207高速路绿化带生态公园起到降噪、吸尘的作用，可以在内部设置部分运动休闲功能高速路绿化带启动区湿地公园为居住人口的主要聚集地，充分利用河滩湿地资源，打造社区人群休闲生活的重要载体湿地公园生态公园资源价值最高处，展示效果最好。建议布置参与性强、展示效果明显的配套设施，树立项目形象将南侧湿地公园与东侧高速绿化带与社区有机结合，充分发挥资源价值优势地块南侧充分利用湿地公园和高速路绿化带，打造绿岛小镇之绿色休闲空间公园社区形象208“绿轴”城市主干道结合绿化带来做，使绿色成为城市动脉高速路绿化带湿地公园启动区生态公园高绿化率是本项目打自然生态价值的平台——开放的节点串起的是小镇的公园社区形象209“绿意”组团内大面积“铺绿”高绿化率是本项目打自然生态价值的平台——社区园林中高比例“铺绿”是小镇的绿色就像从枝干上生长出来一样，流进组团内，整个小镇绿意盎然公园社区形象210通过规划手段将建筑和景观近距离接触，充分体现建筑和景观资源的互动小镇绿意盎然，仿佛整个小镇生长在公园里公园社区形象211高速路绿化带AAA-A进取二街黄家崴子路天桥或地下通道剖面高速路绿化带启动区天桥或地下通道湿地公园湿地公园社区生态公园建议在地块与湿地公园、高速绿化带之间修建天桥或地下通道，将其紧密的联系起来地下通道人行天桥开放生态空间212商务休闲区湿地公园之商务休闲区：户外运动休闲健身区，包含运动健身中心、户外运动场等占地面积：10000平米核心构成：运动健身中心：运动场馆/健身中心户外运动场地：网球/迷你高尔夫/射击/射箭等户外运动????开放生态空间213圣爱广场婚庆典礼湿地公园之圣爱广场：结合湿地公园打造婚庆为主题的婚庆及婚纱摄影场所占地：2000平米左右核心要素：结合湿地公园共同打造以婚庆为主题的浪漫场所为年轻人提供结婚庆典、婚纱摄影的场所成为项目的亮点示范区之一，扩大项目的知名度?????开放生态空间教堂+绿色森林公园，带领相爱的人走向幸福的彼岸214健康生活家庭活动区亲子乐园户外厨房老年健身湿地公园之家庭活动区：全家庭成员的活动场，户外厨房、亲子乐园及老年健身中心活动设施的打造带来全新健康生活活动设施的全参与性占地规模：100亩左右核心构成：户外厨房：为家人和朋友聚会提供户外野炊的空间亲子乐园：为父母和孩子提供一起撒欢的场所老年健身中心：为老人提供健身休闲的场所?????开放生态空间215雕塑音乐公园音乐广场湿地公园之雕塑音乐公园：设置各主题雕塑公园及音乐广场，定期举办各种音乐活动占地规模：5000平米左右核心要素：雕塑公园划分为不同的主题区，为周围居民提供一个休闲娱乐的场所公园内设置音乐广场，定期举办各种音乐活动????开放生态空间216活力运动区极限运动中心高速绿化带之活力运动区康体设针对城市大众群体，提供露天球类运动场地、极限运动场地，满足大众群体需求，设置街头篮球、足球、轮滑等具活力的运动设施占地面积：10000功能设置：规划要点：????平米施、多动能活动场开放生态空间217有机种植区认养属于自己的果树，起一个可爱的名字关心粮食和蔬菜,从今天起高速绿化带之有机种植区一小块园圃，可以栽花种菜占地面积：3000平米核心要素：有机种植还原生命,最接近自然的生长方式，是一种“采菊东篱下,悠然见南山”的田园生活，体现项目自然市镇的生活理念食品的等级划分：初级：无公害食品；中级：绿色食品；高级：有机食品开放生态空间????2182）分期开发及指标确定1）组团分区规划2）多元、可体验的开放生态空间1）全方位多层级的配套体系2）具有鲜明主题的市镇印象1）公园社区形象自然生态融合生长市镇体系以小镇的开发理念展开规划，创造小镇生活场景哈尔滨首席生态新市镇KPI体系区域突出自然生态价值，亲近自然的建筑一座小镇形成的过程，是小镇与自然有机融合的过程自然市镇主义219小组团小组团小组团小组团大盘规划设计理念和原则——居住物业宜采用“小尺度，多组团”的形式开发，便于施工安排以及后期的物业管理以Block分区开发，便于资金的安排和分区所承担城市功能的整体规划；分区内以小型组团开发，便于施工的组织；组团内物业相对纯粹，对应不同层级客户需求，有利于后期物业管理。??便于资源规模性规划使用，以及规模配套投入的节点安排，分区不宜过小。分区过小则容易产生规模浪费，规划分散，投入节点滞后等问题。市场消化速度中高水平为15-20万平米/年左右，建议分期规模为年消化量的整数倍，便于分期开发。分区原则：??组团分区规划220AorBorCorD……产品模型应用：霍伊特(HomerHoyt)扇型模型次级社区大盘规划设计理念和原则——物业形式在组团内相应纯粹，摒弃常规的匀质开发模式一级社区“城市的可辨认性，来自由背景和前景构成的城市空间的整体性。”——巴洛克理想都市模式传统社区形成的城市组团分区规划A+B+C+D……产品/点式开发/自然形成，自成特色的梯/硬性分割/规划的功利性/混杂无序度建设221组团管理两级物业管理示意社区管理组团内外管理分离——在社区管理上做到大社区开放，但居住分组团封闭管理，体现开放和私密性的有机结合社区-组团两级管理整个社区采取局部开放、组团封闭的管理模式，满足兼顾业主生活的闲适、自在和居住的私密、安全。组团分区规划222“靠”和“依”组团外建筑与绿色是秩序下的结合组团外部绿色、水系自身是独立的或是连贯的，建筑与自然结合体现于?组团分区规划223情景化、亲景化。组团内建筑与自然是渗透融合内部建筑与绿色是不是生硬的区隔分立，而是房子建在景中，房子本身就是景色的一部分。产品形式相对多元，满足多元化客户需求，呼应造城的理念。产品风格选取要注意与环境的结合，要求???组团分区规划224强度与高度的控制——自西向东容积率递增强度的控制：容积率随着开发进程的演变逐渐增大；高度的控制在规划图上的体现就是，高层的布局呈线形延展，而中低密度产品呈块状布局。项目整体开发强度与高度需保持一定的延续性：联排洋房景观高层??组团分区规划225234-154-214-2号地块容积率建筑面积比建筑面积洋房130%75509小高层270%176188综合1.7100%2516975号地块容积率建筑面积比建筑面积多层1.220%41005小高层280%164021综合1.84100%20502654-2基于工作进行中地块调整，新增两块地块，结合项目整体定位与开发策略给出相应指标1号地块容积率建筑面积比建筑面积联排别墅0.610%17160洋房160%102957小高层1.430%51479综合1.08100%1715962号地块容积率建筑面积比建筑面积洋房140%93270小高层1.460%139905综合1.24100%2331763号地块容积率建筑面积比建筑面积洋房140%147506小高层1.860%221259综合1.48100%3687663号地块容积率建筑面积比建筑面积小高层2100%118024综合2100%118024123分期开发及指标4-12261号地块开发物业梳理2号地块开发物业梳理物业类型规模住宅别墅、洋房、小高层171596平米配套展示中心15000平米生活广场10000平米幼儿园1500平米生态公园260000平米商务休闲区10000平米物业类型规模住宅洋房、小高层233176平米配套圣爱广场2000平米幼儿园1500平米家庭活动区100亩小镇中心之特色商街5000平米生活广场小高层分地块居住物业和配套设施梳理小镇中心之特色商街洋房小高层幼儿园联排别墅商务休闲区洋房小高层幼儿园圣爱广场、家庭活动区生态公园展示中心分期开发及指标2273号地块开发物业梳理4号地块开发物业梳理物业类型规模住宅洋房、小高层368766平米配套小镇中心15000平米雕塑音乐公园5000平米幼儿园1500平米活力运动区10000平米物业类型规模住宅洋房、小高层369721平米配套有机种植区8000平米特色商铺20000平米活力运动区有机种植区分地块居住物业和配套设施梳理小高层小镇中心小高层小高层洋房幼儿园小高层雕塑音乐公园洋房特色商铺分期开发及指标228取地指标规划项目用地面积（平米）住宅363082商业175039商住59012行政办公97965广场26399绿地57975按照之前提供信息，5.78亿取得1-2、2、3、4-1及政府办公用地，共69公顷土地，其中政府办公用地不计入测算范围，实际测算60公顷，得出楼面地价963元/平米后续增加1-1（原广场用地与绿地）、4-2、5（回迁区，不计入测算范围）地块，共计80公顷总建筑面积约120万平米???4-14-2测算前提——土地成本政府办公用地51-2231-1经济测算229序号费用名称指标（元/平米）二前期工程准备费102.3三双拼混合结构2100哈电提供参照指标前期工程费100元/平米（建筑面积）联排建安成本2100元/平米洋房建安成本1900元/平米小高层建安成本2100元/平米商业及商业广场50000平米，建安成本2100元/平米幼儿园6000平米，建安成本2100元/平米成本不随时间周期而变化???????成本取费：测算前提——工程及前期成本经济测算230哈电提供参照指标市政大配套含在土地成本中，不单独计算，城市基础设施配套费70元/平米小区配套300元/平米，会所设置5000平米，其中建安成本2100元/平米，其中一期会所3000平米兼顾展示销售中心作用，总投资2千万元绿化费，首期1000元/平米；二、三期600元/平米；四期500元/平米????成本取费：测算前提——配套成本序号费用名称指标（元/平米）备注四小区基础设施配套费1149减去庭院工程费590元