104高层多层洋房30利民2928262524松北232725222021香坊211920211716道外15181312141412哈西8117群力1095会展64江南以高层为主，江北以多层为主，江北的价格平台低于江南，洋房产品溢价空间显著132中心区单价5500600065007000750012000900010000110008000500045004000350030001盛世江南2紫金城3四季上东/4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府普通房地产105高层多层洋房利民283029272625252423松北2021222021香坊21181617道外100151412141213哈西98107群力11456会展因为长期供应不足，道外消化速度均在100套以上；凭政策导向及价格优势，利民成为市场中快速走量的亮点321中心区以上120月均速度1盛世江南2紫金城3四季上东/4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府2030405060110809010070130普通房地产106高层多层洋房30利民2829272425松北23262521202021香坊19221718道外161514141312哈西20012119108群力7465会展市场在售项目主力户型集中在40－70平米，中心区项目户型偏大2中心区31面积20304050100708090601501301盛世江南2紫金城3四季上东/4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府普通房地产107高层多层洋房3029利民2827262524松北2523222021香坊19212021181617道外1514141213哈西129群力78101143—市场在售项目主力户型总价区间集中在30万60万，利民板块的总价平台最低中心区1256总价10204050100708090601401301501802002501盛世江南2紫金城3四季上东4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府普通房地产108独栋双拼联排利民625544松北3321盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力未开盘1哈尔滨市场上的别墅产品主要集中在松北，联排均价在7500-10000元之间，双拼13000-15000元之间单价900010000110001200013000200001500016000180001400080007000600050003000别墅市场109独栋双拼联排利民65544松北3321盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力市场供应较少，联排消化速度均在20套左右，独栋消化速度相比较慢未开盘1月均速度6810121430182025163542别墅市场110独栋双拼联排利民64553松北4321盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力未开盘1市场在售联排主力户型集中在230-270平米，双拼主力户型为300-350平米面积100150200250500350400450300700600别墅市场111独栋双拼联排利民6455433松北21盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力—市场在售联排主力户型总价区间集中在150万300万，双拼主力户型总价在400-500万未开盘1以上50100150200450300350400250550500600650700总价800别墅市场112???????哈尔滨出现明显的板块划分，各个板块凭借不同的区域价值吸引中心区客户流入置业；高端客户置业区域首选城市核心区及会展片区；随着规划利好的逐步兑现群力、哈西迅速成为哈市置业的新的热点，分流部分高端客户；香坊、利民片区仍然是承接被动外溢人口的主要区域，但随着新的规划“北跃，南拓”的实施香坊、利民区域价值会逐渐走高；道外区域供应量较小，以内生客户为主，但是需求旺盛，价格也逐步走高别墅市场供应集中在江北区域，江南极为稀缺；江南高品质洋房供应稀少，溢价空间显著房地产市场板块分析小结113宏观房地产市场房地产板块分析客户分析???房地产市场分析3114人群特征置业动机可承受价格需求特征(使用面积)关注点主要置业板块职业经济私企老板、省内周边县市矿主、省内地市高级官员家庭收入超过百万，财富累积千万以上典型的多次置业者，部分在北京等一线城市有房产，占优资源、彰显身份、投资无明显上限尺度豪华的平层、复式、类别墅产品区域环境、产品形式、升值前景、社区环境多选择具有核心资源区位，如道里沿江片区和会展片区以及江北别墅企事业单位中高层、中小企业主、大型批发市场业主、大学教师家庭收入十万至数十万，并有相当的财富累积拥有一套或多套住房，多次置业，改善需求为主兼有投资考虑100-150万100平以上的舒适3居区域环境、社区景观、产品形式、总价、物业管理、升值前景环境良好，未来发展看好的片区，如哈西、群力、南岗道里核心片区权利公务员、企事业单位员工、外企白领、小生意业主家庭年收入10-15万元之间，有一定积蓄已有一套住房，二次置业，以改善升级型需求为主60-100万70-90平米的2居或紧凑型3居总价、社区环境、教育配套、生活配套、物业、户型环境良好，未来发展看好的片区，或离工作生活源近的区域公务员、企事业单位员工、白领家庭年收入10万元左右，有一定积蓄已有一套住房，以改善型需求为主40-60万60-80平米的2居或紧凑型3居通勤时间、总价、社区环境、教育配套、生活配套、户型与亲友居所距离主要选择工作地点周边区域主要为毕业刚工作的大学生、刚来哈工作者、蓝领技术工人参加工作不久，人均年收入3万以内，无积蓄，购房需要父母资助首次置业，由于结婚等与父母分巢的刚性需求40万以下30-50平米的紧凑型1-2居总价、通勤时间、区域成熟度、社区配套、较为偏远的低价区域，如香坊、松北、等地中端客户低端客户哈尔滨市场客户呈典型的金字塔结构，且不同区域置业客户呈现不同的特点支付能力顶端客户高端客户高低115较高的总价，对距离无明显障碍体现身份感、认同感的高品质产品，性价比高居住环境、产品形式，升值前景Interest兴趣???城市高端客户置业特征与住房价值取向Action活动年纪一般在50岁以上，子女都已结婚或工作，家庭处于空巢期公司高管，私企老板、省内周边县市矿主、省内地市高级官员家庭结构相对较大，注重圈层内的沟通，喜欢高品质高消费的娱乐休闲活动关注信息有强烈的事业追求，对现在的生活比较满意喜欢高品质商品，乐于接受体现身份感和地位的事物，但比较含蓄内敛，不甚张扬受过高等教育，学习或工作期间有见识Opinion观点有很高的支付能力，追求区域环境、产品形式、升值前景、社区环境工作压力大，休闲需求旺盛?????????支付能力无明显上限的客户，追求高品质的生活，注重环境和资源的占有AIO量表：内在驱动力量使用者（消费者）第类、第类（活动）工作、社会活动、度假、文娱活动、社交、购置商品、运动（兴趣）家庭、住所、工作、社交、娱乐、时尚、媒介、成就（观点）自我意识、社会舆论、政治、经济、业务、教育、产品、艺术、文化12…AIO由于处于同一阶层的人生活形态也不尽相同，消费者AIO量反映不同价值取向的生活形态，能够指导本项目的价值主张符合其消费的需要和欲望顶端客户需求特征?116……我不是哈尔滨人，但是在哈尔滨工作挺长时间了，目前生意在道外，住在道里区，小区环境，周边设施配套也都挺完善，满足日常生活还不错。……我在北京朝阳区有房子，看重的就是北京房地产的升值潜力，我的朋友里有挺多都在北京、大连这些城市有房产，是为了投资，或者去度假的时候也可以住。……我在哈尔滨有几套房子，平时主要住在市里，工作生活比较方便，在阿城有个别墅，偶尔度假和朋友聚会的时候会去住，我有几个朋友在那儿也买了房子。……投资房地产方面买北京、三亚的房子，那边的房子升值比较潜力大。其实哈尔滨近几年的房价涨的也很块，但是就房地产市场来说，那边的市场还是比哈尔滨成熟。杨先生水产生意人王先生投行典型的多次置业者，部分在北京、大连、三亚等城市有房产，占优资源、彰显身份、投资随着财富的不断积累，城市中的高端客户对房子有了更高的要求，追求优越的环境，优秀的产