工业地产专题研讨重庆中原咨询顾问营业中心ChongQing.11.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2什么是工业地产？工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3?全球工业地产发展历程世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高。从1945年开始后，很多国工业地产家将工业地产融入到整个国发展水平家策略之中。工业地产的概念起源于19从1970年开始，工业地产世纪末工业化国家，最早得以迅速的发展，并在各的工业物业出现在20世纪方面逐渐走向成熟。工业初的英国和美国。地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。时间1900年1940年1970年发展初期快速发展期发展成熟期?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4?世界工业地产与工业发展水平关系自19世纪70年代发动了第二次工业地产工业革命，人类进入了电气时第三次工革命工业发业发展代，工业地产在这个时期有了初初期展水平步发展。1940年第三次工业革命爆发，第二次工业革命迅速工业生产技术迅速提升。在工业蓬发展电子信息技术广泛勃发展的大环境下，工业地产需求期应用大量增加，进入迅速发展期。第一次工业革命1970年代，电子信息技术广泛发展得到广泛应用，人类进入后工业成熟期化时代，第三产业崛起。而工业地产走向多元化，进入发展成熟期。工业地产市场是一种要素市场，其存在1760年1870年1940年1970年时间背后是工业的发展需要。工业地产需求蒸汽时代电气时代后工业化的背后是由于工业生产活动的引致需求。时代工业地产的发展与工业息息相关。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5?全球工业地产核心分布由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区如美国为代表的北美地区，以英国、德国为代表的西欧，以及以日本为代表的东亚地区工业地产发展处于世界领先地位。北美西欧东亚?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6?典型案例（美国）：其工业地产强势推动本国经济美国工业自70年代中后期以来，美国工业虽面临来自多方面的挑战，但其在世界工业中1美国工业地产占全世界27%所占的份额一直保持在25～26%的水平。战后的美国制造业曾一度在全球市场中拥有绝对优势，占到全球制造业份额的40%左右。1987～2005年，美国制造业对实际GDP2工业地产对GDP贡献超过30%的贡献率为15%，是所有行业中最高的。1987～2005年间，制造业生产率增长了94%。美国高新技术产业出口约占世界高新技术产业出口总额的1/5。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7?特点一：生态化工业园区生态工业园区作为一个新兴的工业生产理念在美国受到政府、科研机构、工商企业的高度重视，其生态不仅停留在绿化环境方面，园区通过创建基础设施实现废物、能量的再利用，目前全美已建约20个生态工业园区。美国生态工业园区特点??不严格要求成员企业在同一地区，它通过建立计算机模型工业共生：园区的基本理念以"工虚拟生态和数据库建立起成员间的物料或能量联系。虚拟生态工业业共生"与工业生态学为核心，从工业园区园可以省去一般建园所需的土地及设备购置费用，如布朗根本上消除发展与环境的矛盾；斯维尔生态工业园区。?协作生产：由企业组成的社区，不是单个企业的简单总和，而是通过?如马里兰州的费尔菲尔德生态工业园区，这类园区对现已现有改造存在的工业企业通过适当的技术改造，在区域内进行废物协作生产提高生产力；型园区和能量的交换。园内所有企业都采用可持续性生产方式制?生态工业：具有生态工业的创新造可持续性产品。精神，通常一个企业的废料与另一个企业的进料并不完全相同，因此?园区主要吸引那些具有"绿色制造技术"的企业入园，并园区管理者和成员企业探索新技术全新创建创建一些基础设施使得这些企业间可以实现废水、废热等、新方法，改变某种产品设计或改的交换。如美国弗吉尼亚州的查尔斯角可持续技术园区就型园区良某种副产品的质量，以求该副产属于这类园区。品适应另一个企业进料的要求。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8特点二：成熟的信托市场在美国，房地产投资信托基金（realestateinvestmenttrust，简称REITs）通常拥有、并在大多数情况下运营和管理工业物业，如厂房、办公楼、物流设施等，房地产信托基金是美国工业地产的一大特色。根据YahooFinance的行业数据，对美股REITs不同细分类型房地产业企业数量的统计分析从图示可见，在7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与REITs商业办公比例相当。从市值上来说，REITs的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。在金融危机之前，普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。美国拥有众多REITs工业信托巨头，如ProLogis（普洛斯）、AMBProperty（安博置业）、FirstIndustrialRealtyTrust（第一数据来源：YahooFinance，截止2011年8月23日工业地产信托）等。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9?典型案例二（日本）：工业地产推动其战后经济日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。其工业地产发展是促进战后日本经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。上世纪50-60年代初上世纪60-80年代初上世纪80代至今?在经济全球化和?国家中小企业法和新科技革命浪潮都市计划法的颁的推动下，从一?主要围绕发展造布，逐步规范化；般制造业基地向船、钢铁和化工等随着产业结构的变高新技术产业基产业，动员企业在动和基础设施的日地转化，标志着日本沿海建区。趋完善，逐步从沿日本工业园区的海向内地和高速公建设向更加成熟路两侧转移。化和高层次的方向演进。探索期调整期完善期日本工业园区的发展是日本工主要区域：沿海区区域：内地、高速公路业地产的一个显著发展特点。主要产业：制造业主要产业：制造业主要产业：高新技术?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10特点一：数量大、民间主导?日本工业园数量非常庞大，不完全统计超过4500个，78%工业园建设主要是由企业协办，民间主办是日本工业地产的一大特色日本工业园数量非常大，以自造业为主日本共建有各类工业园区4591个，制造业占83.4%，非制造业占16.6%。日本工业园主要由民间主办企业协同兴办的工业园区占了78%。日本1963年全国工业用地面积为0.08万k㎡，到2002年增加到0.17万k㎡，上升了112.5%。数据来源：国家地域公团和企业立地指导中心提供资料?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11?特点二：地价差距悬殊表：日本工业园区地价情况（2006）根据2006年，日本56个工业团地出售价格统计分析可以发现，地价从6万/亩到275万/亩，传统制造业团地地价较低，而软件园、商务园区地价非常高，最高地价与最低低价差距超过43倍。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12?特点三：面积小、产出高日本工业地产发展非常重视对土地资源的利用及保护，工业园区属于高效率生产区，政府严格把握工业用地审批，严控土地的投机倒卖行为，对园区的建设进行监督力度大。日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面积都比较小（大多数为300亩左右），但土地的产出率相当高，约为浙江省的10至20倍左右。Generic合理规划，用法律形式严格限定工业用descriptionof严格控制土地的投机倒卖行为。日本政府对企地。1968年日本政府就制订了《都市计划法》the5factors业购买土地设有多种税金规定，如土地保有税，对城乡工业专用地域、准工业地域、商业地域、地价税等，以防止土地的倒卖行为的发生。和住宅地域等进行了划分，规定工业园区只能在政府指定的工业地域和专用地域中兴建。严格把握工业园区用地的审批权限，加强工程实施对工业园