桂林旅游房地产现状及发展展望近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光惊影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远里喧器的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。人们旅游观念的改变和国家各种休闲制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。桂林作为国内外著名的旅游城市，也不可避免的顺应历史的潮流发展旅游房地产项目。但桂林市现在究竟有没有能力发展旅游房地产？我们先从旅游房地产的两个先决条件来看。首先是旅游市场方面。据统计2004年仅1—10月全市旅游接待总人数接近1000万人次，比上年同期增长34.1%，而旅游收入超过40亿元，比上年同期增长43.8%。桂林市旅游产业发展在近两年进入快速发展的时期，同时也为旅游房地产创造了广阔的市场空间。此外，就全国房地产业的发展而言，2003年—11月份房地产增长在30%以上，比上年同期增长速度略有提高。而桂林房地产近两年以来一直呈快速增长势态，2004年桂林市房地产开发总量比上年增长8.7%，而销售额比上年增长33.3%。房地产开发也正逐渐走向成熟，市场逐渐走向规范。往往在这个时候，市场呼唤新的产品出现，以使行业更加健康继续的发展。旅游业的快速增长和房地产业的不断成熟，是发展旅游房地产的两个必要条件。桂林市目前已经初具条件了。从从旅游房地产的概念来谈，旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起而旅游房地产运营而生。所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是分时度假（时权酒店），客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权；二是产权酒店，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定的投资回报（北京的金色假日产权酒店，快乐无穷大等）；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权（高尔夫、登山、滑雪运动度假村等）；四是房地产大盘或者新城区项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。桂林目前出现的旅游房地产开发项目以第一、第二种形态为主，还处于旅游房地产开发的初级阶段。如利好时代、阳朔唐人街等项目，就是建立在狭义的旅游房地产概念基础上开发的产品。而像今年出现的“丽景·5号公馆”，则是将产权式酒店与别墅、住宅相结合，酒店可以为游客提供住宿，同时其设施也可以为项目内别墅和住宅的业主提供服务。再如正在开发的“财富名城”项目，是将休闲、观光、商业与住宅结合的产物。就目前桂林旅游房地产的现状而言，无论是开发商还是市场，都在呼唤更多的新的开发模式来丰富市场。但由于无论是桂林，还是全国的开发商们，对于旅游房地产开发普遍缺乏成功的经验，缺少理论和实操上的指导，大部分的开发商都是单兵作战或者是摸着石头过河。其实这样分散的摸索往往成效不大，由于各个开发商之间的利益纷争，造成信息闭塞或是独占。而且单个开发商的开发实力毕竟有限，如果是开发前文所述的第四种旅游房地产模式的产品，往往感到吃力。此外大多数开发商涉猎旅游市场有限，对旅游市场变化的把握能力有限。所以在旅游房地产项目的开发过程中需要整合多方资源，集中各种有效的力量，为一个具体的项目保驾护航，才能使这个新兴的旅游房地产开发形式健康的发展下去。正是为了解决这个问题，桂林市在相关政府领导的亲切关怀下，通过成立了“桂林市旅游房地产协会”这一形式，将有意向进入旅游房地产开发领域的开发商，旅游营运商等集中和整合，使信息充分共享，充分的调动了各个相关方面的积极力量。同时桂林市政府的宏观调控的高度也为旅游房地产开发指明了方向，桂林的旅游房地产将以“一个声音”走向全国市场。由政府牵头，为旅游房地产开发保驾护航，在全国还是首次。这充分说明了当地政府对房地产市场，特别是旅游房地产市场的健康、持续、稳定发展的高度关心。同时也说明了政府已经能够灵活的使用经济杠杆和宏观调控能力来维护市场发展。将桂林强大的旅游资源和快速成长的房地产行业紧密的结合起来，必将给两上行业的发展带来新的春天。