2010年第6期NO．6，2010总第259期HAINANFINANCESerialNo．259国际旅游岛建设背景下海南房地产金融业发展对策王文生（中国建设银行股份有限公司海南省分行，海南海口570125）摘要：国际旅游岛建设为海南省金融业迎来了新的发展机遇，也带动了海南省房地产价格迅速上涨。本文重点从当前海南省房地产市场发展与20世纪九十年代初房地产泡沫经济时的状况进行对比分析，找出两者之间的共同点和不同点，借此判断海南省房地产是否已出现新的泡沫，并探讨促进其健康发展的思路与对策。关键词：国际旅游岛；房地产；发展中图分类号：F831文献标识码：A文章编号:1003－9031(2010)06－0027－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.07拉动增长而当时全国房地产投资仅占固定资一、引言GDP22%，国务院关于推进海南国际旅游岛建设实施的若干产投资总额的拉动增长分别高于《14.82%，GDP5.48%，意见以下简称意见把海南国际旅游岛建设正式上升全国和个百分点年海南省房地产投资》（）15.67.18。2009为国家重大战略为海南金融业迎来了建省以来的第二占全省固定资产投资总额的拉动增长，30.54%，GDP次重大发展机遇由此带动海南省房地产价格飞速上扬而全国房地产投资仅占固定资产投资总额的，。17.49%，有人认为海南地理位置特殊气候资源独特房地产价格拉动增长分别高于全国和，，18.66%，GDP10.8%，11.88高可以理解也有人判断新一轮房价上涨过快已有很大个百分点；，6.69。①泡沫各家商业银行对海南省房地产的判断和预期不一世纪九。2.地价与商品房价格短期内大幅度上涨。20样所采取的应对策略也不尽相同本文着重从当前海十年代初受海南建省办特区政策的影响据中国房地，。，，《南省房地产市场发展与世纪九十年代初房地产泡沫产市场年鉴统计海南商品房平均价格由年20(1996)》，1991经济时的状况进行对比分析探讨促进海南省房地产业的元平方米猛涨至年的元平方米，1400/19925000/，健康发展的思路与对策年达到元平方米的顶峰三年增长超过倍。19937500/，4。海南国际旅游岛建设意见颁布前后海南拍卖地价不二、理性判断海南省房地产市场的历史与现实《》，从海南建省办特区至今海南省房地产业发展历史断攀升商品房均价由年元平方米猛涨至，，20085281/粗线条可以分成两个阶段第一阶段是世纪九十年代年月元平方米涨幅据国家统计局：202010211028/，208%。初房地产泡沫经济期第二阶段是房地产市场恢复至今公布的年月全国房地产市场运行数据个；20101-2，70的新一轮发展高潮期对比世纪九十年代初房地产泡大中城市新建住宅销售价格涨幅最大的个城市中海。206：沫经济与海南国际旅游岛建设意见出台后的景况二口三亚海口和三亚两个城市再度居全国《》，58.4%，56.1%，者既有相同点又有不同点此区分有利于各家商业银行房价涨幅之首，，。②制定相应的应对策略年海南省。3.商品房交易量短期内大幅度增长。1992销售商品房万平方米同比增长倍销售额度（一）当前海南省房地产市场形势与20世纪九十年109.4，3.5；亿元同比增长倍年月海南省销售商代初房地产市场发展的相同点23.64，4.9。20101，品房万平方米同比增长倍实现销售额1.房地产业是拉动海南经济增长的支柱产业。1993131.48，4.3，129.67年海南省房地产投资占全省固定资产投资总额的30.45%，①数据来源:笔者根据中国金融年鉴（1994）相关资料整理得出收稿日期：2010－04－16。作者简介：王文生（1968-），男，宁夏人，中国建设银行股份有限②数据来源:笔者根据中国房地产市场年鉴(1996)相关资公司海南省分行办公室主任。料整理得出。27国际旅游岛建设2010年第6期亿元同比增长倍当月销售额达到年全年的一以股份制企业民营企业为主万科恒大富力保利中，7，2009、，、、、、半尤其是国务院颁布意见后仅仅天整个海南省商信地产雅居乐集团鲁能集团等重量级房地产公司均在，《》5、、品房销售量就达到了年全年销售量的总和海南省有大规模房地项目这些公司总体上具有完善的2008。，世纪九十年代现代公司治理结构投资面向全国大中城市风险的集中4.销售对象以非海南省居民为主。20，，海南建省初海南省居民仍以福利分房为主尚不具备购度较低抵御风险的能力较强购房者的投资动机以自，，，。买能力房地产销售对象主要是企业行政事业单位特住度假或中长期投资为主尽管有省外游资到海南炒，、，、，“”别是内地许多机构以投机为目的投资行为当前购房房拉动房价上涨的因素但购房以自用为目的仍占主流“”。，。者大部分基于海南得天独厚的气候优美的生态环境等、4.房地产投资资金结构、投资重点、销售对象、资金因素吸引而实施个人行为年海南房地产开发投资资金来源中贷。来源不同。1993，款占企业自筹利用外资其他（二）当前海南省房地产市场形势与上世纪九十年代25.4%，39%，8.4%，27.2%；投资重点倾向于写字楼与住宅楼并重销售对象以企业初房地产市场发展的不同点；年我国人均单位为主资金来源以银行信贷资金为主目前以1.居民的消费能力、消费理念不同。1993；。，2009万元城镇居民人均可支配收入为万元绝年为例海南省房地产开发投资来源中贷款企GDP0.3，0.25，，，21.2%，大部分居民仍处于解决温饱阶段经过近年的发展业自筹利用外资其他投资重点主要集。20，24.8%，7%，47%；年我国人均万元城镇居民人均可支配收中在住宅楼方面销售对象以自然人为主资金来源首付2009GDP2.5，；；入万元随着国民收入的不断提高消费结构开始转款均为个人自有资金其余部分资金通过银行按揭贷款1.7，，，型升级提前消费的观念普遍被接受一些家庭改善性住解决国家统计局海南调查总队数据显示年海南，，。，2009房的需要日益增强有些考虑房价上涨的预期和子女住房地产开发投资增势强劲全年房地产开发投资，，287.90房的实际提前购置二套商品房亿元其中住宅投资亿元占按贷款种类。，，261.78，91%。从房地产发展的划分年海南金融机构房地产开发贷款余额2.房地产发展的基础和定位不同。，2009108.36基础看海南建省办特区初各项基础设施薄弱受特定亿元而个人住房贷款余额亿元年仅增长，，，，177.78，2008经济金融环境的影响房地产发展的盲目性随意性很年则增长、，、9.6%，200933.45%。①大而经过十多年的治理整顿和发展目前海南各项基年海南省商品房。、，5.房地产市场供求情况不同。1993础设施建设基本完善海南作为全国唯一的热带地区其施工面积万平方米竣工面积亿平方米销售面，，746、69、独特的不可替代的自然环境让越来越多的国民把海南省积万平方米市场供求总量处于较低水平年海71，。2009作为休闲度假养老的第二居住地在意见当中国务南省商品房施工面积万平方米竣工面积、、。《》，1992.78、368院已把旅游房地产确定为海南房地产发展重点从房地万平方米销售面积万平方米市场供求两旺从。、560.34，。产的管理规范程度看世纪九十年代初政府对房地产购房者的来源分析据海南省住房和城乡建设厅提供的，20，市场的监管相对经验不足一些配套的法律法规也不健数据显示年上半年全省商品房累计销售面积，，2009，全政府面对迅速升温的房地产投机市场缺乏敏锐的判万平方米套以上销往岛外其中文，235.57、24649，70%。，断力和有效的控制措施而现在政府驾驭经济调控房昌市销售商品房套购房者均为非海南居民内地。、1150，，地产的能力已提高此轮房价上涨过快的现象已引起海居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中，南省委省政府的高度警惕并出台了暂时冻结土地出的主力军、，。让加大保障性住房建设力度等相关措施政府对房地世纪、。6.银行信贷管理水平和风险控制能力不同。20产发展的敏感度越来越高对经济的调控能力越来越强九十年代初我国金融机构基本还处于计划经济向商品，，，对房地产泡沫可能引发的严重后果认识越来越清醒经济过渡中政企不分审贷不分管理松懈粗放经营的。，、、、世纪九十年代现象十分严重贷款发放缺乏有效监管和制约国家对金3.房地产投资主体、购买动机不同。20，，初海南房地产投资主体主要以国有企业行政事业单位融机构兴办实体公司放任自流很多金融机构都直接参、，及金融机构的附属公司为主尤其金融企业附属公司以与房地产开发大部分积压房地产资金都来源于银行银，，，银行贷款为依托对房地产泡沫的产生起了推波助澜的行成为房价虚高的主要推手而在国际旅游岛建设背景，。作用购房者的投资动机绝大多数以短期投机炒作为。、目的风险相对集中目前海南省房地产投资主体主要，。，①数据来源：笔者根据海南年鉴（1994）相关资料整理得出。28国际旅游岛建设2010年第6期下银行风险控制能力已大大增强收益覆盖风险的现代现因此海南金融业在发展机遇面前必须保持清醒的头，，。，经营理念已渗透至商业银行的各个经营环节从宏观上脑既要谋划加快发展又要强调风险可控防范可能爆。，，，讲中央及地方政府对经济的驾驭能力已提高银监会发的泡沫危机努力实现科学健康规范有序可持续的，，、，、、中国人民银行等外部监管机构的监管更加严格从微观发展；。[1]讲大部分国有商业银行都已股改上市现代商业银行法，，（二）准确把握房地产市场，调整信贷结构和产品结人治理结构已形成完善的贷款全流程管理机制已建立，，构审贷分离授信管理严格责任追究制度已成为常态贷择优选择支持大型优质房地产开发企业是规避市、、，、款风险控制能力已有质的提升这是海南省房地