做中国最有价值的房地产服务机构MakethemostvaluablerealestateservicesintheChina本报告是严格保密的。谨呈：海南金泰恒业房地产有限公司金泰·海南东方项目市场研究报告同致行（中国）顾问部版权声明：2012.10本文本报仅告是供客严户内格保密的。部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Framework1.市调工作说明2.项目属性界定3.海南房地产市场分析4.东方市房地产市场分析5.项目发展初步研判6.附件：典型楼盘资料本报告是严格保密的。PART1.市调工作说明本报告是严格保密的。市调情况说明○项目组在市调过程中，通过踩盘、访谈、搜集相关资料，采集了翔实而全面的数据；○本阶段工作主要以调整，更新基础数据为主，主要目的在于表达项目组对于本地市场的整体把握，为后续工作做好铺垫。本报告是严格保密的。PART2.项目属性界定本报告是严格保密的。区位概况项目位于东方市，地块规模较大，紧邻海边，河流横穿p本项目地块占地面积约1625261㎡，地块呈规则方形；p滨海：地块位于东方市板桥镇南部，项目地块有海景资源和沙滩资源，面对世界极度缺乏的海景资源，项目极易被打造成滨海休闲度假区；p内河：利章河横穿地块，把地块分成东西两半，可利用地块原生态河景资源打造项目景观河道。板桥集镇本报告是严格保密的。项目规划区按用地情况划分为A、B、C三个分区项，其中A区17个基本指标地块，B区15个地块，C区5个地块，规划为酒店、商业、公寓、住宅、别墅等物业形态项目　数值B-03B-06总用地面积　1625261㎡B-04计容总建筑面积　2582448㎡B-01B-05A-09B-07商业七星级酒店建筑面积141930㎡B-02B-08总建筑面积美食商业街总建筑面积155930㎡A-08B-10A-12B-09酒店式公寓建筑面积379800㎡A-05B-11A-10CB-12高层住宅总建筑面积1355423㎡A-02A-07A-19住宅别墅总建筑面积101563㎡A-01B-16总建筑面积A-03A-13B-13综其中回迁住宅建筑面积127000㎡A-11A-04B-15合旧城改造建筑面积219635㎡A-18A-14B-14技行政办公建筑面积34576㎡A-06术中小学建筑面积32954㎡C-01公共服务A-15经建筑面积客运站建筑面积30741㎡C-03C-02济市政广场2896㎡指建筑密度　23.20%标C-04容积率　1.6A-17AC-05-16绿化率　30%本报告是严格保密的。地块四至地块临近海边，海景资源丰富，周边为板桥镇和村落，环境较为混乱p本项目地块紧邻海边，海景资源较为丰富，但地块临海面宽较少。p东边紧邻海榆西线公路和为环境较差的板桥镇海边排洪沟桥北p南边为板桥中学以及农田西东p西边紧邻北部湾南p北接利章村；p整个地块非常靠近板桥镇和海边，生活配套相对完善、景观资源较好但周边环境较差。板桥中学板桥镇本报告是严格保密的。周边环境当前开发不成熟，未来潜力巨大p项目地块东部紧p项目位于海南省东方市板桥镇，处于黄金纬度位置邻板桥镇中心城（北纬18°47‘41.35”，东经108°40’41.77“）区，西部为海岸处于海南岛西部海岸线中心，邻近成熟的旅游城市三亚。线，其他周边区具有极大的旅游开发潜力。域为农村与盐田等。周边配套发展较弱。板桥镇板桥集镇三亚方域向区目项本报告是严格保密的。配套设施在逐步完善中，规划建设和改造长途客运站、板桥中学、规划小学、镇政府及市政广场等配套设施特征分析：镇政府及市政广场：行政办公大楼搬迁将带动周边酒店、商业的发展；长途客运站：位于基地东侧，板桥中学以北，依据总规布置长途客运站，将打通片镇政府及市政广场七星级酒店区交通；七星级酒店：规划酒店用地主要布置在规划区西侧中部的入海口处，构建一座七星级地标酒店，形成标志性景观节点；板桥中学：规划将现状板桥中学进行扩建，另外，总体规划在紧邻场地东侧布置有长途客运站板桥中学小学用地，为度假居民及本地居民服务；本报告是严格保密的。项目交通周边交通状况较好，但通往项目的内部道路条件有待改善p公路交通：项目紧邻梅榆西线225国道、海南西海海南环线、海南西线高速三条纵向交通要道，并有联南西络线将其横向联络，公路网趋于成熟。借助西线2西2线5环高高速约一个小时车程可到达三亚市区线速国p铁路交通：三石铁路经过板桥镇，且未来海南岛道西线城际轻轨将穿过东方市区，并在这里设置站点项目位置高速连接线三p航空：项目距三亚凤凰机场仅100公里的距离，亚机场开车约1小时，开p车水运：位于东方市内的东方边贸口岸是国家外经1小时贸部批准设立的两个越边境贸易口岸之一本报告是严格保密的。SWOT分析通过SWOT分析，对项目的内外部条件进行综合和概括，全面了解项目拥有的优劣势及面临的机会威胁优势（Strengths）劣势（Weaknesses）片区水系丰富，为多条水系的入海口区域；项目所处地区的现状旅游环境较差，基础设区位优势明显，距三亚仅1小时车程，且南临乐施配套建设比较落后，给项目的开发带来一定东尖峰岭国家森林公园；的困难；交通条件优越，海榆西线、西环铁路、西线高速基地内自然资源条件一般；公路与即将建设的西线高速铁路均从基地右侧经地形过于平坦，缺乏变化的空间特质。过，且基地所在镇为东方市南大门，并设有高铁场站；土地资源丰富，原生态滨海岸线环境优良。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势海南建设“热带休闲度假胜地”的目标，宏观背景环本项目需尽量利用本身丰富的水系资源，靠近三行政中心的建立，拉动区域经济发展，利用境好。亚的北纬十八度海滨区位，以及其便利的交通优机遇，扭转劣势全球性休闲、度假时代的到来给休闲度假的发展提势与其他竞争项目形成差异。供了强大的市场支撑。利用产品、配套的打造来迎合客户的居住和区域级交通设施所带来的便利。生活需求，增进人气威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁目前，海南旅游以观光旅游为主，其特征是“在有系统走差异化的竞争路线，发挥最大化优势；做好内部环境和配套的打造，建立完善的项限的时间内，尽可能参观最多的景点”，旅游消费目自有体系低，游客往往不愿意为享受更好的旅游体验付出较高的预算。海南的高档旅游消费兴奋点集中在东部滨海区域，东部沿海的发展速度很快，而西部为海南岛的工业发本报告是严格保密的。展轴，旅游度假市场发展相对较慢。项目属性根据本项目的资源分析，本项目属于海景+气候相结合的发展模式p区域属性：板桥集镇通达性好西线高速、高铁为区域对外联系主要干道海南西线，但受制于规划发展，知名度有待知名度低进一步提升域区目项p项目属性：一线强势海景地块一线临海225米，海岸线长1公里项目可建设用地达1161亩，在一线物业开大型规模发项目中属大型规模综合性物业规划包括超高端酒店、别墅、高档海景公寓本报告是严格保密的。开发目标背景与限制性条件?开发打造同区域旅游度假物业特色目标?实现资产的保值增值。关注的问题：l市场如何定位，产品如何定位？l如何打造东方最高端的度假酒店及酒店物业资产的保值增值？l开发理念如何确定、哪些先做，如何操作？l酒店如何在海南众多的项目中脱颖而出成为区域标杆？限制?项目须打造一个七星级高端酒店。性条件?项目需部分拆迁，开发存在一定难度。本报告是严格保密的。PART3.海南房地产市场分析本报告是严格保密的。宝岛概况海南省是中国第一大旅游省份p海南地处北纬18-20度（加勒比海、巴厘岛、夏威夷群岛等著名热带旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸，海岸线北纬18?长达1500多公里。中国p面积3.4万平方公里，常住人口约800万，全海南佛罗里达省以旅游为主要产业，工业基础相对薄弱。南南加迪拜夏威p海南气候温和舒适，空气清新，年平均温度州夷25.3度，常年无冬，是国内著名的生态旅游岛；岛内旅游资源丰富，尖峰岭、东山岭、热带雨林、鹿回头、南海猕猴岛、天涯海角等著名旅游景区数不胜数。p国际旅游岛政策获批给海岛建设提供了强大的政策基础，年接待游客量2587万人次。本报告是严格保密的。社会经济经济保持快速增长旅游持续高速增长p2011年海南GDP总量为2014亿元，增速12%，较去年有所回落，但仍保持两位数以上的增长速度，经济基本面较好；p房地产投资增速有所回落，经济增长对房地产依赖程度依然较大；p“离岛免税”效应，旅游人数持续快速增长，2011年突破3000万人次；p随着国际旅游岛的推进，旅游吸引力上升，未来旅游人数仍将进一步上涨，将对海南房地产带来更多的需求空间。海南省近几年接待旅游人数走势海南省近几年DGP走势1212129.3108.3710107.4486.51885.5864.65663.7242.79441.862220.930000本报告是严格保密的。1社会经济打造绿色经济，旅游服务业发展较快海南省历年第三产业占比p与其他第二产业比重较大的经济强省相比，海南产业发展格局清晰，在国际旅游岛的发展定位下，加大旅游产业政策扶持，着重发展旅游服务产业。p第一产业发展规划：减少产业发展比重，充分发挥气候优势，发展特热带色现代农业基地p第二产业发展规划：在低碳、生态发展的前提下加大第二产业发展比重，着力发展高新技术产业p第三产业发展规划：加快国际一流休闲旅游度假目的地建设，推进以航天、海洋、热带雨林为主题的世界级旅游项目建设，