2013年中国房地产行业畸形现状的成因及未来发展目录我国房地产市场发展历史及现状高房价背后的成因2012房地产市场趋势分析大萧条与中国当前经济的相似之处1929~1933二、大危机爆发原因二、大危机爆发原因贫富差距拉大股票投机过度信贷消费膨胀扩大掩盖催化生产的社会化和生产资经济危机市场供需矛盾料私人占有之间的矛盾直接原因根本原因1、当时美国社会财富的分布状况如何？贫富分化严重，限制社会实际消费能力2、为谋暴利，资本家又是如何刺激消费的？盲目扩大生产，分期付款和银行信贷，造成虚假消费3、股票市场为何没有发现问题？股票投机活动猖獗，掩盖了矛盾4、持续宽松的货币政策材料1：1929年，占美国人口1%的富人，拥有的财富超过美国全部国民财富的三分之一；而年收入在200美元以下的贫困户占全美家庭总数的60%，他们的总收入在国民总收入中不足22%，还有21%的家庭收入不到100美元。目前中国衡量贫富差距的基尼指数已经达0.46，远远超过警戒线，一般发达国家的基尼指数在0.24到0.36之间。1、贫富差距拉大产品滞销、积压失业人口进一步增加物价下跌失业（供需矛盾）工农业危机再次加深商业、企业利润减少，经济衰退恶泡沫破裂、股价下跌，证券农用生产、消费资料需求更加减少性交易无利可图循抛售股票股票达到狂潮农业衰退农业衰退，农民破产环因缺乏贷款，工业工业金融金融货币和信生产大幅度下降用出现危机生产大批银行银行倒闭大萧条：1929-1933年?序幕：胡佛和自由放任主义1、干预与失业问题2、干预与劳工关系?萧条开始：胡佛临危受命股市崩盘----危机到来新政---高工资率、公共建设、扶植不良资产、扩张信代、农业计划等通货膨胀下的繁荣?导致通货膨胀的因素1、货币供给的膨胀---20年代货币供给增长了63％a、准备金标准（定期存款比例增加，准备金标准下降）b、准备金总额的增加（源于政府可控因素）?1930年进一步的通货膨胀：穆斯特——霍利关税?1930年后半年生产、价格、对外贸易以及就业率持续下滑?1931年悲剧性的一年?1932年胡佛新政高工资率、失业救济、通胀、整顿股市、反对移民、政府救济、破产法、提高关税等贸易保护主义等?1933年3月胡佛任期结束?胡佛政绩的教训：政府的通胀才能造成商业周期，放任市场自由是走出萧条的捷径胡佛采取的第一批应对措施中，就包括要求雇主不得削减工资，因为他相信保持工资水平能够维持甚至刺激市场需求。可危机是世界性的，市场需求仍然不断下降。在这种情况下，雇主无法削减工资，就只好裁员，失业率而因此大增。到1933年罗斯福上台时，全国失业率达到25%。?在一战结束后，美国出现第二次企业兼并浪潮,大规模的合并风潮提高了美国工业集中度,大大增强了美国工业和金融业的实力,提高了企业的生产能力和资本实力,但同时也造成了贫富两极分化,社会财富迅速集中到少数人手中,使得资本家的实力可以干扰政府部门的决策。?行业内企业过度集中导致行业进入门槛提高，行业内大量中小企业销声匿迹，降低了市场的活力。---寡头垄断是造成过剩的直接原因美国人在反思罗斯福新政?罗斯福政府的政策令本来应该结束的危机拖延了八年。如果没有第二次世界大战的爆发，按照罗斯福的道路，美国很难走出萧条的低谷。?《国家工业复兴法》是第一任罗斯福政府新政政策的核心，目的是要实现高工资、高物价、低竞争。不到两年后就被最高法院判定违宪并废除。?大规模的社会经济计划也意味着政府开支的飙升。持续扩张的财政政策使美国背上了大量的债务。?国会也制定了《农业调整法》，并据此成立了农业调整署。为了维持农产品的价格，政府以行政命令加补贴的方式，让农民部分休耕土地。同时还制定了农产品的基本价格与农业工人的最低工资法。而法案的开支，则由增加食品加工业的税收来支付。这样做产生了意想不到的经济与社会后果。美国的农产品出口由于高价格与高关税，受到了严重的损害。朱镕基总理2003年卸任时的讲话朱镕基总理2003年卸任时的讲话?“绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性”?本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我搞了50多年的经济工作，我能深刻体会到我国的这种“综合征”，日子稍微刚好过一点，就搞浮夸的作风、盲目的自满，莫名其妙的折腾、无知的决策。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。?我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。?　　还有，现在搞主题公园成风。在国外都没这么搞的，迪斯尼公园，美国有两个、法国有一个、日本有一个。现在主题公园在中国很多地方全冒出来了，外国人自己不出钱，你的地卖给人家很便宜，破坏了国家的土地资源，另外还用你的钱。搞这个东西干什么呀？！现在很多地方的农民连饭都没得吃，还搞什么主题公园，谁去看呀？中国房地产发展历史?第一阶段1998年-2003年住房货币化改革，奠定了房地产高速发展的基础。?第二阶段2003年-2007年应对SARS事件，当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，自此我国房地产行业发展进入快车道。?3.第三阶段2007年-2008年9月?房地产泡沫开始积累，为此，央行提出“二套房”概念，并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。?房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，?4.第四阶段?金融危机“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场快速发展?中国房地产行业的走势?1、“三个歌名”来代表过去、现在和未来?l????过去——“千年等一回”?l????现在——“让我欢喜让我忧”?l????明天——“无言的结局”?中国（上海）房地产的变数在政府及其相关政策！中国、上海房地产的火爆有多种因素共同使然，但政府和政策的推动是最主要的因素！！！?2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年以来上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。商品房结构不合理:?房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素?住房供应结构中经济适用房、保障性住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。一、房价——收入比联合国3:1美国3.5:1中国10-15:1房价——收入比假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万商品房价格上涨过快中国房地产的失衡?1、自有资金和信贷资金的失衡（房价收入比）?2、自住和投机的失衡?3、地价和房价的失衡（投入和产出的失衡）?4、房地产发展与土地资源的失衡?5、房价和租金的失衡?6、商品房和保障住宅的失衡?7、效率和公平的失衡?8、价格和价值的失衡?9、楼市与股市的失衡（警察与强盗故事、掠夺）?10、理论与实际的失衡?11、政府与市场的失衡价值和价格的失衡?表现为规划（容积率，噪音，日照视觉、地下车位）、质量（材料、渗漏、沉降）、环境（绿化、治安）、科技含量、能耗（节能保温）、配套（交通、产业、教育、医疗、文化、商业）、企业品牌（物业管理，售后服务）等方面的缺陷。我国建筑能耗占总能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷）；我国既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分别占99%和95%，我国单位建筑能耗是发达国家的2—3倍多。?到2000年末，我国建筑年耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，最终将至35%左右。此外，由于我国住宅建设品质低的原因，使我国住宅平均使用寿命不足30年，远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80年。我国房地产市场存在的其他问题1.市场秩序比较混乱2.对住房的保障功能重视不够3.现行城镇住房保障制度也存在一定问题（公积金：惠及面十分有限且公积金分化严重；经济适用房：腐败的温床，人民得到实惠少；廉租房：制度重视不足，覆盖面小。）……吴敬琏：中国面临严重的资产泡沫破裂风险?中国目前的资产泡沫风险比日本20年前泡沫破裂之前的风险还大。一旦出现问题，其后果将是十分严重的。?对中国内地9月底广义货币供应量达94.4万亿元表示不安，而内地2012年头三个季度的GDP总量仅为35.3万亿元。?你们看到过世界上有这样的国家吗？由于实际发行的更多票据意味着更多债务，政府资产负债表上的债务水平太高了。?中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量工作，但这是不能持久的。中国应该全面改变其经济增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上我国自2002年起,商品房空置率始终处在2