1中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY中国指数研究院2008年12月京御地产项目定位报告OFFICEPARK中国指数研究院ChinaIndexAcademy2中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY前言OFFICEPARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。正像王石这样描述硅谷的OfficePark：“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”3中国指数研究院CHINAINDEXACADEMYOfficePark是社会经济发展的必然结果；能够实现工业用地开发效益的最大化；能够快速提升区域价值。???一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国OfficePark的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情：前言4OFFICEPARK京御中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY???????市场定位总体定位客户定位产品定位档次定位配套建议价格建议开发策略?????经济可行性投资估算成本利润率内部收益率投资回收期敏感性分析项目开发可行性项目开发必要性可借鉴之处潜在客户对项目需求OfficePark项目地块开发适应性技术路线???????????????区位分析交通分析配套情况产业基础土地成本区位分析产品分析客户分析价格状况营销推广经营方式开发理念需求意向企业特征需求状况潜在客户分析OfficePark项目地块分析国内外借鉴研究?????外部环境分析经济环境产业环境城市化进程区域规划区域价值提升5项目经济测算中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY项目定位及开发建议潜在客户调查分析项目地块分析国内外OfficePark分析外部环境分析汇报框架610309年年年年17002000400060008000100001200019651969197419780204060801001201401601807014128迁到郊区办公的大企业数量中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY56数据来源：美国房协中指调查4958473710人均美金GDP()◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。◆当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时，OfficePark开始发展，当超◆世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，OfficePark开始出现，并逐渐呈快速发展态势。2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。过5000美元时，会进入一个快速的增长期。与GDPOfficePark7中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY◆2001年北京人均GDP突破3000美元，达到3262美元，2002年北京的第一个OfficePark项目——总部基地诞生；◆2002年－2008年，北京的OfficePark项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。◆2005年，北京的人均GDP接近5000美元时，OfficePark项目数量出现了快速增加。北京的OfficePark正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。05101520253024010002000300040005000600070008000900080001976771464628累计项目个数563144970数据来源：中指调查、统计局年2008年200724219年2006年20051人均美金GDP()3534年4200年20033262年2002年2001与GDPOfficePark8中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY产业发展带动了OfficePark的发展。◆北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。◆依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。◆河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域OfficePark发展。第三产业第三产业7020第二产业200720第二产业0602600250022005204020数据来源：中指调查、统计局30204002第一产业03022020第一产业20200102200120002020002099199991河北省产业结构北京产业结构89191998199791799169911996195919599149191994199391199319299129911919909119191990190%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%产业发展与OfficePark0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%在国外，伴随着城市化、交通发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商务花园的规模发展。9中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY部分迁到郊区办公的大企业公司名称区域公司名称区域西门子望京联想海淀摩托罗拉望京浪潮海淀爱立信望京用友海淀索爱望京诺基亚亦庄朗讯望京敦豪亦庄北电网络望京奔驰亦庄甲骨文海淀GE亦庄诺基亚海淀ABB亦庄西门子海淀可口可乐亦庄华为海淀博世亦庄东软海淀SMC亦庄◆北京城市与郊区一体化的发展趋势，加快了郊区基础设施的建设，改善了生态环境，增强了郊区的区域竞争力，给OfficePark项目的出现创造了条件。84.5%84.3%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%84.00%86.00%83.6%79.5%79.1%78.6%数据来源：中指调查北京历年的城市化水平78.1%2007206020500277.5%200420302077.3%020276.9%1002000219991976.5%89919791城市化与OfficePark北京的城市与郊区一体化为OfficePark出现创造了条件。◆近几年北京的城市化发展较快，2007年，北京城市化率为84.5％，达到了一个很高的水平，几乎实现了城市与郊区的一体化。10中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY《京津冀都市圈区域规划》◆打破行政区划的局限◆引导产业转移◆促进生产要素在区域间自由流动◆促进区域协调发展◆项目位于是京津冀三角经济区域的核心，必将是最大的受益体。京津冀都市圈区域规划区域规划与OfficePark《京津冀都市圈区域规划》的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动力。11中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY◆依据北京总体规划，未来将建设规划11个新城，大兴是北京重点发展的新城之一。◆北京大兴2020年的总体规划，把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局，东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。◆项目位于京开高速连接北京和河北的枢纽位置，属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上，未来将受益于北京特别是大兴区的发展。大兴规划项目项目位于北京大兴规划发展带的延长线上，有望受到北京发展的强大经济辐射。周边规划与OfficePark12中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY◆北京第二机场的建设时间表已经确定，计划2010年前开建。◆北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批，初步定于天津的武清、河北的廊坊，还有北京的大兴。◆项目与拟选的几个地方，距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。北京第二机场北京第二机场的建设，将带动项目所在区域经济的发展，极大的提升项目的竞争力，同时给项目带来发展机遇。大型设施建设与OfficePark13中国指数研究院CHINAINDEXACADEMYOfficepark可以为孔雀城提供潜在客户以及商务配套，同时还可以为工业园区提供商务配套及产业链。孔雀城可以为Officepark和工业园区提供生活配套和小镇生活氛围。工业园区可以为孔雀城提供潜在客户同时还可以为Officepark提供生产配套和产业基础。Officepark、孔雀城、工业园区互相支持、互为依托，最终提升整个区域价值、提高每个产品形态的附加值。Officepark项目的开发建设，将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动，共同提升????固安工业园区客户OfficePark生活配套区域价值，实现整体效益的最大化。区域价值提升与项目开发必要性孔雀城14中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY从国际发展的经验来看，该项目的开发建设，符合社会经济发展规律；从城市发展、产业发展角度来讲，符合城市发展方向和产业升级、转移的需求；从区域