-0-房市金碟www.fdc01.com前言2006年建设部发布了关于控制住宅结构性供应的政策，简称为“7090”政策，2010年4月国务院再次出台新的房地产政策，明确中小户型普通商品住房和保障性住房、棚户区改造用地不低于住房建设用地供应总量的70%。正是基于这样的背景，我们在本文中通过研究发达国家及地区90平米户型的经典案例，以及我国长三角地区90平米户型的建设经验，指出90平米户型设计中的各种技术性问题，并将通过该政策影响和指导今后90平米户型设计的发展方向。我们针对90平米户型住宅的特点分析了住宅内部各功能空间的合理极限尺度，强调紧凑设计，以真正做到经济、合理，达到90平米户型的高舒适度。我们在本文中同时对90平米户型的人性化设计、高效空间设计的发展趋势，以后90平米户型户型的适应性设计进行了初步研究，并且通过国内外的一些优秀案例的研究，为中国90平米户型的开发和设计提供有益的参考和借鉴。-1-房市金碟www.fdc01.com提纲一、设计背景1、房产政策对户型面积的影响2、90平米户型产品的策略和实质二、90平米户型设计的可行性手法探讨1、住宅区规划层面上节地措施和提高容积率方法（8种方法）2、住栋单元层面上的90平米户型设计手法探讨3、户型层面上的90平米户型设计手法探讨：紧凑性、实用性三、90平米户型设计要点1、整体设计：套内空间、功能分区、人行动线等2、细部设计：公共交通空间、客厅、卧室、厨房、卫生间等3、无障碍设计四、优秀案例分析1、日本集合住宅借鉴2、韩国集合住宅借鉴3、国内90平米户型分析五、对于90平米设计户型的趋势分析1、适用性2、对于90平米户型设计结论-2-房市金碟www.fdc01.com一、设计背景1、房产政策对户型面积的影响1998年10月7日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其核心内容就是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施。由此，全国房地产渐次进入市场化的高速发展期，许多人的住房轨迹发生了根本性的改变。10多年来，政策调控一直伴随着房地产市场的发展进程。经过2001年的红火时代、2004年的宏观调控、2008年国际金融危机、2009年央企追逐“地王”、2010年一线城市房价疯涨等一系列情节发展，今年4月，市场终于遭遇了“史上最严厉”的调控政策。政策风云突变，先是2008年制定的税费优惠政策到期、土地付款方式收紧，再是二套房再次收紧，加强房地产市场风险防范和市场监管，时隔18个月后再次上调存款准备金率。市场上一时风声鹤唳，行业政策环境骤然收紧。14日的国务院常务会议要求“各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小户型通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、户型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小户型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。”并且对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且户型建筑面积在90平米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30％。这条是07年9.27政策的变本加厉版。此番延续使用并加强，产品线仅90平米以下为豁免区，其他产品线买单成本均大幅上扬。2、90平米户型产品的策略和实质“住”是人类日常生活的四大要素之一，人的三分之二的时间都在住宅及周围的居住环境中度过，只有安居才能乐业，那么如何让项目的规划设计方案适应新政要求？特别是，如何在住宅设计中，做出开发商满意、设计师满意、用户满意的八九十平米的中小户型，成为广大房地产工作者谈论的热门话题。我们认为如今住宅面临的根本问题不仅住宅本身，也不仅仅是一个技术问题，而是一个社会问题。从消费需求的角度来看，90平米户型适用的人群广泛，不仅是刚到城市不久积蓄有限的白领，小家庭，单身人士，商务人员，还是高级白领、bobo族、驻外地机构人员、老板阶层等都有90平米户型的消费市场。除此之外90平米户型适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动等多种用。所以90平米户型，不再是过去理解的单纯安置型物业，实际也可以做出不同的档次。通过上述分析90平米户型既然占有如此重要的地位，有如此高的关注度，那么90平米能够设计出精品户型来满足市场的需求么？首先我们说明，90平米户型是肯定能做出精品户型的。目前市场上也有做得比较出色的90平米户型，而且户型设计已经相当成熟。主流媒体一直对90平米户型评价不高的原因，其实并不单纯在户型设计这一个方面，而是在竞争激烈的市场中，开发商追求高容积率的限制下，规划、景观、建筑体形（塔楼和板楼的区别）都不尽如人意造成的。同样是做两居，90平米没有120平米舒适，这是肯定的。一梯多户的塔楼没有一梯两户的板楼舒适，也是肯定的。我们所说的舒适只是一个相对的概念。设计的创新和发展也是针对“相对”这两个字展开。或者换一个说法更明确，90平米的两居完全可以做到舒适，120平米的两居已经相当奢侈，这是违背我们作为一个发展中国家的现状的。如果从住宅的舒适角度来说，可以有多重定义，包括景观环境、户型设计、施工工艺、设计精细度等多个方面。改革开放以来，我国一直处于高速的城市化进程中，土地资源越来越紧张，近几年在一些大中型城市-3-房市金碟www.fdc01.com中，“豪宅”的比例不断增加，普通商品住宅也逐渐出现户型变大变奢的趋势，造成住宅结构失调。这些大而不当的商品住宅的存在不仅降低了城市土地的利用率，与可持续发展的长远目标更是背道而驰。纵观国际上许多发达国家的普通住宅情况，其户均居住面积都在90平米上下，因此，在高速发展和建设大潮中的我们也应保持冷静的头脑，从具体国情出发，从全民享有居住权利的大局出发，推进节能省地型住宅的研究和建设工作。但是，只一味的缩小户型面积，也会出现很多社会问题。要在容积率不变的条件下,户均建筑面积的降低，将导致户数增加，人口密度增加，社区配套会增加，典型指标是停车数的增加，会导致成本上升。户数增加，销售相关部分的工作量会增加，会加大公司包括物业的管理难度，最终反映也为成本增加。研究住宅节能省地，就必须考虑建筑容积率，并结合规划优化间布局，提高户型设计水平，减少对土地和空间的占用。要研究适合我国国情的住宅户型面积和建筑能耗等指标，制定普通住宅的标准，引导住宅建筑和消费，鼓励小户型住宅建筑和消费，按照可持续发展的要求，大力推进住宅产业化，发展“节能省地型”住宅，使住宅建设尽快步入资源节约的可持续发展道路。我门认为总户数的增加,进而所有与户数有关的规划指标一般也随之增加。其中,车位数的增加就是设计需要解决的最大问题。小区内地面过多的停车位与优越的人居环境是一对难以融合的矛盾。现在苏州的设计自平江府开始已经进入人车完全立体式分流时代了，地下停车，地面步行完全分开。地下车道出入口应结合考虑并尽量沿小区周边分散、均衡布置,既满足停车便达性,方便车辆出行与管理,也最大限度地降低车辆对小区内居住环境的影响。户数的增加还意味着居住人口的增加,更需突出“低建筑密度,高绿化率”的居住环境。在建筑密度也已确定的情况下,可考虑底层部分架空,以营造连绵不断的绿化体系和流动的景观空间,缓解百米高层建筑给人的压迫感。此外,底层架空部分还可做为邻里交往空间,在强调和谐社会的今天,这点显得尤为重要。所以在本文中我们针对长三角地区核心家庭以建筑面积在90平米以内的中小户型城市住宅为研究对象，从建筑学的基本理论出发，在分析、研究了大量国内外相关文献资料并进行一定实际调研的基础上，结合其他相关理论和已有的研究成果，来阐述当前核心家庭的生活方式、生活周期和居住需求，重点探讨了居住空间的设计依据、量化标准，对户型空间的面积指标、组合形式进行了分析探讨，总结出户型设计要点，强调了居住空间的经济性、适用性，列举目前我国长三角地区一些较有代表性的90平米户型住宅典型户型平面及标准层平面实例，进行分析比较，针对90平米户型住宅发展过程中出现的一些问题，探讨适合90平米户型住宅的设计模式，提出关于90平米户型住宅建筑设计的建设性意见。-4-房市金碟www.fdc01.com二．90平米设计的可行性探讨本章主要从住宅设计的角度出发，围绕节能省地的目标进行探讨，分住宅区规划、住栋设计和户型设计三个层面进行研究，结合我们自身的设计经验，尝试在各个层面给出一些较为详细的设计办法和建议，旨在抛砖引玉。1、住宅区规划层面上节地措施和提高容积率方法：（1）合理确定日照间距系数，在满足卫生条件的前提下，尽量采用较小的间距系数，对于节地和提高容积率是很有意义的；中国建筑气候区划图江苏省划为、Ⅲ气候区建筑气候区划大城市中小城市日照标准日大寒日日照时数（h）23有效日照时间带（h）8-16日照时间计算起点底层窗台面（指室内地面0.90米高的外墙位置）（2）适当布置商业体量，尽可能加大局部商业比例，尤其北面底商比例。商业不需要计算入日照，而商住楼的住宅日照计算应从底商上面一层的住宅窗台面开始计算。底层增加的商业面积可以带来容积率和总销的增加；因为南排住宅对北排的日照遮挡，图中L2L1（底商不计算入日照），