关软件园础例?上海张江高科技园区知研?创智新天地识究4企业内脑型?剑桥商务花园?北京BDA国际企业大道?北京丰台ABP总部基地5后台服务型?上海浦东张江银行卡产业园6国际组织总部型?纽约联合国总部大厦?新加坡商务花园www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2总部基地基础知识www.fdc01.com房地产智库什么是总部经济？总部经济背景经济全球化程度的加深和信息技术的快速发展，企业资源配置方式正在发生着深刻变化，企业通过把生产制造功能在土地、能源、材料、劳动力等常规资源成本较低的区域配置，将研发、营销、融资、战略管理等总部功能在人才、信息、技术等战略资源密集的中心城市配置，形成一种新的资源配置模式，实现了资源在企业层面上的空间优化配置，这种新的资源配置方式以及总部聚集所形成的新的经济形态可以用“总部经济”来描述。总部经济概念所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济的核心价值——企业通过总部与生产制造或分支机构在不同空间的布局实现资源再配置收益。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4总部经济产生和发展的三大前提条件信息经济充分发展战略资源需求提升区域资源偏差较大网随在络及通讯技术的普着企业规模扩大和发达的中心城市，及，使得企业内部市场竞争加剧，对战略资源密集，其信息传递和组织成于战略资源(信息获取的成本较低；本大大降低，企业、高级人才、科研在欠发达地区，常有条件实现内部不成果等)的需求越规资源密集，其获同组织的空间分离来越强烈。取的成本较低。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5总部经济产生的五大效应税收贡献效应广州市总部经济发中国总部经济发展展规划报告社会资本效应产业乘数效应五大效应劳动就业效应消费带动效应总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7总部基地是什么？总部释义：——从职能上讲，企业的战略决策中心、管理中心及关键资源控制中心。——从空间上讲，是企业全部高端职能中心或部分高端职能中心的办公场所。总部基地释义：——从功能上讲，是某种产（行业）业链的产业集群。——从空间上讲，是某种产（行业）业链企业集聚的场所（建筑或片区）。研发中心组装中心销售中心部交通较便捷，环境优雅，交通便捷，仓储物流服务出行方便，仓储物流服务分选址要求低污染产业集聚，单位租，单位租金低。，金融服务功能。总金低。部职大面积，往往不需要配套大面积，往往对楼层数、展示功能、交易功能兼备能中央空调、内部装层高，楼板承重要求较高，24小时对外通讯且设中办公产品要求修，24小时电等供应。，24小时电等供应。备数量要求高，24供电心等。选员工餐厅、员工宿舍、便员工餐厅、便利店、租赁员工餐厅、酒店、租赁公址商务服务要求利店等。公寓等。寓、正餐餐饮、银行、便要利店等。求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8商务花园与CBD写字楼是互为补充的两种总部基地物业形态商务花园城市CBD高层写字楼城市边缘区域，产业园内部或郊区城市化较为完城市内部，市中心，CBD区域。位置分布善的区域。两1、低容积率，高绿化率；1、高容积率，低绿化率；种2、建筑密度低；小体量，低层；2、建筑密度高；大体量，高层；形3、独立性（独门独院，占天占地，一般具独立冠3、标准化办公空间。产品形态态名权）；的4、个性化（满足公司个性化需求，彰显公司形总象）部1、需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型1、需要浓厚的商业氛围以增加商业基公司或部门，如软件、研发等；机会的服务类企业：如贸易、广告、地2、需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公律师、咨询等类型企业；的客户类型司，如“后台服务型”公司（呼叫中心、快递服务2、金融企业总部：需要在城市中心对公司等）；区的核心地段办公，以显示公司的实比3、不过分依赖城市中心区商务及商业配套的公司力，增强投资人的信心。分。析1、企业希望通过良好的办公环境，激发员工的创1、企业看重公司的综合商务成本，造力，提高效率；因此需要聚集在城市中心商务区以降客户心理2、希望通过独立的个性化办公物业彰显公司实力低综合商务成本；及品牌。2、以写字楼所在区位地段体现公司形象，彰显实力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9以总部经济定位的商务花园，代表了未来企业总部选址的趋势总部基地的发展趋势必必要要条条件件必必要要条条件件城市发展过程中的物流服务的发展、网络郊区化以及产业整通讯条件的成熟使大经商务花园合、产业集群发展济圈跨区域协作成为可的必然趋势。能。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库10商务花园的基本特征1产业类型以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等。截取不同产业链高端，使各产业链不同部分在同一区域密集分布，通过分工、协2产业结构调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。3地理区位主要坐落在城市边缘地带，相对市中心既有一定的独立性，又有很好的可达性。已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时相关配套及4园区功能服务产业集聚，自成一体。5园区规划表现为低容积率、高绿化率、建筑多以小体量、多层为主。6园区环境追求生态，注重对环境的保护，注重人与自然的和谐发展。7区域资源要求区域内有充足的智力型人力资源。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11商务花园产业集群价值分析跟随主流企业发展的上下游企业为主流企业服务的配套为园区园工提供生活服机构:金融、风投、商主流企业务的企业：餐饮、休闲务、服务企业等。娱乐企业等。研发制造物流营销?一个/几个某特定行业的主流企业在商务花园的聚集，可以使商务花园体现出明显的行业特征，从而形成特定的主题。?服务于主流企业发展的上下游企业追随这些核心企业入住商务花园有助于形成完整的产业链条。?为主流企业服务的配套机构以及为园区园工提供生活服务的企业的入住有利于提升商务花园的人气；商务花园的发展亦促进了上述企业的发展繁荣。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12商务花园在国外已历经四代发展，已形成成熟理念及发展模式阶段一阶段二阶段三阶段四工业园的演变商务与社区发展邻里关系NEWTOWN城市边缘，由多组城乡结合部规模较大，交通便大型综合社区基本情况小规模的建筑组成利偏重于基于科学研商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国商入园企业发的企业企业务花研发、仓储、办公办公、部分商业设办公、商业、金融办公、商业、金融园功能施、居住、教育、休的闲发展建筑标准较低，但营造出共同生活的与城市的联系愈发一个可以“自给自进比工业园有所提高社区气氛，融进城紧密，成为城市功足”，及可以提供足程市生活的元素能的一部分。出现够内部交流空间的特点私人空间和公共空综合社区。间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13国际总部基地六大发展模式模式KPI案例交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水北京经济技术开发区星网工1、制造加工型平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持业园、英格兰沃灵顿商务花；标杆企业带动；形成相关产业链。园（建设中）靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，哥本哈根机场商务花园2、物流型占地面积广阔，符合行业特点的办公场所产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施Parkwest西区商务花园、3、研发及高科技型先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动硅谷、中关村软件园、张江。高科技园、创智天地良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到剑桥商务花园、北京BDA国达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信际企业大道、北京丰台区4、企业内脑型息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业ABP总部基地务对象的服务公司入驻。土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，上海浦东张江银行卡产业园5、后台服务型标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开纽约联合国总部、日内瓦联6、国际组织总部放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要合国总部、新加坡商务花园求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚集www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14国际总部基地KPI指标体系最重要最不重要类型交通产业链政策商务人流信息流物流技术流资金流环境加工制造型物流型研发及高科技型企业内脑型后台服务型国际组织总部型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库15总部基地案例研究www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库