人文地理2010年第4期总第114期文章编号：1003-2398（2010）04-0067-05大理古城旅游房地产的发展及社会文化影响研究吴悦芳徐红罡，中山大学旅游学院广州（，510275）ASTUDYONTHEDEVELOPMENTANDSOCIO-CULTURALIMPACTOFTOURISMREALESTATEINTHEANCIENTTOWNOFDALIWUYue-fang,XUHong-gang（SchoolofTourismManagement,SunYat-senUniversity,Guangzhou510275,China）Abstract:Tourismrealestateisconsideredasanattractivecombinationofthetourismindustryandtherealestateindustry,whichhasbeengrowinginthepastdecades.However,theunexpectedgrowthleadstosomeproblemschallengingthejustificationandsustainabilityofthedevelopmentofit.Dali,locatedinthenorth-westofYunnanprovince,hastheideallocality,landscapeandresourcefortourismrealestatedevelopment.Theuniquepatternofdevelopmentandexternalmarketorientedsalestrategynotonlyattractthedevelopersandinvestorsbutalsoprovideresearchersthetourismrealestateasagoodcasetostudyinhistorictown.ThispaperprovidesacasestudyofDaliandthefieldworkwascarriedoutsubstantiallyin2008and2009.ThispaperrevealsthedevelopmentprocessoftourismrealestateinDali,ahistoricaltown.Adual-dimensionalproductspectrumincludinglengthoftimeforuseandstateofpropertyownershipisconstructedtoclassifytheproductsintofourcategories,includingtourismscenicspotproperty,tourismcommercialproperty,holi-day-makingpropertyandtourismresidentialproperty.Thegeographicallocationandthedevelopmentofeachtypeofthepropertyaredifferent.Also,theauthorspresentthecharacteristicsofthedevelopmentoftourismrealestatewhicharethat,firstly,Tourismrealestatedevelopmentservesasthedrivingforceofthedrastictourismurbanization;secondly,dominanttouristproductsinDalievolvesfromsightseeingtourismtoholi-day-makingtourism;thirdly,theroleofgovernmentshiftsfromdirectinvestortocity'boosterist'.Within-depthfieldwork,theauthorsalsofindthesocio-culturalimpactoftourismrealestatethatitleadstothetransferoflocalresidentsandthedestructionofthecommunityecology,significantincreaseofregionalhous-ingpriceandcontroversiesoverthefairnessofresourceallocationandusage,anddifficultiesforlocalresi-dentstopurchasetheirhousesinthemarket.Furthermore,thepaperdiscussestheeffectivenessofgovern-mentpolicy.Andtheauthorspointoutthatspecialconsiderationisnecessaryforadministratingtourismrealestateinhistorictowns.Keywords:tourismrealestate;productspectrum;generalcharacteristics;socio-culturalimpact;policyeffectiveness提要旅游房地产近年发展迅猛也引发了等结合深入的田野调查本文分析了大理旅游房地：“”，。，一些争议和讨论本文以大理为案例地对旅游房地产的社会文化影响探讨了以旅游房地产作为推动。，—，产的发展及影响进行研究构建了产权属性使用时区域发展和旅游产业转型工具的政策的有效性并提，“-，间双维度的产品谱系图并研究其空间布局特点出相关的政策建议”，，。总结其发展的共同特征包括从空间形态上推动旅游关键词旅游房地产产品谱系图特征社，：；；；城市化适应于从观光向度假时代转变的旅游房地产会文化影响政策有效性、—；产品演进政府角色从直接投资者转向城市助推器中国分类号文献标识码、“”：F590：A基金项目：国家自然科学基金项目（40871060）作者简介：吴悦芳（1985—），女，广东湛江人，硕士研究生，研究方向为旅游规划与管理、旅游房地产。E-mail:enroute.2007@yahoo.com.cn。收稿日期修订日期：2009-06-02；：2010-03-03HUMANGEOGRAPHYVol.25.No.42010/8672010年第4期总第114期人文地理旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观1前言光、娱乐、休闲、非住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上在经济水平相对落后的西部地区，旅游房地产成为了推建筑及关联空间[1]，如大理天龙八部影视城、三月街赛马场、上关花景区和喜洲民居游客一般只作短暂停留，不租赁或动快速城市化的主导力量。然而，由于缺乏对房地产业综合。的规划和控管，忽视了对旅游房地产潜在的社会文化影响的购买物业。旅游景点地产本身就是旅游吸引物或依托旅游吸引物资源发展，属于景区伴生式的旅游房地产大理古城的关注，以旅游房地产推动区域经济发展、促进旅游产业转型。参观型盈利性景点在苍山洱海和大理古城内呈点状分的政策有效性正日益受到质疑。、、布，因此旅游景点地产也在苍洱地区及古城呈点状分布本文界定的旅游房地产具有以下特征：①与某一旅游区。域的内外空间和主题内涵方面具有明确关联性；②针对旅游休闲度假消费市场需求进行开发[1]；③具有明显的旅游服务功能和商业盈利目的；④发生产权转移或具有一定的产业发展潜力[2]。目前国内对旅游房地产的研究主要集中在概念界定[1-4]、类型划分[5,6]、动力机制[7]、布局模式[8-10]等基础理论，以及发展可行性[11]、制约因素[12]、开发模式[13]和管理对策[14]等方面。虽然一些学者已经开始关注旅游房地产对城市与空间、社会环境的影响[8-10]，但是以案例研究的方法、深入田野的调查相对匮乏，亦缺乏对社会与文化影响的关注以及对旅游房地产发展政策有效性的探讨。本文采用案例研究方法。一手资料来源于2008年3月图古城旅游房地产产品谱系图23日至4月10日在大理古城的田野调查，对大理旅游集1团、大理学院、度假地产及旅游商业街区发展商、中小型旅Fig.1TtheSpectrumofTourismRealEstateProducts游企业经营者、当地居民等群体进行半结构式的深度访谈，inAncientTowns访谈围绕着大理旅游产业发展现状、旅游房地产发展及市场2.1.2旅游商业地产供求情况外地购买者的流动性及度假行为旅游中小企业、、旅游商业地产指在旅游区内或旅游区旁提供旅游相关服家的从业历程、当地居民的居住体验及对征地搬迁等相关事务的旅游商店、商业性步行街、餐馆、酒吧等建筑物及关联件的看法等开展。2009年4月，研究者二度回访大理古城，空间[1]。1990年代后古城游客增长，带动古城商业脉搏，古以了解2008年西藏动乱、金融危机等关键事件对大理旅游城复兴路临街一层的门面主要销售银器、玉器、民族文化商业及房地产业发展的整体影响。二手研究材料来源于政府统品，商铺租金上涨。巨大的商机吸引了大量外地商人涌入，计公报、政府政策性文件、网络资料、地方性报刊等。其中以鹤庆的银匠、周城的扎染手工艺者、西藏的酒吧经营者的经营故事最为突出旅游商业地产属于点轴式的空间模2大理古城旅游房地产的类别及模式。式。古城内部轴线式商业街区沿承传统商业发展，随主干道大理自古就是滇西北的经济、政治和商业中心，亦是古