新兴产业园区的运营之道——因循、吸收、创新、本土远洋创智高地杨志伟中国大连www.fdc01.com房市金碟目录：Part1因循、吸收、创新、本土Part2园区开发商生产、提供什么？Part3客户是谁？Part4盈利模式Part5运营模式Part6起步型民营园区的关注点Part7四个开发关键步骤Part8未来园区的几种方向Part9产业园区的多角化视角www.fdc01.com房市金碟Part1因循、吸收、创新、本土?因循——遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律；?吸收——学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式；?创新——打造园区差异化的亮点、优势和核心竞争力；?本土——必须和当地的产业环境、政策环境、居住与生活消费环境相结合，每一个工业园区通常意义上应当是本地化、个性化的，无法简单复制；www.fdc01.com房市金碟Part2园区开发商生产、提供什么？?建筑产品：工业厂房、研发楼、办公楼、配套住宅及商业设施；?服务：为入园企业提供技术支持、综合服务、物业管理等高端服务；?产业氛围营造：本区域产业引进和促进繁荣；?城市环境营造：城市远郊（欠成熟区域）的市政设施建设、城市规划、居住与商业产业氛围的营造；www.fdc01.com房市金碟Part3客户是谁？?直接客户?产业客户：购买或租赁厂房、办公楼（或自建）用于生产和经营；?房地产客户：园区配套住宅或商业的物业购买者；?间接客户、关联者?区域政府：为政府带来财政收入、税收、就业及经济增长与产业拉动；?居民：改变区域的消费水准、居住及商业的产品及水平；www.fdc01.com房市金碟Part4盈利模式?土地投资收益；由于区域发展所带来的土地及配套设施的增值；?工业物业销售与租赁收益；?配套住宅和商业的销售收益；?园区企业投资收益（孵化、加速及股权投资收益）；www.fdc01.com房市金碟Part5运营模式园区运营模式的多样化将成为必然——不同产业的地域化、消费地域化、盈利模式的差异化，决定了成功的模式一定是多样化的。“园区开发的成功”与园区内的“企业的成功”并非一定同步或彼此关联，类似于购物中心和品牌独立店，管理成熟的高品质小区与小区居民的关系。所谓运营模式，就是一种战略选择和资源评估。即回答：资源怎样？提供什么样的产品或服务？客户是谁？盈利模式怎样？如何实现？www.fdc01.com房市金碟Part6起步型民营园区的关注点?围绕“盈亏平衡”目标，把握投入产出关系；?确立盈利模式---由简入繁，明晰与务实；?谨慎选择产业方向和介入产业领域的深度---“快速选择和长期坚持”；?明确目标客户和服务内容---“山贼与海盗”；www.fdc01.com房市金碟Part7四个开发步骤?评估资源：企业资源、客户资源、管理团队；?评估环境：区域工业地产市场环境、产业环境、政策环境；?选择产业：核心产业领域、类型产业客户确定；评估资源?选择模式：盈利模式、运营模式；评估环境选择产业选择模式www.fdc01.com房市金碟Part7-1评估资源?客户：产业客户、房地产客户资源；评估资源?企业的产业资源拥有及引进、整合能力评估环境；?团队：房地产开发团队、产业招商及管理选择产业团队的完备程度和学习曲线；选择模式www.fdc01.com房市金碟Part7-2评估环境?区域工业地产市场；评估资源?区域产业结构及发展趋势；评估环境?区域产业政策及投资环境；?区域住宅及商业地产投资环境；选择产业选择模式www.fdc01.com房市金碟Part7-3选择产业?两种顺序?引进产业、聚集客户。客户彼此联系，行业相对统一与集中，形成群聚效应。评估资源?引进客户，聚集产业。客户自然聚集，行业分散或关联程度不高，产业特点逐评估环境步形成，软件和硬件环境是关键点。?两项原则?务实与适合（并非一定朝阳或超前），选择产业要结合自身的产业聚集能力和区域的产业选择模式氛围。?与盈利模式相匹配。www.fdc01.com房市金碟Part7-4选择模式?房地产开发模式：开发及销售建筑产品评估资源；?评估环境产业开发模式：引进产业客户，培育产业环境，催化产业投入和产出规模；?区域环境开发模式：开发区域（造新选择产业城），以产业和城市配套拉动区域土地价值和产业价值；选择模式www.fdc01.com房市金碟Part8未来园区的方向?产业园区化：产业聚集，产业关联度紧密型，建筑形式为大面积厂房和集合；?园区产业化：企业聚集，产业关联度松散型，建筑形式为研发中心、创智中心及总部基地和组装式加工厂房；?园区生活人文化：产业作为一种业态，与住宅、商业相互融合，公园、社区、核心城区、CBD等；www.fdc01.com房市金碟Part8产业园区的多角化视角?项目投资：每一个工业园区，都是一个投资项目；?技术投资：每个工业园区作为大项目，当中包含着很多的小项目投资和技术投资（产业客户），彼此关联又各自独立；?房地产投资：每个工业园区，都是一个独立的大型房地产投资项目；?角色与功能：工业园区有时甚至会迷失自己，因为常常在以企业的身份和资源行使着部分的一级政府职能（招商引资和产业催化）；?赢利与发展：各个园区盈利方式不同，但园区必须赢利才能长足发展；?造园、造区与造城：为建筑、街区植入新的产业和就业内容，或者新造一个园区、街区或城镇，这是园区的缔造者可能忽视但带给城市的真实而有意义的变革。www.fdc01.com房市金碟谢谢！www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟17www.fdc01.com房市金碟把握机遇，共创共赢，共同发展天津滨海汽车零部件产业园有限公司二0一一年三月二十六日www.fdc01.com房市金碟18www.fdc01.com房市金碟尊敬的的各位领导、各位专家，尊敬大会组委会各位朋友，尊敬的女士们、先生们：大家好！在这春意盎然的阳春三月，非常荣幸地和大家结识，共同探讨工业地产的发展前景，交流和分享产业园区的成功经验，感到非常高兴。首先，请允许我做自我介绍。我是天津滨海汽车零部件产业园有限公司综合部经理阎建政。愿借此机会，我代表天津汽车工业（集团）有限公司副总经理、天津滨海汽车零部件产业园有限公司总经理张鸿儒博士及公司全体同仁，代表天津滨海汽车零部件产业园企业联合会、企业家协会、园区管委会和入驻园区的50多家企业投资者对第二届中国工业地产高层峰会的成功召开表示热烈的祝贺！www.fdc01.com房市金碟19www.fdc01.com房市金碟大力兴办和发展特色产业园区已成为当今中国经济快速发展的助推器，是调整优化产业结构、转变经济发展方式、建设资源节约型、环境友好型社会对工业经济发展提出的新的和更高的要求。特色产业园区既是一种空间形态，更是一种产业发展特征。国内外经济发达地区的成功发展经验表明，特色产业园区作为以工业为主体、产业特色明显、专业分工明确、协作配套紧密的专业化产业集群，能够突出开发区和工业集中区产业主题，高效地吸引人才、市场、资金、技术等要素，推动大量同类产业、关联企业及支撑机构在空间上集聚，能够优化结构、降低成本，促进工业集约化、规模化和产业化发展，增强竞争能力，是区域工业化带动城市化、加快推进现代化的有效途径。因此，发展特色产业园区方兴未艾，并且在各级政府的大力扶持和多种优惠政策的支持下，产业园区和产业整合已成为发展的主要趋势。www.fdc01.com房市金碟20www.fdc01.com房市金碟天津滨海汽车零部件产业园正是为落实国家《汽车产业发展政策》和《汽车产业调整和振兴规划》，调整优化天津汽车工业结构，提升汽车零部件行业水平和竞争力而搭建的汽车零部件产业平台，通过这个产业平台，使汽车零部件产业集聚发展，集约利用各类资源，实现土地集约化经营、项目集群式组合、产业链条化延伸、资源循环式利用，使资源效益得到更大发挥，促进天津汽车工业更好更快发展。在天津市和静海县人民政府以及中国汽车工业协会支持下，经天津市国资委批准，天津滨海汽车零部件产业园有限公司于2009年3月24日成立，公司注册资本壹亿元人民币，注册地点为紧靠天津市区的天津静海经济开发区北区，出资人是上海复地投资管理有限公司（40%）、天津汽车工业（集团）有限公司（40%）、北京麟瑞财务管理有限公司（10%）和天津中岳渤华投资有限公司（10%）。www.fdc01.com房市金碟21www.fdc01.com房市金碟我公司主营业务定位为“产业园区建设和运营服务”，独创并实行产业园与产业园公司“园司合一”的经营模式，以招商选资、项目建设和服务为代表的发展外包，机制和管理完全按照上市公司标准运作。汽车零部件产业园规划占地总面积5000亩，分三期建设，2015年建成，其中一期占地1500亩，2011年底建成，被天津市人民政府列为天津市重大工业项目，被中国汽车零部件工业公司确定为中国汽车零部件（天津）产业基地、中国招商引资研究院确定为招商引资理论“天津实践实验基地”、南开大学国际汽车经济研究中心指导单位、天津市委党校校外学习实践基地。我公司成立两年，取得了快速发展和明显的经济及社会效益。截止2010年底，已有50个项目签约入园，协议受让土地面积1300亩，投资总额30亿元，其中，有世界汽车喷涂业排名第二的日本大气社和在世界www.fdc01.com房市金碟22www.fdc01.com房市金碟输送系统排前三名的日本椿本链条以及美国、韩国和台湾地区投资公司，国内的国企、民企也踊跃投资，汽车零部件产业园已完全具备承接外商资本、国有资本进入的能力，法制化、规范化、国际化运作水平达到了外资和国资的要求。