[锐意标地产鼎思时想家代，—产—业地标产鼎专业联服合务产商]业地产研究中心[锐意标地产鼎思时想家代，—产—业地标产鼎专业联服合务产商]业地产研究中心[锐意标地产鼎思时想[锐意地产思想家，产业地产专业服务商]家代，—产—业产业地产项目的价值提升地标产鼎专标鼎时代——标鼎联合产业地产研究中心业联服合务2012年5产月商]业地产研究中心“三维一体”思维法[城市发展锐意标地分析产鼎思时想家代，—产—业地标产鼎专业联服合务产商产业地产]业地产研规划建筑设计究构建适宜的中运营模式的系统解决方心案[锐意标地产鼎思一、城市发展分析时想家代，—产—业地城市发展是产业地产价值提升的前提标产鼎专业联服合务产商]业地产研究中心城市发展分析n什么是城市发展分析[锐意标地产城市发展分析鼎思时想落落家代，实实—产—业地指反标产协调鼎专导馈联业服●●合务产业规划城市规划产商]业分析分析分影地协调解响产研究中引约心导束产业地产城市发展分析n什么是城市发展分析[锐意p产业竞争力是城市和区域发展的根源，城标地产鼎思市功能的协调是产业竞争力得以持续的基时想家代，础。—产—业地标产p产业规划与城市规划在发展过程中式一种双鼎专业联服向互促的关系，互为条件，互相作用，不断合务产商]推动城市的发展。业地产p产业作为城市发展的支柱和动力源泉，城市研究作为产业发展得载体和依托，产城一体，构中心筑城市宜居宜业的发展格局。城市发展分析n产业规划分析[锐p产业规划概念意标地产鼎思时想家代，　　从当地实际状况出发，充分论证国内外及区—产—业地域经济发展态势后，对当地产业发展定位、产业标产鼎专业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会联服合务产商环境影响，实施方案等做出的科学计划。]业地产研　　简单的说：产业规划是解决该区域内产业究中“发展什么”以及“如何发展”的问题。心城市发展分析[p产业规划分析内容锐意标地产鼎思?时想该区域产业发展战略与目标家代，—产?—业该区域产业结构及产业链地标产鼎专?该区域产业现状分析业联服合务产商?该区域产业发展政策]业地产研究中心城市发展分析[p锐产业规划分析方法意标地产鼎思时想?家多纬度论证代，—产—业?不同阶段客户需求市场调研地标产鼎专业?筛选目标客户群联服合务产商]业地产研究中心城市发展分析●多纬度论证[锐国家战略解读意标地产鼎思时想？区域产业目标家代，—产—业地政标产经典案区域战鼎专例解读？区域产业缺口业产略解读联服业合务产商池]业地企研？产业链发展顺序产研究中？利益与风险心产业能城市资力解读源解读城市发展分析●不同阶段客户需求市场调研[政锐?促进区域发展意府标地产目鼎思?增加就业与税收时想标家代，—产哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)—业地企业成长阶段模型标产鼎专业联服合务产商]发展规范化精细化合作业创业阶段集体化阶段地企阶段阶段阶段阶段产业研究需中求发展心载体孵化器加速器工业园城市发展分析●筛选目标客户群[锐产业相关企业信息产业相关企业信息意标地产鼎思时想家代，—产—业地标产项目定位鼎专业联服合务企业业务拓展需求产商]业地企业区域资源需求产研究企业项目配套需求中心…目标客户群…城市发展分析n城市规划分析[锐意标地p城市规划概念产鼎思时想家代，—产　　为了实现一定时期内城市的经济和社会发展—业地标产目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利鼎专业联服用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作合务产商]的综合部署和具体安排。业地产研究　　简单的说：城市规划是解决该区域内“土地中如何合理利用”以及“空间资源如何有效配置”心的问题。城市发展分析p[城市规划分析内容锐意标地产鼎思时想?家城市总体规划代，—产—业?城市控制性详细规划地标产鼎专业?土地政策联服合务产商]业地产研究中心城市发展分析p[城市规划分析方法锐意标地产鼎思时想?家选址论证代，—产—业?用地分析地标产鼎专业?体量测算联服合务产商]业地产研究中心城市发展分析●选址论证（SWOT分析法）[优势劣势锐内部能力意标地●招商能力●招商能力产鼎思●运营能力●运营能力时想代家●融资能力●融资能力，外部因素—产……—业地标产机会鼎专业联服●土地政策合务产商●产业政策增长型战略扭转型战略]业交通地●产…研究风险中心●土地政策防御型战略多元型战略●产业政策●交通…城市发展分析●用地分析——用地规模[锐意标地产鼎思时想类别综合性园区专业性园区家级别代，—产—业地一级2000亩以上1000至2000亩标产鼎专业联服合务产商二级1000至2000亩500至1000亩]业地产研三级1000亩以下500亩以下究中心城市发展分析●用地分析——场地条件[n场地平整度nn地质n周边产业锐拆迁意标地坡度等级:??一般土质?农业产拆迁类型鼎思?5%?拆迁量?沙质?工业时想代家???，5%-10%?拆迁难度难开挖石质服务业—产—业?10%-15%地标产?大于15%鼎专业联服合务产商nn]基础设施建设内部敏感设施n周边自然环境业地产?公路?军事设施?山地研?铁路?文物?湖泊究中?机场?政府设施?河流心?水?海洋?电?加油站城市发展分析●体量测算——业态规划产业链：[核心行业锐上下游行业意标地配套行业产鼎思…商业配套：时想代家总部办公，—产其他配套酒店会所—业地会议培训标产鼎专业住宅（公寓）配套…联服合务住宅(公寓)配套产商]业商务配套：地员工宿舍产专家楼研产业链究员工居家…中其他配套：心文化设施体育设施景观设施…城市发展分析●体量测算——强度测算[锐意生产类办公类流通类标地产鼎思时想商务酒店区2.0~3.0商务酒店区2.0~3.0商务酒店区2.0~3.0家代，—产—业商业配套区1.0~1.5商业配套区1.5~2.0商业配套区1.5~2.0地标产鼎专业标准厂房区0.7~1.0独栋办公区1.5~2.0市场区0.7~1.0联服合务产商]办公区1.5~2.0联合办公区2.0~3.0办公区1.5~2.0业地产住宅区2.0~3.0住宅区2.0~3.0住宅区2.0~3.0研究中其他配套区1.0~1.5其他配套区1.0~1.5仓储区0.7~1.0心其他配套区1.0~1.5[锐意标地产鼎思二、构建适宜的运营模式时想家代，—产—业地适宜的运营模式是产业地产价值提升的基础标产鼎专业联服合务产商]业地产研究中心构件适宜的运营模式n不同运营模式下的KPI[锐意标地产鼎思时想运营核心结构类型园区形态运营方式家代，—产—业地标产主力企业带动，土地鼎专模式一土地运营政府主导型业一、二级开发并存联服合务产商综合性园区]业整合资源，促进产业地模式二资源运营政企结合型产链发展与服务提升研究中心资本效应，驱动物业模式三资本运营企业主导型专业性园区资产升值构件适宜的运营模式[锐意标地客户需求重点风险控制未来发展方向产鼎思时想家代，准确把握经济环—产—业模式一定制化产品城市更新，扩展城市集群地境、政治环境标产鼎专业联服合务弹性的招商策略，产业升级，向产业高端产商模式二配套服务]业良性的资金循环和高端产业发展地产研核心产品模块化产业资本与金融资本互究模式三品牌效应中，快速复制动共赢心[锐意标地产鼎思三、规划建筑设计系统解决方案时想家代，—产—业地规划建筑设计系统解决方案是产业地产价值标产鼎专业提升的支撑联服合务产商]业地产研究中心规划建筑设计系统解决方案n产业地产规划设计的变革[锐意标地产鼎思时想p服务价值＞设计价值家代，—产—业地标产鼎专业p单一技术服务综合系统服务联服合务产商]业地产p服务的细分程度越来越高，专业化程度加强研究中心规划建筑设计系统解决方案p对接社会资源，建立服务平台，提升服务价值[锐意标地产鼎思时想家代，人力资源—产—业研发地产标产鼎专联业金融服务运营业服合务地产商]平台业技术产地行业协会产研究中政府部门心…规划建筑设计系统解决方案■综合系统服务是项目顺利推进的保[障锐意标地产鼎思时想家城市发展代，—产—业地标产招咨技运鼎专金联业商询术营服融合务以城市发展产商服服服服]服为导向，以业务务务务地务整合各方面产研服务为保障究，展开产业中心地产项目的运营模式相关工作。规划建筑设计系统解决方案■产品细分、服务细分，需要无缝连[接锐意标地产鼎思时想代家方案设计，项目设计—产—业地管理标产鼎专业联服合务产商]业地项目咨询产工程设计项目后期研究运营评估中心规划建筑设计系统解决方案[锐意标地产鼎思四、经典案例分析时想家代，—产—业地标产鼎专l业吉峰农机（西北(国际)农机机电贸易联服合务产商]业城）地产研l青羊总部基地究中心[锐意标地产鼎思时想家代，—产吉峰农机—业地标产鼎专业（西北(国际)农机机电贸易城）联服合务产商]业地产研究中心城市发展分析■公司背景[锐意标地产鼎思时想家代，—产—业地标产　　吉峰农机创始于1994年，经过15年发展，已形成传统鼎专业联服农业装备、载货汽车、通用机电、农用中小型工程机械等四合务产商大骨干业务体系。总资产3亿，员工1000余人，下属控股直]业营店80余家，加盟店600余家，连锁网络覆盖四川、重庆、地云南、贵州、陕西、江苏、广东、广西等地。公司现为中国产研连锁经营协会理事单位、国家一级农机营销企业、中国特许究经营连锁百强企业、全国促创业带就业特许加盟50家示范单中心位。目前，在国家“支农、惠农”的大好政策环境下，公司继续以“推动行业进步、发展现代农业”为己任，立志成为中国最优秀的农机连锁企业。城市发展分析■项目背景[锐意　　西北（国际）农机机电贸易标地产城项目总占地1200亩，总建筑面鼎思时想150家积万平方米，由农业及工程代，—产机械化设备专业市场集群、综合—业地商务配套区、农业生态化总部基标产鼎专地区三大功能板块组成。项目一业联服期占