2009-5专业管理成就品质峨眉象城商业物业运营方案项目概述专业管理成就品质专业管理成就品质专业管理成就品质专业管理成就品质峨眉象城商业运营理念及目标?以峨眉山佛教文化为底蕴，以大佛禅院为依托，打造高品质商业旅游文化精品。?峨眉象城定义与定位：佛教文化旅游第一街?第一街指：?（1）项目地理位置在佛脚，为朝圣起点，项目应成为峨眉旅游游客集散中心，峨眉旅游目的地第一站；?（2）项目依托的禅院及项目规模本身、项目经营本身、项目文化内涵本身成为第一，对类似项目进行排他；?（3）“街”对项目为庙前经济的商业属性表述更清晰，不会产生误解。专业管理成就品质本项目商业物业的管理难点1天下熙熙皆为佛来，天下攘攘皆为佛往”开街后，游客客流量非常大，进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，秩序维护工作非常重要，消防安全不得有半点松懈。尤其是在发生紧急突发事件时，疏散相对较慢。?“?专业管理成就品质本项目商业物业的管理难点2向他们负责，为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优雅的经营和购物环境。这是打造精品商业物业管理服务的根本原则。?作为物业服务者要面对的服务对象一是业主、经营者，二是消费者、游客，要兼顾的对象还有景区管委会和大佛禅院的利益，形成一种多元关系这样就增加了服务者的协调和沟通难度。?同时要做好商业运营工作和基础物业工作的本身，要求物业管理者要有高度的责任心和先知先觉的敏锐性。“春江水暖鸭先知”??服务要求高，物业管理服务面向商业街置业人和使用人，专业管理成就品质本项目商业物业的管理难点3野火烧不尽，春风吹又生”项目容积率低，出入口多，商家分散经营，营运时间长，商业物业由于人员的流动量较大和商品的包装的拆卸等因素，极易对环境造成污染，给保洁工作带来困难。故此，商业物业在与住宅物业相比时，其清洁频率要高，服务人员要保持高强度的工作，方能满足环境质量标准。需要投入的的保洁、保安人员相对较多。对处置现场的能力要求很高。管理点分散，环境保洁和秩序维护、公共设备维修管理难度较大是本项管理的特点。?“???专业管理成就品质本项目商业物业的管理难点4年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”整体物业策划周期短，商业运营时间性强。活动的策划计划性和实施方案能力有时间周期。营销策划活动的不统一、不规范、内容重复陈旧、没有结合项目本身的优势会造成整体旅游街经营的凌乱感，倦怠感，会对游客产生无序经营的不良的心理影响。?“?专业管理成就品质本项目商业物业的管理难点5日日战战兢兢，月月如履薄冰”大量的机动车和非机动车对商业街和周边的交通管理和车场管理增加了管理难度和压力，季节性人流的猛然骤增在带来人气的同时，存在巨大的责任风险隐患。?“?专业管理成就品质本项目商业物业的管理难点6一日复一日一朝复一朝。只见有不如不见有所超。设备运行及保养质量：商业物业的设备运行和保养由于其经营的特殊性，在经营期间设备运行必须保持完好率，日常保养和维护只能是在深夜进行，否则就会影响客户的正常经营，给客户造成经济损失。设备管理水平：商业物业在设备管理方面，设备的故障率要比住宅类物业要高。主要原因在于商业物业的人流量较大，对设备的运行和使用频率较高，导致设备的自然磨损和机械老化，为了保障其正常运行，从而要求设备管理人员在进行定期巡视检查时，必须实行精心护理，细心巡察，确保设施设备的正常运转，才能满足客户的经营要求。?,,?100%?专业管理成就品质商业物业管理整体设计?开发、租赁、销售商铺仅仅是一个前提，对于峨眉象城而言但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门、专业的商业管理公司对商户和业态进行全面和综合管理，才能长久发展，实现物业整体的保值和增值。针对峨眉象城项目的土地属性、规划设计、营销运营和客户群特点以及管理难点，提出本项目商业物业运营管理整体设计。?专业管理成就品质打造精品“中国佛教文化旅游第一街”文化精品品牌战略和形象工程，进一步倡导在多年物业管理实践中提炼出来的文化理念、管理理念和服务理念。打造“中国佛教文化旅游第一街”精品。峨眉象城商业街项目按照企业化、专业化、社会化、一体化的商业物业管理公司运作机制，全权负责象城商业运营及基础物业管理。在该项目的商业运营和物业服务中，我们将着力实施塑造峨眉象城的商业旅游?专业管理成就品质管理理念：专业服务、成就品质打造一支职业化高素质的管理队伍，让业主、商家、游客能真正体会、感受到专业化的商业物业管理在打造品牌的过程中所带来的服务、享受、便利、价值，从而实现物业整体的保值与增值。??专业管理成就品质策划发展中心与基础物业服务中心两个中心部门。视野与思路决定项目未来的出路，基础业务和现场品质决定了项目未来的活路。两手都要抓，两手都要硬。两个拳头，两个支撑”。依靠经营?“专业管理成就品质经营策划发展中心?商业物业的经营管理是商业物业成功运营的重要环节，做到开发商与商户在商业运营过程中互赢互利才是最终的目的，有成功运作经验的商业经营公司和物业管理公司对商业物业进行运作和管理起着至关重要的作用，并可增加商家对物业投资信心。定期组织、策划、协助商家、开发商、管委会、大佛禅院开展各类活动，策划组织实施“节、会、展、演、赛”营造浓郁的商业气氛和深厚的旅游文化氛围不断改善整体物业经营环境。?专业管理成就品质佛教文化旅游第一街能不能吸引游客、消费者，除了景区本身的吸引力外，整体文化建设和品味外，还有一个重要的东西：旅游文化商业街内有没有吸引人的活动。活动的设计是否新颖、吸引人，是消费者来此消费的重要理由。因此，经营策划发展中心应以连续不断的节日活动吸引消费者，充分挖掘中国传统节日的特点，重新包装、突出文化，使象城文化更具体、更丰满。让消费者的人气转为商气。??专业管理成就品质专业的活动策划为何而做、时间、地点、由谁来做、做什么、如何做？?举办活动目的专业管理成就品质、为景区提供充足的人气、为入驻商家提供充足的客源，保证其经营的持续稳定，增强其对峨眉象城的信心，为后期招商奠定良好的基础。、通过营销活动，广泛宣传峨眉城，树立品牌形象。、整合商家资源，以专业、规范管理和诚信原则维护商业物业经营的正常化。?1?2?3专业管理成就品质营造浓郁的节日气氛大节大过、小节小过、无节造节过”?宗教节日、法定节日、文化艺术节、美食节、购物节、武术节、民俗文化节?组织“节、会、展、演、赛”各类活动，营造浓郁的商业气氛和深厚的旅游文化氛围不断改善整体物业经营环境。“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。到禅院祈福、象城过节。?“……?专业管理成就品质做哪些活动??大型营销活动：?开街活动、大型推广活动、依托大型佛事活动策划、黄金周活动除夕、春节、元宵节、十一旅游黄金周、民俗文化节、饮食文化节、国际武术节、中国佛教文化节、感恩之旅公益活动。争取承办一些影响力重大的社会活动。如中国旅游房地产峰会、大型艺术节颁奖等。有助于提升该项目的知名度、美誉度。?中型营销活动：元旦节、情人节、三八妇女节、端午节、中秋节、重阳节、圣诞节、川剧文化节、茶文化节、佛教音乐节、民俗巡游表演、宗教文化论坛、河灯节、朝圣节、祈福节、宗教诸节。?小型营销活动：自驾峨眉之旅、旅行社之家、“特殊任务”、峨眉风光摄影展、商家宣传配合、母亲节、父亲节、六一儿童节、七一建党节、八一建军节、教师节、315之统一的促销让利活动、?重新包装、突出文化。人无我有，人有我新。·……怎么做专业管理成就品质大型活动政府、大佛禅院牵头、开发商扶持、专业公司策划、商业物业公司全力参与。中小型活动整合、利用商家资源、社会资源、旅游资源、媒体资源、参与配合大佛禅院佛事活动商业物业公司全程策划组织实施，增加媒体正面报光率。用实效的促销活动、公关活动、社会活动带动客源、聚集人气、拉动客源，让商家赚钱，让象城项目得到持续发展。??……?专业管理成就品质招商引资，经营为大招商工作的前期准备工作是招商工作的重要的一个环节，峨眉象城商业物业筹备组结合项目的实际情况和特点，在本项目的前期的市场调研、商业定位、商业的规划、商铺的划分、商业租售比例的等一系列的商业招商的方向性的思路的基础上，协助做好商业物业的公开招商阶段的相关的准备工作。??锦里商铺招商工作严谨是保障现在商气火爆的一个重要原因。商铺采取只租不售的模式，从早期的400多家中层层筛选，最后选择落户30多家。?对商家的信誉和实力进行了严格的把关，这对稳定锦里商业持久繁荣起到了很大的作用，而且实现了在锦里古街，没有重复的民间艺术种类，全是错位竞争的局面。专业管理成就品质专业管理成就品质完善的租约管理完善的租约管理?签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理。?承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主、开发商的认可；专业管理成就品质统一招商管理?营业时间的确定?承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；?为整个商铺促销承担的义务；?承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；?保范围事宜；?使得象城的商业持久繁荣但又不失锦里深厚的文化内涵。?统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。统一监督管理统一监督管理专业管理成就品质与商家签订规范的物业管理协议指导：商家店铺布置指导、促销活动安排；协调：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；监督：维护商铺的