中国地产营销实战军团！先驰投资【长沙总部基地】营销策划案世界级企业梦想，头等舱商务平台谨呈：湖南和立东升实业集团前言基于我司与贵司尚缺乏足够的沟通，对贵司开发意图、企业战略、工程具体进度等有待进一步深入了解。本报告在贵司所提供的邀标函及相关内容要求方面在撰写本报告时有所调整，由于受条件局限并未完全依照要求全面展开阐述，仅择当前项目的核心环节问题进行了较为深入的思考。本项目所需要涉及深度执行部分需与贵司充分交流、调研市场后方可进行，该报告仅作投标展示用，不足之处敬请谅解。营销节点安排及费用估算合同报价项目客户积累策略市场及政策研究项目SWOT分析项目定位营销整体战略项目入市时机评估第七部分第八部分第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分报告框架第一部分：市场及政策研究PART1策这是降息通道结束时隔两年后，两个月连续加息。，9月29日国家有关部委出台措施进一步落实国务院关于坚决遏制房价过快上涨的通知精神12月26日人民银行再次上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点????暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政房地产调控和货币紧缩政策将会打压抑制部分购房需求，影响全国市场大势。的通知。》政策调整：台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨出12月20日人民银行再次上调存款准备金率0.5个百分点。这是今年第六次上调存款准备金率。????对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月17日国务院宏观市场房地产市场现状及未来走势分析?1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化”战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展；2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化”的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台；3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要。启示——区域角度长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着——“长沙城市群的转变”、“长株潭一体化”等发展战略的实施，将为项目的开发带来机遇和挑战。宏观市场的预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。8%%16.00%14.50%15.10%16.00%14.80%前三季年010214.90%年0920年082014.80%年0720?长沙市GDP历年增长速度走势图年006214.00%年0052年042012.70%年0320年022012.01年00125%7%9%11%13%15%17%经济角度长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国——2010年前三季度长沙实现GDP3107亿元，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市，在中部六市中排第2位，仅低于武汉市。2010年前三季度长沙GDP同比增长16.0%，比全国增幅10.6%高5.4个百分点，与全省增幅14.8%高1.2个百分点；??宏观市场社会消费品零售总额同比增长长沙市社会消费品?售总额增幅走势图?0%5%10%15%20%25%30%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月经济角度——长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。2009年长沙社会消费品零售总额增长速度始终保持在15%以上，增长速度依然较快，2010年上半年增速但仍保持较高速度。1月份在国家出台各种扩大内需的政策后，2月增速有所回升，扩内需政策初现成效。3月份消费品零售总额增速止住了下滑的势头。进入4月后，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升。??宏观市场启示：长沙作为湖南省会城市，随城市规模的扩张、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对长沙房地产市场的开发前景奠定基础。而随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身版块运动的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。人口角度——人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础???按照长沙市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到950万，城市化水平80%左右。其中市区人口400万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20㎡计算，相当于未来十年将新增3000万㎡的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到300万㎡；按照历年来长沙城镇人口增加绝对值来看，年均增长基本在30万左右，其中市区人口约为16万，按人均住房面积20㎡计算，相当于每年将新增300万㎡的刚性住房需求；2008年上半年，长沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了过去5年来两位数增长的速度，全市人均可支配收入为9767．79元（约1628元／月），同比增长达13．4％，增幅较去年回落2．4个百分点，剔除物价上涨因素实际增长7．4％。宏观市场年住宅市场商品房供求和价格分析价格走势分析（单位：元/平米）单位：元303029914650360142852005200620072008200910001200140016001800200022002400260028003000320034003600380040004200440046004800500005-090.981.81房地产角度——回顾1.05供应和成交分析（单位：万平米）20062007200820091.0902004006008001000120014001600单位（万平米）00.20.40.60.811.21.41.61.82——供应面积751.4937.491230.951420成交面积690.19894.17680.791500供求比启示1、市场现状，供过于求，2006年至2007年供求关系失衡，2008年市场供求失衡加剧，2009年市场供求基本平衡，但成交量成长迅猛；2、需求方面，长沙市近几年市场需求出现了持续性增长态势，但进入08年后，受宏观调控影响，市场需求显著下降，08年成交面积较07年下降23.86%，09年受宽松货币政策影响，成交量大增；3、供应方面，增速明显快于需求，因此也造成了供应量巨大的态势;4、05-09年商品房成交价格稳步增长，06年出现小幅回落；随后由于市场需求增加以及成本上涨，成交价格一路走高。宏观市场竣工面积销售面积空置面积200520062007200820092010（1-6月）2005-2009年长沙商业物业开发情况020406080100120房地产角度——05-09年商业地产市场：市场开发总量过大，空置面积较高，市场处于剧烈竞争中长沙商业物业近年来开发总量惊人，自2003年起至2010年6月底，长沙市总竣工商业用房面积高达454.33万平方米，远超过了《长沙商业网点规划2005-2020》中所提及“2020年，市区商业营业总面积达到420万平方米”的指标，加上存量市场的数量，及现有的270万平米的营业面积，商业开发量远超越了市场正常容量。在未来相当长的一段时期里，长沙的商业市场都处在开发商、商家、消费者及投资者的剧烈竞争的中。宏观市场截止2009年底，全市共有省级以上园区9个，即长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、湖南望城科技工业园、宁乡经济技术开发区、湖南浏阳生物医药园、湖南环保科技产业园、湖南天心环保工业园、隆平高科技园、湖南长沙金霞经济开发区。在市级考核体系中包含浏阳现代制造基地和长沙暮云工业园，简称“两区九园”。2009年末，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，年产值超10亿元的企业20家，年产值超300亿元的企业2家。2009年共完成规模以上工业总产值1929.79亿元，实现增加值560.54亿元，实现主营业务收入1898.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。长沙工业地产近年来发展迅猛，并逐步形成了“两区九园”的格局，成为长沙经济的重要支撑。?月长沙市“两区九园＂规模工业总产值20091-11长沙园区发展现状工业园区经济整体发展迅速，企业数大幅增加高技术产业聚集。、园区工业经济实现快速增长。2009年，“两区九园”实现规模工业总产值1929.79亿元，比上年增长24.3%，高于全市平均水平2.2个百分点；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%，高于全市平均水平4.9个百分点。园区企业数大幅增加。2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比2008年增加99家，增长16.4%，高于全市规模工业企业数增速2.4个百分点。高技术产业聚集园区。园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年园区企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，实现新产品产值547.80亿元