三亚旅游业发展现状及旅游地产现状分析第一部分：三亚旅游业1.1三亚旅游业发展现状三亚——位于海南岛最南端，这里是进入中国的热带门户，是东方的度假天堂。三亚终年阳光明媚、气候宜人，在1919.6平方公里的海洋热土上，拥有60%的森林覆盖率，209.1公里的海岸线，拥有19处优质海湾。这里汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等十大旅游资源，是中国热带滨海度假旅游资源最丰富、最密集、最完整、最自然的地区。世界旅游组织官员赞誉三亚：“这里将成为世界上最有希望的旅游目的地。”世界旅游组织秘书长弗郎加利更是赞叹道：“三亚的美丽远远超乎我的想象！”1996年1月1日，国家旅游局在三亚亚龙湾国家旅游度假区隆重举行“中国度假休闲年”开幕式，拉开了三亚市发展国际性热带海岛度假业的序幕。近十几年来，三亚市已建成二十几处别具特色的旅游景区，其中最为著名的有：17.8公里长的三亚湾椰梦长廊、“西岛”海上游乐世界、“蜈支洲岛”度假中心、天涯海角风景区、南山文化旅游区、南山大小洞天旅游区、亚龙湾国家旅游度假区及被社会各界誉为“世界级、世纪级”的佛教文化工程——108米南山海上观音圣像等重量级旅游景区项目。据2007年统计数据，三亚共有旅游饭店169家，客房近2.4万多间，其中五星、四星级酒店25家。喜来登、万豪、希尔顿、凯悦、香格里拉、洲际、凯宾斯基、凯莱等国际知名的酒店集团均已落户三亚。1.2三亚已形成的旅游产品体系度假休闲旅游产品包括：高尔夫度假、温泉康体度假、热带滨海度假、潜水度假、游艇度假、长寿养生度假、民俗风情体验度假、海岛度假和休闲渔业度假等休闲度假旅游产品。观光旅游产品：包括天涯史迹观光、海景观光、热带雨林观光、热带农业观光和热带渔业观光等观光旅游产品。专项旅游产品：包括海岛休闲会展旅游、文化旅游、时尚购物旅游、节庆赛事旅游、海上娱乐旅游、体育旅游、生态旅游、蜜月婚庆旅游等旅游产品。自助游产品：包括自驾车旅游和背包旅游。1.3目前三亚的客源市场定位（1）海外客源市场定位：一级市场：港澳台地区、日本、韩国、俄罗斯市场，以及在华外国人。二级市场：西欧、北欧、北美、澳大利亚市场。三级市场：西亚、南亚市场。（2）国内客源市场定位：一级市场：长三角、珠三角、环渤海湾经济发达地区。二级市场：除一级市场意外的其它地区的省会城市、其它主要中心城市以及湖北、四川和陕西等省区。三级市场：国内其它地区。1.3.1最近三亚旅游业基本情况统计三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn2008年11月三亚旅游业基本情况比去年同期增减（%）指标名称单位本月1—11月累计本月累计接待过夜人数万人次54.15537.4414.112.5旅游饭店接待过夜人数万人次53.92531.9713.611.3国内旅游者万人次50.71490.9519.513.7海外旅游者万人次3.2141.03-36.5-11.2#外国人万人次2.7633.41-38.5-15.4香港同胞万人次0.325.34-4.720.1澳门同胞万人次0.030.53-76.1-35.6台湾同胞万人次0.101.75-15.621.4邮轮海外游客万人次0.235.4763.8461.1旅游收入亿元7.3780.1912.511.4国内旅游收入亿元5.8364.3219.714.5旅游外汇收入万美元2071.8620876.84-9.7-3.9邮轮游客外汇收入万美元37.1864.2462.1455.2旅游饭店客房开房率%70.9261.391.41.7受全球金融危机的影响，三亚的旅游业也受到不同程度的影响，从统计数据来看，受影响的主要是海外旅游者，比去年同期有很大程度的下降，但对国内游客的影像不是很大，比起去年同期，各项指标都有不同程度的提高，客房入住率1—11月份平均入住率61.39％，比去年同期上涨1.7％。1.4三亚旅游业未来发展趋势1.4.1旅游消费规律国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。1.4.2我国旅游消费趋势国家统计局2009年1日22日发布的初步核算数据显示，2008年中国GDP总量300670亿人民币，按照2008年平均汇率6.948：1美元，折合43274亿美元，按照人口数13.2465亿，我国去年的人均GDP已经达到3266.8美元，登上了3000美元的新台阶。目前我国旅游消费正在从观光旅游向休闲度假阶段过渡，随着经济的发展我国将全面进入度假时代，完成从观光到休闲再到度假的过渡。1.4.3三亚旅游发展趋势“没有旅游业，就没有三亚”——旅游在三亚经济中的地位比任何一个城市都要重要：以旅游为龙头的第三产业税收占全市地方税收的70%以上；以旅游为龙头的第三产业直接从业人员占全市总就业人数的40%以上。很显然，旅游业已成为对三亚经济增长贡献率最大的产业。正是看到旅游业对城市经济的巨大拉动，三亚人一直以旅游业发展作为城市发展的核心，并以国际化的高远目光谋划着旅游业的发展，旅游接待人数、旅游总收入正呈现逐年递增趋势。以下为中国宏观数据挖掘分析系统数据：（1）三亚旅游接待人数及旅游总收入统计年度酒店接待人数（单位：万人）旅游总收入(单位：亿元）2000年205.2119.822001年240.324.522002年278.1428.392003年300.4129.262004年36439.142005年406.5951.292006年450652007年50080.112008年60090（2）三亚酒店年接待人数增长趋势酒店年接待人数（单位：万人）700600600500500450400406.59364300278.14300.41240.3200205.2110002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年（3）三亚旅游总收入增长趋势旅游总收入(单位：亿元）10090908080.117065605051.294039.143028.3929.2624.522019.821002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年三亚自升格为地级市以来，旅游产业得到快速发展，旅游饭店接待量年均增长20.02%；旅游总收入年均增长28.63%。根据三亚市政府报告及相关规划，三亚旅游产业要围绕“热带、滨海、生态”特色做文章，力争到2011年，旅游总人数突破800万人次，旅游总收入150亿元以上，五星级标准的酒店达到40家以上（海棠湾国家海岸旅游度假区至2009年5月底，将有15家五星级酒店同时开工，其中六星级以上包括七星级酒店共三家）。1.5三亚整体形象定位近日公布的中国城市竞争力排行榜中，发展成本竞争力十强城市，海口、三亚均上榜。“魅力三亚，时尚之都”已成为三亚对外宣传的口号，而且近年来三亚市政府也积极参与主办国内外各种大型赛事、活动，并且已经取得了很大的成绩。中国顶尖专业模特大赛“新丝路模特大赛”自2000年选址三亚作为伸展美丽的舞台，经过3年的连续举办，2004年新丝路模特机构与三亚市政府签订了5年新丝路中国模特大赛协议，此举标志着自2004年起三亚将连续举办5届新丝路模特大赛。具有全球影响力的第53、54、55届世界小姐大赛已经连续3年在三亚成功举办。2005年，三亚迎来了第14届中国金鸡百花电影节暨中国电影百年庆典系列活动及首届中国(三亚)国际电视广告金椰子周，伴随着这些大型赛事、活动的举办，美丽的三亚将会有更多的机会向世人展现自己，国际化的道路将越走越宽。三亚正以高标准的规划，高质量、高速度地发展，力争在本世纪初的二十年内将三亚建设成为中国首选、亚洲一流、世界著名的度假旅游胜地。第二部分：三亚旅游地产现状分析三亚作为著名的旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有的房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后，三亚房地产市场在新一轮经济增长下，伴随着全国房地产市场的快速发展，终于伸展着身形，渐渐复苏、发展。2008年，三亚市商品房销售价格同比上涨了30.3%，而在过去的10年中，三亚楼市上演了“10年价格上涨10倍”的神话。三亚海景房价格走势图（单位：元/平方米）300002500025000200002000018000150001500010000800050004000200002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年三亚旅游地产的发展是有目共睹的，在当前全球金融危机及全国楼市低迷不振的情况下，三亚房地产市场的现状如何呢。现状分析2.1三亚房地产区域分析把三亚房地产市场按区域分为三个区域：第一个是以三亚湾海坡、鹿回头半岛、亚龙湾为代表的一线海景资源型高端项目，由于资源独缺及稀缺性，各开发商相互比拼资源，定价都以各自为中心，这些高端项目价格都在1.7万～4.2万的均价，都以大户型为主，总价高、打折较少，价格下降空间不大。第二个以三亚湾二线地区及两河为主的休闲度假型中高端项目，价格在8000～10000元/方，总价都在80万～100万/套，对于度假为主的人群是比较受欢迎的，但总价高，竞争激烈，顾客持币观望较多。第三个是以二环、田独为主的市区养老度假型项目，价格在7500～8000元/方较多，中小项目为主，打折严重，项目包装推广