2012-2-14易居中国专题：工业地产操作模式研究房地产智库www.fdc01.com2国内外工业园区发展模式综合研究1国内外工业园区发展模式综合研究产业园向产业城市发展研究松山湖工业园区发展模式研究423产业园向产业城市发展研究松山湖工业园区发展模式研究56目录房地产智库www.fdc01.com1、国内外工业园区发展模式综合研究房地产智库www.fdc01.com2工业园区、类型、发展模式、转型升级[简介]：通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究XXX[关键字]：房地产智库www.fdc01.com3工业园区综述工业园区发展模式工业园区升级转型整体框架工业园区研究房地产智库www.fdc01.com4工业园区综述工业园区综述房地产智库www.fdc01.com5主要工厂集中地。制造企业和服务企在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：最早的工业园工业园是指建立在一块固定地域上的由工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，设立在衰退的内城地区。业形成的企业社区。XXX2、工业园区定义工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型1、工业园区源起XXX房地产智库www.fdc01.com6中国工业园区发展历程工业园区综述城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型XXX房地产智库www.fdc01.com7一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为开发区；特色工业园区。大陆地区的工业园区分为两类：我国工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。XX工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型XXX房地产智库www.fdc01.com8工业园区发展模式工业园区发展模式房地产智库www.fdc01.com9产业新城以多种产业形式形成产业集群；人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；生态工业园区高新技术科技园电子产业园产业园创意产业园IT高新技术为指导的第三产业和高端制造业；人才、技术、资金高度密集；配套生活休闲娱乐区域工业园区发展模式纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨无配套传统工业园区产业形势园区特点配套设施初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。X房地产智库www.fdc01.com10创意产业园案例——厦门留学生创业园创意产业园案例——厦门留学生创业园非盈利的科技产业化服务机构研发办公楼、厂房、综合楼XX关键要点：房地产智库www.fdc01.com11火炬创业园不盈利的科技产业化服务机构湖里区厦门地图厦门国家留学生创业园厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于1996年底位于厦门湖里区火炬高科技园东侧占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡；紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。高科技产业化的服务机构园区概况区位规模交通成立时间功能定位房地产智库www.fdc01.com12策政惠优收税和日常金基动物业启偿无管理厦门留学生创业园收税缴上租金申请优厦门创业园物管会厦门市政府惠政策1.8投资亿兴建低地价批地，具体价格不详业企有补贴国属下租金火炬高新区管委会厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。运营模式1.??2.1.???2.??资金流出：向政府以较低价格取地投资兴建创业园资金流入：享有租金收益支出：提供无偿启动资金、税收优惠政策租金补贴收入：享有税收收益促进区域经济发展，提升区域影响力火炬高新区管委会：厦门市政府：厦门创业园盈利模式小结：房地产智库www.fdc01.com13孵化企业9999200角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业余家）桥梁和纽带火炬高新区管委会99999角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。政府：运营模式999提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力角色房地产智库www.fdc01.com14水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米zzz其他费用基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等zz设施建设租金价格：26元/平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。空置率：5%zz出租情况建筑总面积：9500平方米单户型面积：80-200平米，其中主力户型140-170平米层高：3.6米，吊棚后2.7米。层数：7层zzzz建筑参数办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业名称创业大厦厂房综合楼研发楼物业组成创业园创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，房地产智库www.fdc01.com15其他费用物业管理费2元/平米水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。zzz几乎是全满z空置率厂房1层租金20-24元/平米z2-6层租金15-18.5元/平米z租金情况创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右层高：6层z户型情况面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米z厂房研发楼综合楼建筑面积5400平方米5400平方米8940平方米创业园名称新业楼昂业楼宏业楼房地产智库www.fdc01.com16zzz物业费40元/月水费2.8吨电费0.572元其他费用zzz户型：1房1厅，面积9*3.3=29.7平米租金：700元/月空置率：129套空8套公寓zzz1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，会议室：2个大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元2-6层为单身公寓功能布局zzz栋数：一栋层数：6层建筑面积：9400平米建筑参数轩业楼名称综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求厂房研发楼综合楼创业园房地产智库www.fdc01.com17第四名休闲配套第三名税收优惠会议室情况客户询问频次排名第二名首期无偿启动资金办公楼物业形态餐饮情况安静程度第一名租金优惠户型面积公寓户型面积和档次绿化环境优惠政策办公场所综合配套zzzzzzzzz关注点分类客户咨询过程中主要询问问题“租金有什么优惠呀？”“首期无偿启动资金能申请多少呀？”“有哪些税收优惠呀？”“办公室户型面积有没有200平米左右的？”“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…”创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及IT/光电子28%生物15%机械10%其他13%软件22%新材料12%入园企业构成企业类型入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。z房地产智库www.fdc01.com18留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。无偿资助金：符合条件的每家10万元。房租减免：用于研发、生产的厂房，在60～150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。XXXX留学人员优惠政策入园企业享受无偿