谨呈：重庆交通旅游投资集团有限公司乌江画廊旅游市场研究及整体定位项目深圳世联地产顾问股份有限公司中期沟通稿二零一二年三月四日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。www.fdc01.com房地产智库1项目研究工作的阶段划分2011/12/232012/1/92012/3/3第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场调研与数据分析项目定位及整体发展战略提交终稿?重庆及渝东南区域宏观经济发?市调结论回顾?根据客户建议工作展、基础设施建设、旅游业发展?案例借鉴深化研究，完背景研究善报告?项目定位?以重庆为重点的成渝地区旅游?提交整体报?整体发展战略市场分析（终稿）?区域规划建议?对政府官员、专家及消费者深最终成果?项目盈利模式度访谈?市场调研分析结论及管理模式建?项目客户定位?项目地块解析、产品策划及客议户定位?项目核心产品分析本报告是严格保密的。?提交整体报告2www.fdc01.com房地产智库?项目发展分期与实施策略?（中期）项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目属性和地?项目周边及地块勘察?政府官员?项目属性解析和界定区背景分析?渝东南及周边宏观经济?直属及相关管理机构情况?项目发展综合背景?酒店、旅行社等专业人分析?重庆市重点旅游项目分析士?竞争性项目及环境分析?重庆市消费者行为特征?代表性消费者?消费者行为特征分?特有资源属性开发模??旅游地产项目及专业人士锁定部分市场周末3日游市场式分析析的集中分析?养老度假市场?高尔夫及专业人士?终端消费者核心吸引?旅游地产消费市场?旅行社专业人士力取向和消费倾向分析?高尔夫消费市场?调查各区域重点旅游项目?项目整体市场实现的机会点分析?发展战略与定位假设和量?案例借鉴化?启动期分区及项目确?项目价值分析结果定本报告是严格保密的。3www.fdc01.com房地产智库?启动策略思路导图本体资源分析市场环境分析案例研究借鉴项目整体定位发展战略、管理模式近期开发策略建议中期开发策略建议远期开发策略建议本报告是严格保密的。4www.fdc01.com房地产智库1发展目标与整体定位。n本体资源分析n区域环境分析n国际案例研究n发展战略与策略n整体定位5www.fdc01.com房地产智库政府及交旅集团的目标：q将乌江画廊打造成为具有国际影响力的旅游度假区q持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产q通过整体开发，带动渝东南地方经济发展本报告是严格保密的。6本体分析乌江地处渝黔交界，流经彭水、酉阳、沿河三县约100公里的沿线区域称之为“乌江百里画廊”重庆市彭水县彭水县都市区乌江百里画酉阳县廊重庆市沿河县贵州省酉阳县n乌江沿河县长江上游南岸最大的支流，源于贵州乌蒙山麓，自西南向东北跌宕，穿梭于大娄山和武陵山脉之间，两岸森林茂密，山高壁峭，生物多样性保存完好，具有相当的科学考察和旅游价值。n乌江画廊项目研究范围为贵州沿河县城至重庆彭水大唐电站的乌江干流段，长约100公里，集雄、奇、险、峻、幽为一体的山水自然画廊。本报告是严格保密的。7www.fdc01.com房地产智库本体分析[KEYWORD：狭长]流域狭长，沿途分布众多景点与乡镇n全程乘船需要6-7小时，核心景观段为酉沿途主要乡阳的龚滩到万木之镇间；n彭水到龚滩的道路建设将大大缩短交通时间，由行船的2.5个小时降至行车的0.5个小时。由于区域狭长，沿线乡镇众多，景区可进入性强，便于多种游线的组织与交通方式的利用本报告是严格保密的。8www.fdc01.com房地产智库本体分析[KEYWORD：稀缺性]原生态、体验点多、可亲近使其成为国内屈指可数的峡谷景观资源科罗拉多大峡谷雅鲁藏布江大峡谷业界对乌江画廊给予极高的评价乌江画廊是重庆十大名胜之一，这几年发展很慢，但是景色很美，蜿蜒曲折。我们有一个台湾团140多人，大家对龚滩的评价很高。乌江画廊—重庆海外旅行社唐总水似漓江山胜漓江，山似三峡水胜三峡澜沧江峡谷太险，不具有旅游开发条件，长江三峡大坝蓄水后，江面过于宽阔，峡感很差，且长江水质差，乌江山峡景色秀美，在全中国乃至全世界都非常稀缺。秘鲁科尔卡大峡谷长江三峡—扬子江国旅罗经理98年去过龚滩，感觉不错，可以和凤凰媲美，乌江流域原生态资源保存的非常好，对城市游客应该非常有吸引力。—重庆国旅董总本报告是严格保密的。9www.fdc01.com房地产智库本体分析[KEYWORD：体量大]流经约500平方公里的范围，旅游资源丰富，可开发空间大彭水县与酉阳县主要旅游资源统计渝东南地区旅游资源单彭水酉阳沿河体分类766,省级风景名胜区乌江画廊乌江山峡43%1014,地文景观建筑与设施国家文物保护单57%赵世炎故居黔东革命旧址位省级文物保护单南腰界红三军司位令部国家级森林公园茂云山森林公园少数民族省级森林公园金银山森林公园风情国家级自然保护麻阳河区原生态地方乌江阿依河鱼类乌江峡谷景观自然景省级自然保护区大阪营特色建筑自然保护区观国家级历史文化名镇及传统风貌龙潭古镇镇历史文化省级历史文化名龙潭/龚滩/后郁山镇淇滩古镇遗迹镇及传统风貌镇溪本报告是严格保密的。10www.fdc01.com国家3A级景区房地产智库酉阳桃花源龚滩古镇/赵世国家2A级景区炎故居国家级非物质文土家摆手舞/酉化遗产阳民歌本体分析[KEYWORD：未开发]作为重庆旅游未来发展重要的一极，给予区域开发主体极大的施展空间与发展机会未开发原因带来的机遇I.重庆市“4+1”旅游发展战I.处于“老、少、边、山、略构架的重要板块；穷、库”区域，经济发展II.旅游市场空白区域，具有很水平较低，基础薄弱；强的神秘感与吸引力；区域II.进入性及配套差，与周边待开发III.保持原生态的区域特征，开区域联系性不强；发潜力巨大；III.并非重庆原旅游重点开发有利于开发企业整合区域旅区域，资源价值未被挖IV.游资源进行统一规划与打造掘。。本报告是严格保密的。11www.fdc01.com房地产智库区域大环境[成渝都市圈]成渝都市圈庞大的人口基数与不断集聚的人口、资金将形成巨大的消费群体成渝都市圈以成都和重庆为龙头，是我国人口规模最大的都市圈，是中国发展的“第四级”，统筹城乡综合配套改革试验区的设立将大大加速人口、资金、消费的集聚。中国较高收入阶层（即在2025年人均年可支配实际收入超过4万元人民币的人群）中的41%将在这些超大城市居住，而在2005年，该比例仅为11%。1包含重庆、成都在内15个城市的大都市圈重庆与成都两大核心城市常住人成都516.72595.96口达到近4000万，城市化率48%重庆1361.351454.65050010001500200025003000城镇人口乡村人口1资料来源：麦肯锡全球研究院分析本报告是严格保密的。12www.fdc01.com房地产智库区域大环境[成渝都市圈]成渝客户具有极强的休闲意识，旅游需求旺盛，消费能力强2007年全国主要城市私家车拥有400036342008年人均GDP(单位：美元)北京量（万辆）3500成都30002500广州21562000杭州1500天津10001000重庆500上海0苏州成都重庆国际标准0102030405060n世界旅游组织专题研究表明：一个国家或n90%拥有私家车的成渝客户都有自驾地区人均GDP超过1000美元的时候，旅游游的需求，体现出“超前消费、图安消费热潮强劲。而成都、重庆已超过这一标逸”的休闲生活观念。2007年重庆市游客来源地构准1-2倍，可判断成渝都市圈旅游业已经进成36.1%入n2007了高年速重庆市国内旅游者为发展时期8009.33万人48.2%重庆客户次，旅游收入为413.65亿元，按游客构成成都客户其他区域比例简单推算，成渝都市圈的游客在重庆的15.7%旅游消费额达到214.3亿元，表现出强劲的本报告是严格保密的。消费能力。13www.fdc01.com房地产智库区域大环境[成渝都市圈]重庆市民旅游需求向更为灵活、分散的短期度假转变，旅游消费能力逐渐提升重庆市民主要出游动机变化重庆市民每年计划旅游支出变化60%56%200740%36%36%36%40%34%观光游览1000元以下1000-2000度假休闲2005元2000-4000元17%探亲访友20%4000元以上12%11%20020%2002200520070%20%40%60%80%100%n休闲度假取代观光游览成为旅游的主n旅游消费支出呈现大幅上升趋势要动机重庆市民出游时间变化重庆市民单次出游时间变化42%43%39%40%2007周末黄金周1天25%休假期间2-3天19%200520%16%16%16%寒暑假3-5天14%16%14%10%12%11%其他时间5天以上7%20020%2002200520070%20%40%60%80%100%n根据自己的时间安排更为灵活的出行n逐渐由传统的观光旅游向分散的短期本报告是严格保密的。14www.fdc01.com计划房地产智库度假转变区域大环境[渝东南片区]周边聚集了众多全国知名旅游景区，拥有潜在的国内国际游客市场张家界——2008年接待游客数量为1679.13万人次，境外游客105.85万人次，旅游收入为83.49亿元，拥有国际级凤凰旅游景点——200713个。年接待游客430万人次，实现旅游总收入17梵净亿元山——从2005年到2008年7月，累计接待游客92.3万人次，实现旅游总收入4.8亿元旅游市场环境，众多全国知名景点，有潜在的