1——哈电团结镇项目整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。绿色团结·开启哈尔滨自然市镇主义时代小城镇、大战略双核驱动、标杆示范2问题问题解决解决示范区开发方案制定团结镇区域价值示范区发展战略相关问题解决建议及附件房地产市场分析团结镇区域价值战略思考团结镇区域发展战略思考新城镇整体定位与发展战略样板案例分析落地规划解决方案附件12345673团结镇新镇城市宏观解读各区域价值研判本区域价值梳理案例借鉴新旧镇发展思考旧镇发展方向中国城镇化趋势4中国城镇化趋势团结镇背景介绍团结镇开发愿景解析及核心问题界定城市宏观解读及区域价值发展力研判????团结镇区域价值战略思考15诠释上述的城镇化水平是以城镇常住人口为代表来衡量我国总体上已经进入了城镇化进程中的中期加速阶段。2009年我国城镇化率只有46.6%，远远低于发达国家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，因此，城镇化在我国还有很大的空间中国城镇化与其他经济体对比,2008年??+97%中国美国世界平均发达国家90.085.055.045.7在中国经济快速发展机遇下，中国城镇化具有巨大的增长潜力6由大城市转向中小城镇转移?随着中国城镇化进程的加快，预计2050年中国的城市化率会达到70%，每年将有大约1200万农转非人口?大城市空间有限，城市化重心必将转向中等规模城镇?这意味着我们在未来40多年中，一批中等规模的城镇将成为吸纳流动人口的主要阵地，为其发展带来机遇年46%43%29%19781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010%目前中国城镇化率为46.59%，正处于处于城镇化快速发展阶段，发展重心开始中国正处于这一发展阶段的转型期——由大城市向中小城镇转移15202530354045507中小城镇是发展的重点本轮城镇化是城乡统筹政策的延续，是新农村建设的一个抓手??资料来源：世联分析2009年温家宝在全国农村税改费改革工作座谈会上提出“具备条件的地方可以推进省直管县试点”国土部要求各地政府从2009年开始，将每年新增用地指标中5%强制给农村建设用地。5%的农村集体建设用地，首先要满足农民宅基地建设需要用地倾斜：下放财权事权：大力加强县城和中心城镇基础设施和环境建设，鼓励返乡农民工就地创业推进户籍制度改革，放宽中小城市和小城镇落户条件，逐步实现农民工在劳动报酬、子女就学、公共卫生、住房租购以及社会保障方面与城镇居民享有同等待遇，让符合条件的农业转移人口逐步变为城镇居民。”——2010政府工作报告??国家政策也顺应这一趋势，加大对中小城镇的扶持力度8！]样板的开发理想团结镇势必成为“哈市造镇”之作，创哈市市镇开发[秉承扛旗在中国城镇化发展的背景下，哈尔滨也步入小城镇的发展步伐，团结镇也是本轮发展的排头兵国家发展和改革委员会小城镇改革发展中心于2008年3月把道外区团结镇、南岗区王岗镇、巴彦县兴隆镇列入第二批改革试点镇。9中国城镇化背景介绍团结镇背景团结镇开发愿景解析及核心问题界定城市宏观解读及区域价值发展力研判????团结镇区域价值战略思考110团结镇香坊会展中心会展中心道外中央大街中央大街火车站火车站南岗道里哈西呼兰群力松北道外区概况：道外区是哈尔滨老城区，传统城市中心，批发零售业聚集，但区域整体认知欠佳面积：618.6平方公里，其中市区面积40.62平方公里，郊区面积577.98平方公里；人口:约81万。团结镇概况：位于哈尔滨市道外区东部，城乡结合部区域认知陌生；面积：76.76平方公里；人口：总人口10.36万人，其中镇区人口为4.5万人左右；距离：团结镇距离城市中心直线距离约12公里，车程约一小时【区位】团结镇位于哈尔滨东部近郊四环路以西，属道外区城乡结合部，区域认知度相对陌生???????11团结镇香坊6公里2公里会展道外【区位】团结镇南端与香坊交接，西南端临近会展区，规划三环路的化工路属城市空白发展带，两侧聚集众多化工企业和待改造棚户区，周边散布众多建材批发市场石化公司化工路现状板材市场陶瓷市场12郭地方路四环路原哈同公路四环高速规划地铁站长江路黄家崴子路同三高速同三高速长江路哈同公路（原）化工路二环路【交通】团结镇是哈尔滨通往东部地区的门户，对外交通便捷，未来随着哈同拓宽，长江路打通，地铁接入区域交通会有更大提升对外交通现状：东西向过境道路主要有先锋路沿线同三高速和东直路沿线的原哈同公路，南北向过境道路为四环路；受332、334、339路、352路、360路等多条公交线路经过团结镇中心对外交通规划：规划形成“三纵三横”的交通干道网三纵：1打通黄家崴子路、2改造郭地方路、3四环路三横：1哈同公路、2同三高速、3打通长江路长江路向东延伸并且扩宽到80米，团结镇南部地区距会展中心的行车时间将在20分钟之内（预计今年通至四环）；整治目前的老哈同公路，道路拓宽至60米维护路面老化路段，增加道路交通设施；整治目前的同三高速团结镇段，团结镇段不按高速公路管理，增设信号灯控制，增设道路交通标志，整理整合交通路口；哈尔滨市地铁一号线规划2017年延伸至天恒山风景区。??大货车分流及哈同公路道路老化等影响，拥堵现象十分严重???????13平方公里规划用地面积17.26平方公里4.89平方公里6.96工业园用地居住点用地及其他城市建设用地平方公里5.41物流园用地【规划】打造以生态旅游产业、现代工业、现代农业、物流产业为主导的生态型特色风貌镇镇域发展定位：黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点，哈东地区新兴的物流基地、工业基地、农副产品供应基地和生态旅游风景区；城镇发展现状镇域发展目标：到2012年，将团结镇建设成为具有一定基础的工业大镇和农业强镇，GDP总量达到40亿元，镇域人口达到15万人经济：2007年，全镇完成总产值84.53亿元，国内生产总值14.86亿元；三大产业比例：为2.5：72.5：25.0，经济发展存在第二产业较重、第三产业滞后的情况二产：其中以机械加工业为其主导产业；全镇现有7个实业公司，18户国有企业，各种所有制形式企业1000余家，总就业人数17034人三产：团结镇目前第三产业层次较低，主要集中在中心镇区。现全镇商服企业就业人员1947人依靠工业立镇，利用物流商贸富镇，建设???????经济发达、环境优美、适宜人居的现代化强镇14天恒山公园天恒山卧龙寺【天恒山】东北紧邻哈市城郊唯一山体——天恒山风景区，目前景区处于发展初期阶段，基建已完成；拥有卧龙寺、天恒山公园等景点自然资源：项目东北边拥有哈尔滨近郊唯一的山体资源——天恒山风景区,总面积3000多公顷。海拔高度在120～215米之间，森林植被覆盖面积达60%以上；现状：天恒山原为烧砖取土地点，大小砖厂现已停工，目前道路设施基本完成；卧龙寺建设工作早已启动，但由于是民间投资，修建工作短短续续。规划范围：天恒山风景区规划景区面积2500公顷，外围保护地带1750公顷。功能定位：以保护生态环境为主，运动休闲、休闲旅游为辅的生态森林型、城市旅游度假风景区，突出生态、冰雪、旅游观光三大主题。功能布局：总体分为雪域森林、天恒山庄、雪雕风情、金源古迹、卧龙竞技、动物天地六大功能区，形成“一轴两环六区”布局。??????15阿什河规划定位：以生态水体为主体，以植物景观为特色，融合具有民族特色的建筑，发展成为具有观光、休闲、度假等功能为一体的滨湖旅游胜地。功能定位：陆域分为天恒玉带、龙江风采、湖心岛、柳树岛、竹篱茅舍、忘归岛、滨湖入口七大功能区，水域分为湖光帆影、阳光浴场、鹭鸟之恋、荷风栈道、水车故事、碧溪垂钓六大功能区。【阿什河】西北1.5公里临近阿什河，未来将建设阿什湖风景区是哈市重要生态涵养地，同时也是重要的旅游景区规划范围：规划阿什河风景区面积14平方公里，其中湖面为8.1平方公里。现状：阿什河目前是城市排污河，不具备景观价值；据报道，相关部门已拟制投入200亿元对阿什河进行生态恢复和建设的概念性规划。?????16河滩湿地湿地现状【河滩湿地】西部蜿蜒近十公里阿什河以及河滩蔓延湿地，随着阿什河改造治理将成为哈市第二条滨水风景线哈同公路新阿什河桥下东侧，近两平方公里的滩涂上布满采砂遗留的深坑，另外周边堆着垃圾。规划：分3阶段治理，治沙、治水和治污，最终形成30平方公里的湖泊湿地和20平方公里的芦苇荡。治沙：取缔阿什河非法采砂；治水：修挖若干小型沿河湖泊，兴建10万平方公里阿什湖，兴建阿什河拦河大坝及3处滚水坝；治污：整治沿线排污企业，新建阿什河（信义沟）污水截留管线23公里，新建阿什河(信义沟)下游污水处理厂，扩建文昌污水处理厂，现状：阿什河阿城与香坊交界处至入江口段30多公里河岸两侧，3公里范围内的区域已严重沙漠化，形成了一条大“沙龙”，百年湿地和茂密的植被荡然无存。??????17中国城镇化背景介绍团结镇背景团结镇开发愿景解析及核心问题界定城市宏观解读及区域价值发展力研判????团结镇区域价值战略思考118，未来小打造全新团示范意义重大新型小城镇试点，，造福于民，结镇城镇改革的行动纲领政府愿景:VS世联对愿景的解读树立形象/蓄积经验/长足发展————全新市镇/区域升级/示范效应结合区域现状城市陌生区/有强势景观资源/区域价值有待兑现成功重塑团结成为小城镇开发专家以高品质的水准，树立企业小城镇开发的品牌，探索小哈电置业和政府共同致力于将团结镇打造成开发示范镇镇城镇开发新标准，企业愿景:1