2011年10月20日第二届全国文化和旅游地产开发经验研讨会学习分享房地产智库www.fdc01.com地产旅游和文化如何认识房地产智库www.fdc01.com定义属性认识???如何认识文化和旅游地产1房地产智库www.fdc01.com产实现的模式。产实现的模式。认识：从地产角度看，它是一种房地产开发类型；从地产角度看，它是一种房地产开发类型；从旅游产业角度看，它是旅游服务配套的设施；从旅游产业角度看，它是旅游服务配套的设施；从文化产业角度看，它是一种文化创意价值通过从文化产业角度看，它是一种文化创意价值通过房地房地11如何认识文化和旅游地产文化和旅游地产，它不是一个产业，而是文化、旅游、地产产业交叉形成的一个领域。房地产智库www.fdc01.com的地产开发类型。为依托的，等建设方式实现的，综合、可持续的为目标的，历史文化和风景资源产业共生等休闲生活需求保护、传承、发展和创新旅游和文化文化和旅游地产是以以满足人们以与定义：22如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com具有综合性具有文化性具有长期性具有保护性强调利用性1.2.3.4.5.属性：33如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com在文化和旅游地产中：文化是内涵，旅游是目的，地产是形式。1.具有综合性：属性：33如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com2.具有文化性属性：文化与资本的关系，文化否决权33如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com属性：摸索方向、寻找市场、积累人气、长期经营的过程。3.具有长期性33如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com。4.具有保护性开发是以保护现有资源为前提的属性：33如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com属性：5.强调利用性将文化和自然资源通过合理的开发行为变成能够满足人们游憩、休闲需求的可利用资源的活动。可持续资源可利用资源可持续利用资源33如何认识文化和旅游地产房地产智库www.fdc01.com地产开发要素旅游和文化房地产智库www.fdc01.com选址定位规划和建筑设计工程建设销售物业管理123456123456文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com有文化或自然资源的地方及有.(考虑自然资源的借势和当地文化的传承）1但要等到果实成熟了再摘以下“四项原则”缺一不可“四项原则”具备需要一个过程，要有前瞻性，历史文化背景的地方（不强调高品位、高价值，但要重视各种资源的保护）??选址11文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com2.有足够的潜在游客和客户的地方(潜在客户需要挖掘、也是将来的主要客户)3.有便捷、多样的交通条件的地方（交通的可达性）4.与城市发展目标和方向一致的地方（在区位优势的同时，还可得到政府扶持）文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com(策划）1.因地制宜根据资源类型和品质(文化、资源气候等特殊性)；根据地区经济发展状况（定位依据）；根据人们生活方式所处阶段（大区域与小区域的关系）。定位22文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com2.主题鲜明：在因地制宜的基础上，区域文化和本土文化的传承；3.规模适宜：避免与政府双方的忽悠，禁忌盲目圈地，要合理分析，理性判断，以客户为依据确定建设用地规模，最好具备优势自然资源的唯一性；4.档次适合：根据客户情况，确定档次，务实出发，区域、客流、经济等情况综合考虑。文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com规划与建筑设计1.重视设计（设计团队选择要对，谨2.总体规划+专业规划的模式（规划3.寻找专业团队（一个成功项目必须慎进行，选择一个好的团队，设计价值在后期中无形实现，这是目前行业低估设计价值，不少造成遗憾甚至损失）包括内容很多，不同城市的总体规划、区域规划、旅游规划、各类专项规划等）拥有一支良好的团队）33文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com4.整体设计观念（需要设计团队在专业知识、经验技术等方面互通交流）多属性规划+多类型单体+全程设计通过稳定的项目顾问团队实现德懋堂是通过项目设计一体化实现的。规划、建筑、室内、家俱配饰设计的整体性。文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com5.持续设计观念：较长的开发周期和项目的不确定性，决定了设计是一个持续深化和更新的过程甚至有颠覆的可能性（应对随机变化，面对每一个设计的细节问题，保持持续设计的概念，设计全程跟随，解决随时发生的变化）文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com①设计是否体现对资源的尊重（资源是宝）②设计是否表达了文化主题和内涵（产品附加值）③设计是否使规划、建筑、景观三者融为一体（卖的是环境）④设计是否体现了空间要素的主次关系（空间要素就是环境，先整体考虑，然后考虑建筑来优化环境，而不是占有破环最佳景观环境）⑤设计是否考虑了经营管理的需求（持有部分物业，如酒店等，考虑经营管理）⑥设计是否具有成本意识（高档高品位与价格不是对等，不是高成本东西的堆砌，而是文化价值的扩大）6.控制设计的原则（设计评判与决策，需引起开发商关注和重视）文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com（每栋建筑都难度。施工组织环境恢复和的特点，做好土方量，减小工种、工序交叉多现有植被和，但（以低密度、复杂地形为例）地形地貌施工面大与环境发生冲突）。工程建设利用好充分利用1.2.44文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com3.做好土建、园林、安装和装修队伍的协调（从采购开始，进行施工，装修队伍水平差异都成为决定项目能否成功的重要因素）。4.做好地区差异带来的多种不便的思想准备，在采购、气候、施工水平等。5.控制好建筑材料和设备的选用。利用好本地材料和工艺（最好选用本地材料，避免进口，在保证降低成本的情况下，还能很好的与环境融合）。文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com（常规销售甚微）（自行销售或请专业团队推广，进行全程视1.卖得不仅是房产，卖的是一种生活方式。2.注重产品打造，促进销售实现。野，核心主题寻找，把准定位）（文化和旅游更强调产品，产品打动销售，寻找更好销售）销售55文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com3.抓住项目特色进行有效宣传推广。（心神往，德懋堂）4.根据确定的客户群进行精准营销。（不同项目的特殊性，宣传手段不同，如德懋堂完全是地产圈层内销售）5.注重文化性、服务性的现场销售模式。（不是给客户灌输东西，购买这类产品的客户都有较强的判断能力水平，要进行服务交流销售）文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com（自行销售或请专业团队推广，进行全程视野，核心主题寻找，把准定位）物业管理房子是容器，更重要的是人们的生活需求，由于在这类项目中人们是在享受更高的生活体验，因此服务变得尤为重要。文化和旅游地产的物业管理应该是常规的物业管理（建筑环境维护）、酒店式管理（人的生活）和旅游景区管理（休闲娱乐，丰富生活）模式的结合而形成的三维一体模式。66文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com1.对于环境建筑——常规的物业管理——物业费范围2.对于人的生活——酒店式管理管家式服务——单独收费3.对于人的游憩——旅游景区管理模式——业主免费文化和旅游地产开发要素房地产智库www.fdc01.com地产案例分享旅游和文化房地产智库www.fdc01.com如果从能够私人拥有景区山水资源，并在建筑上独树一帜，达到收藏品级的角度看，黄山德懋堂确实可以列为高度度假产品行列的一个特列，实际上高端度假地产的真正意义与价值无非在于资源两个字，所以，无论是不可以复制还是创意性，黄山德懋堂都将是一下备受瞩目的度假新浪潮。“”“”·“”“”“”·“”黄山德懋堂案例分享房地产智库www.fdc01.com懋堂依托名山、秀水、徽文化的旅游圈，周边大环境旅游资源的整合也是丰富高端度假价值的重要一点。如距离分钟车程的黄山高尔夫球场，向北有黄山、九华山，西有道教名山齐云山、八卦迷村呈坎、江南园林的故乡唐模、古民居村路西递、宏村、潜口，历史人话名称歙县、棠樾牌坊群等特色民族经典环布周边，这些地方都不是一次能够体验完全的，都是可以长期体验研究的有趣人文看点，可见大环境的人文旅游资源群是高端度假的基石，奢侈品永远甩不开文化的底蕴，因为只有人文的魅力才是永恒的。“”“”“”20德比资源黄山德懋堂案例分享房地产智库www.fdc01.com交通条高铁在黄山市的交会点和重要节点，可容纳万人创业与生活，是黄山市未来主城区的重要组成部分。321江城市带承东启西、连南接北，既是长三角产业发展共生圈的重要组成部分，是长三角城镇体系的延伸和补充，也是沿长江经济带中发达地区进一步扩张延伸与带动发展的纽带。在中部地区几大城市群中，皖江城市带拥有水资源、岸线资源和环境容量等方面的组合优势。山高铁新区位于黄山市中心城区屯溪区，这个依托京福高速铁路黄山站建的新区，也是京福、皖赣、黄杭皖黄黄山德懋堂案例分享房地产智库www.fdc01.com文化黄山德懋堂案例分享房地产智库www.fdc01.com黄山德懋堂度假徽居地处丰乐湖核心景区，水波潋滟，层峦叠翠。毗邻国道，行车分钟可达黄山市区，黄山机场和高尔夫球场，分钟便可驶入合铜黄高速，融入华东高速网，直达上海、南京、合肥等城市。“·”2053010可游可居可赏可藏，自在皇上德懋堂///·概况：德懋堂规划建设百年会所、十八学士（一期）、容成仙岛（二