谨呈：大连开源投资有限公司大连开源3000亩旅游地产项目工作建议书世联地产华北区域顾问业务中心战略顾问事业部2011年6月本报告是严格保密的。11报告内容contentpagePART1项目属性认知2PART2世联服务成功案例7PART3项目发展方向初判2648PART4顾问服务工作大纲本报告是严格保密的。22本项目位于大连市瓦房店许屯镇靴子沟村，距大连市135公里，具备发展大规模旅游地产的条件项目内部资源相对丰富，地形地貌富有特色项目占地约200公顷。本地块南高北底，高差120米，平地大部分为果园，山上多灌木，无树木。项目地块俱备山、河、温泉等良好资源火车位臵为西快西侧浮渡河位臵地块北侧主干道，通达性良好地势地貌地势地貌本报告是严格保密的。33属性认知：中心城市远郊区具有一定资源禀赋的大规模综合开发项目?东北亚国际航运中心，东北亚中心城市国际物流中心和区域性金融中心建设全面启动，“三大中心”引领大连城市集聚和辐射功能不断提升，区域核心城市的地位日益突显属性界定具备一定资源的大规模开发项目远郊区?占地3000余亩??地块与城市之间存在较大距离拥有较好的山体资源??目前区域整体认知上较为陌生拟建高尔夫、温泉、滑雪场等大型设施本报告是严格保密的。55对照目前国内旅游地产的三大类型，本项目属较为典型的旅游综合体开发类项目旅游区域开发旅游综合体开发旅游物业开发特点依托一个以上资源优势，依托一个强势旅游资源，依托成熟资源进行以单通过系统整合，重新建运用整合、创新等方式纯房地产住宅类物业为立区域价值体系。通常进行深度开发。通过部主的地产类开发进行区域性的基础建设，分经营性物业开发，提掌握部分核心经营性物升房地产住宅类物业价业的开发，实现大规模值土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主。盈利点基础建设收益、土地转物业销售收入、物业租物业销售收入让收益、物业销售收益、赁收入、物业经营收入物业租赁收益、物业经营收益风险类型系统性风险经营性风险产品竞争风险本报告是严格保密的。66世联积累了丰富的实战经验，旅游地产是世联战略顾问线的核心业务之一旅游区域开发旅游综合体开发旅游物业开发深圳市政府大梅沙旅游度假区深圳土洋游艇国际滨海社区深圳万科十七英里泰达集团温榆河生态走廊项目诚毅云霄海洋温泉项目昆明安宁西山新城项目泰达集团天津七里海项目观澜高尔夫项目江西柘林湖项目中粮集团亚龙湾二期开发三亚湾新城高尔夫项目三亚湾新城452项目鲁能集团三亚湾新城开发三亚西元项目昆明滇池项目三亚市政府红塘湾项目杭州青山湖别墅中信集团惠州汤泉项目三亚市政府海棠湾项目金地集团增城项目青岛天泰假日温泉项目中信集团福建东山岛项目鲁能集团山海天项目华夏文化产业基地整体定位项目中信集团博鳌特别规划区项目成都今日蜀州城项目青岛中少上扬动漫基地项目中住集团无锡鹅湖生态文化城成都利通崇州白塔湖项目金融街集团惠州巽寮湾开发安宁温泉镇世纪天乐项目北京龙湖西苑项目祥云集团昆明军马场项目合肥东磁紫蓬湾项目烟台140亩酒店式公寓及别墅项目鸿洲集团海口美兰灵山项目杭州千岛湖项目三亚星狮项目德业基河南万山项目三亚政府小鱼温泉项目…………………………………………………本报告是严格保密的。88经典案例——环渤海华夏幸福基业承德金山岭项目?项目界定：大都市远郊，拥有山地和长城资基本情况源的大规模旅游度假区域综合开发项目?委托客户：华夏幸福基业股份有限公司委托背景?项目阶段：取地及概念规划阶段?客户问题服务内容?面向大北京，本区域主抓的细分市场机会是什么？?面对市场机会，本区域应该选择怎样的发展模式和开发策略？?本区域如何依托、挖掘、放大资源，形成独特的形象定位？?启动期策略是什么？启动区的“四菜一汤”是什么？?顾问内容?市场机会研判及区域整体发展模式?区域发展方向及整体定位?区域文化价值挖掘及形象定位?区域功能、设施体系及区域规划建议?启动区开发建议?效果评价：在第一阶段汇报中世联针对区域市场机会、发展模式、整体定位、形顾问效果象定位和规划初步建议的提案获得甲方董事长高度认可，在诸多策划单位中胜出继续跟进项目；目前该区域概念规划已编制完成，规划方案充分尊重了世联前期策划的主要结论和建议本报告是严格保密的。99经典案例——环渤海华夏幸福基业固安温泉项目?项目界定：大都市远郊，拥有优质温泉资源的旅基本情况游度假区域综合开发项目?委托客户：华夏幸福基业股份有限公司委托背景?项目阶段：取地及概念规划阶段?客户问题服务内容?温泉在区域开发中有何等价值？如何利用？?依托温泉资源，区域未来的属性和发展模式是什么？?在北京周边遍地温泉度假村的现状下，如何树立独特的形象定位？?希望通过前期策划，指导概念规划设计工作?顾问内容?市场竞争及客群需求研究?成功案例及项目发展战略研究?项目整体定位及形象定位?项目规划建议及核心设施建议?近期行动纲领?效果评价：世联在“以产业链的构建为突破性战略”，为项目制定了具有竞争力顾问效果和自我生长动力的产业网络体系，并提出了适宜的整体定位、形象定位和规划建议，受到甲方高层认可，并对指导规划设计起到了积极作用本报告是严格保密的。1010经典案例——环渤海天洋北戴河大规模开发项目?项目位臵：位于秦皇岛北戴河区北部基本情况?项目规模：占地11000亩，是北戴河仅存的大规模未开发用地?项目特点：京津冀传统夏季度假地，无强势资源，规划有两个18洞高尔夫球场?委托客户：秦皇岛天洋房地产开发有限公司委托背景?项目阶段：已完成概念性规划编制，启动区地块已拿，已与部分拆迁户签订拆迁安臵补偿协议?客户问题服务内容?如此大规模的项目，客户在哪里？?面对北戴河新区、归提寨、西五村、金梦海湾等众多区域形成的潜在竞争，如何构建项目自身的竞争力，成功实现市场站位？?受启动资金限制，如何实现持续滚动开发？?顾问内容?从京津冀旅游度假市场、城市本地房地产市场、区域竞争三个方面评估本项目的发展机会?通过系统、深入的调研和分析，确定了以北京和本地主动外溢的家庭型客户为核心客户，以唐山客户、本地被动外溢客户为外围客户的客户结构，并对客户臵业需求及特征进行深入解析?通过国际同属性成功案例的针对性分析，制定项目整体定位及发展战略、项目开发的关键策略、市场和财务可行的规划建议?为项目制定了具体的、具有可操作性的开发计划，以及不同方案的对比分析和财务分析?效果评价：方案得到天洋高层高度认可，为其调整区域规划、制定区域长期发展战略和顾问效果开发计划提供了有益指导；目前启动区已开始动工建设本报告是严格保密的。1111经典案例——环渤海天津七里海项目?项目位臵：天津宁河县七里海国家级保护区基本情况?项目规模：占地约390平方公里?项目资源：拥有56.5平方公里的国家级湿地自然保护区?委托客户：天津泰达益德集团（泰达控股下属企业）旗下有泰达国际酒店集团等公司委托背景?项目阶段：泰达有意介入390平方公里中部分区域的开发，处于前期投资决策阶段?客户问题服务内容?区域到底能做什么？旅游？产业？房地产开发？?项目湿地资源有什么利用价值？怎么利用？?不同功能/产业的市场状况如何？盖了房子到底谁能来买？旅游做什么样的旅游？?泰达在390平方公里内可以取得土地有多大规模？在什么地方能取？成本如何？?顾问内容?区域土地利用现状以及取地策略研究?国内外生态城市案例研究?区域整体以及功能定位研究?不同产业以及功能的市场以及布局研究?区域启动策略以及经济评价?顾问效果运作阶段：泰达目前处于对于该项目投资决策阶段?效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/功能市场研究受到开发商的认可本报告是严格保密的。1212经典案例——海南三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发项目?项目位置：三亚亚龙湾基本情况?项目规模：占地约9200亩?项目特点：亚龙湾经15年的建设已成为中国首屈一指的滨海度假区?委托客户：中粮集团下属的亚龙湾开发股份有限公司委托背景?项目阶段：亚龙湾公司委托世联从市场角度对亚龙湾二期整体规划设计提出建议，配合中规院总体规划和控制性详细规划的编制工作?客户问题?服务内容一、二期通盘考虑亚龙湾的整体定位和发展方向是什么？?国际滨海旅游度假区二线用地发展模式有哪些？?怎样的规划布局和功能比例才能实现土地利用价值最优和区域活力？?规划方案的经济实现性如何？?顾问内容??亚龙湾二期资源条件解析亚龙湾度假区整体定位和发展方向??三亚旅游度假区市场现状和竞争分析二期用地规划布局与功能指标建议??三亚旅游度假目标市场和客户分析度假区特色建设??国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式高层次财务评价?国际一流滨海旅游度假区典型案例分析?运作阶段：区域控制性规划的调整阶段，世联进入区域开发模式研究阶段顾问效果?效果评价：项目顾问成果被纳入区域总体规划当中，亚龙湾公司继续委托世联提供区域开发本报告是严格保密的。1313模式的顾问服务经典案例——海南三亚红塘湾区域定位和发展战略项目?项目位臵：三亚红塘湾基本情况?项目规模：3780亩?项目特点：中国唯一的热带滨海度假城市，稀缺的滨海资源，拥有丰富的滨海资源和原生态的田园风光?委托客户：三亚红塘湾投资发展有限公司委托背景?项目阶段：规划编制前期?服务内容客户问题?客户对红塘湾进行一级开发和部分二级开发?说服三亚市规划局?为国际招标提供评判依据和决策依据，编制概念性规划?顾问内容?研究了国际一流滨海度假区发展阶段模型，从消费者，产业结构，度假地建设、政府职能和基础设计建设进行了匹配?对三亚市各湾区进行了功能分析，找出功能缺失，并给出市场支撑?结合红塘湾自身自然资源，对红塘湾赋予一个主题：世界第九湾区?对地块资源进行了盘点、分区，确定了功能，对