千岛湖项目市场分析报告–17英里项目借鉴项目定位–旅游地产现状–在售项目扫描–市场发展分析–总体定位–客群定位–产品建议–开发建议旅游市场分析区域旅游地产–项目地理–项目四至–区域规划–属性分析–旅游市场状况–酒店业状况项目背景千岛湖休闲旅游区①适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。②完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象。③实施千岛湖湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。④建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。⑤建设千岛湖会展中心。“十一五”期间，形成“一心·一轴·六区·五翼”的旅游空间格局。“一轴”——“三江一湖（钱塘江─富春江─新安江─千岛湖）旅游发展轴”；“六区”——西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、千岛湖风景旅游度假区、天目山自然旅游区。“十一五”期末，将淳安、萧山等区、县（市）建成“旅游强区、县（市）”区域规划《杭州“一十五”旅游规划》§§§§§§§§§对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值杭州“十一五”重点建设的旅游度假目的地国际花园城市、湖泊旅游城市千岛湖大道的开通，融入大杭州９０分钟城市圈旅游发展快速，带动旅游地产的投资杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展项目规模大，地理位置较佳东南湖区景观相对较一般道路系统完善、可达性较好周边有滨江索菲特等高端酒店规划，北面有居住小区规划区域属性项目属性–17英里项目借鉴项目定位–旅游地产现状–在售项目扫描–市场发展分析–总体定位–客群定位–产品建议–开发建议旅游市场分析区域旅游地产–项目地理–项目四至–区域规划–属性分析–旅游市场状况–酒店业状况项目背景年份2003-2006淳安旅游收入变化图0204060旅游收入8.610.51519.3增长率2022.142.928.62003200420052006旅游总收入（亿元）年份-10001002002003-2006淳安旅游人口增长图旅游总人口100119.7150182.1增长率-4.819.425.321.42003200420052006旅游总人口旅2006年千岛湖旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，其中，湖区接待140.1万人，同比增长19.1%。接待境外游客3.1万人，增长25.0%。全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段区域旅游市场状况年份010境外游客1.94.375.396.7增长率0.6451.30.2330.2520032004200520062003-2006千岛湖接待境外游客状况人数(万人)近几年来，千岛湖接待境外游客呈逐年增长的趋势，但区域旅游依然以接待国内游客为主，观光游是当前区域旅游的主要旅游方式。以国内旅游为主，处于观光旅游阶段2006年长三角城市人均GDP图71896505656830542257.364835010002000300040005000600070008000上海杭州宁波温州台州绍兴)美元(GDP人均超过2000美元，休闲需求急剧增加达到3000美元，度假需求快速扩张超过1000美元观光旅游快速增加长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元，杭州、宁波、绍兴等主要城市人均居民收入居全国前列，长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点，休闲度假需求步入快速增长期。2003年为49%2004年为51%2005年为56%左右历年千岛湖星级酒店客房率状况区域酒店业状况目前千岛湖有带星级酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准床位6300个。受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平，目前区域游客平均逗留天数为1.2天，人均消费在500元左右；其中高星级酒店（开元度假村）的平均逗留2-3天，人均消费在2000元左右。开元度假村★★★★★海外海大酒店★★★★阳光大酒店★★★千岛金日酒店★★★外高桥大酒店★★★林业大厦★★★千岛湖星级酒店开元度假村海外海大酒店定位风景区休闲度假型酒店，兼会议城市商务、会议、旅游兼顾型位置千岛湖镇麒麟半岛，距镇中心约3公里，正对中心湖区千岛湖镇西园，处于镇中心，距镇广场300米建筑面积4.1万平方米约2.5万余平方米风格夏威夷风格外观欧式客房量227间，其中标间115间250间，基本为标间客房配置保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带四星标准基本配置客房利用周末、黄金周散客为主，且客房率高，黄金周在95％以上，非周末以会议旅游团队为主，客房率低7-9月份旅游旺季客房率达到90%，11-2月旅游淡季只有20-30%左右餐饮配置大堂吧1处，宴会厅1处，中餐厅2处，包厢14个，西餐厅1处中、西餐厅共4处（包括1个宴会厅），大堂吧1处餐饮利用以酒店客人消费为主社会与酒店客人消费均较多会议配置大型宴会厅（开元厅）1处，中小会议室9处，开元厅最大容量550人共有大小8个会议厅，最大会议室容量300人会议利用年底会议团队多，大型会议全年30-40次左右（开元厅）本与外地会议均较多，年中、底多；12月份会议室利用率达80％以上。全年大型会议30-40次左右千岛湖主要星级酒店配置与收益比较表——————运动健身设施乒乓球、台球、网球、室内旅游池、儿童室内嬉水池健身、游泳、网球、乒乓球、台球保健设施足浴、SPA、桑拿、美容蒸气浴室、按摩服务桑拿、美容美发、按摩、足浴娱乐设施舞月光演艺吧、KTV包厢棋牌、卡拉OK、夜总会特色设施室外景观泳池、儿童沙滩泳池、按摩池、烧烤区。游艇：提供摩托艇自驾游、游艇婚礼、游艇会议设施利用与客房率高度相关，相对棋牌房较好设施总体档次不高，利用率与客房率高度相关房价协议价490元/间，周末近700元/间，门市价1080元/间。协议阶240-260元/间，门市价688-738元/间年客房率52％60％2005年收入4050万元，客房收入约占50％，餐饮会议与娱乐收入约各占25％年收入1500万元，平均房价280元/间左右（餐饮与娱乐出租）利润约700万元，折旧与财务费用近2000万元客源散客、外地会议团队并重旅游团队、本外地会议团队、散客其它酒店总投资2.5亿元；2006年目标收入5000万元，五年内达到1亿元–17英里项目借鉴区域旅游地产项目定位–旅游地产现状–在售项目扫描–市场发展分析–总体定位–客群定位–产品建议–开发建议旅游市场分析–项目地理–项目四至–区域规划–属性分析–旅游市场状况–酒店业状况项目背景区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，受区域旅游特征的影响，购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群目前千岛湖房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间以千岛湖大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、千岛湖旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东南湖区配套尚欠。?????区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长中心湖区呈现组团，东南湖区区域开发尚欠区域市场特征项目扫描·碧水花园（二期）美都千岛碧云天项目图示位置景观大道阳光路旁新安大街延伸段景观大道以南规模指标占地112亩，总建面积约10万，容积率约1.35，绿化率35%，分二期开发，一期多层售完，二期三幢小高层在售占地30亩，建筑面积3.4万多平米，容积率1.88，绿地率超过35%，北面9-11层的小户型景观公寓；南面是16-18层两幢中户型的高层住宅物业类型一期多层、二期小高层小高层、高层-纯水岸度假生活-在千岛碧云尽享度假生活3400420080-98二房121-131三房景观公寓32-6090-116二房当地居民为主当地改善居住群体及部分杭州投资客大型的高尚住宅社区全湖景住宅、景观公寓二期2006.3月开盘，67%2005.9开盘，70%项目碧水花园（二期）美都·千岛碧云天主力户型客户价格销售状况主题概念形象定位核心卖点项目扫描（别墅）开元度假村翡翠岛山水名墅项目图示位置千岛湖麒麟岛翡翠岛规模指标占地20万平方米,由88栋度假别墅和3000平米产权式度假酒店（227间）组成，容积率0.3总占地937.5亩，除保护林外，可开发用地为486.03亩，总建筑面积7万余平方米，容积率0.23物业类型别墅、多层（酒店）独立别墅、联排365-470360-427均价8000左右均价10000左右开元度假村翡翠岛山水名墅夏威夷风格度假社区山水名墅五星酒店管理、景观别墅岛居、大墅华东地区首席休闲度假庄园翡翠印象、翡翠生活2003年5月开盘，2005年末售完一期2005.9月开盘，17套已售完，二期2006年初推出20套，销售30%杭州、温州等杭州周边区域的企业主杭州等江浙一带的企业主、金融、律师等高收入人群项目客户价格主力户型销售状况主题概念形象定位核心卖点配套酒店管理，同时具有占有较好的景观资源规模较大、产品均好性优，容积率低客户针对杭州及周边区域的富裕阶层为主，当地消化能力差项目特征特征3特征1特征2美国WATG公司夏威夷所设计；法国雅高国际酒店管理集团旗下的豪华品牌Sofitel（索菲特）管理；景观设计由贝尔高林