SINOGRAND/CHINA,2008海南金汉房地产开发有限公司三亚红塘湾项目前期市场及产品定位版权声明：本报告仅供客户内部使用，版权归华厦伟业（中国）控规集团有限公司所有，未经华夏伟业（中国）控规集团有限公司许可，不得擅自向其他任何机构及个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。海南金汉/三亚项目2MARKETRESEARCH本报告是严格保密的总策划师郑晓华项目统筹何谋云前期管理饶柯规划设计王莫迪市场负责赵磊主案分析石峰市场分析余剑虹市场分析卢喜涛市场分析刘军项目组人员名单海南金汉/三亚项目3第三阶段项目整体规划前期成果提交MARKETRESEARCH第二阶段市场定位成果初步沟通项目工作阶段划分本报告是严格保密的本阶段主要工作：明确企业目标解析项目地块区域分析区域房地产市场研究区域产业及旅游业研究市场需求分析对项目本身合理估值项目整体定位项目产品定位产品价格提升策略项目整体规划建议项目分期及运营建议项目初步投资经济分析?????????????第一阶段市场调研基础数据分析2008/5/272008/6/52008/6/152008/6/20海南金汉/三亚项目4MARKETRESEARCH项目如何定位具体开发何种产品产品核心竞争力如何提高产品合理估值与溢价空间如何客源细分及导入通路建设本次报告论证的五大问题本报告是严格保密的海南金汉/三亚项目5MARKETRESEARCH区位交通（包括区域的认知：红塘湾的认知）地块四至（地块四至的情况，东南西北）地块现状及指标占地用地性质土质容积率控高政策要求周边环境及配套（周边的配套，列出重要设施）周边未来规划分析（未来天涯镇规划红塘湾规划）地块分析属性界定（对上面的总结区位及优劣势不可能做的产品总结）企业预期目标（战略目标：立足海南项目目标：快速回笼）企业核心问题（开发何种产品产品如何操作如何获得高收益）项目核心问题（区域开拓性项目如何取得高收益）核心问题解析（从正确定位、产品细节、配套服务方面细分考虑）区域背景研究（海南三亚旅游产业等）市场背景研究（宏观土地市场宏观房地产板块价格产品客源等）直接竞案市场分析（一线海景公寓产权酒店研究分析分布产品等）其他物业市场分析（二线海景及无海景公寓直营酒店分布产品等）项目适合发展物业分析（酒店式公寓产权式酒店普通公寓产品）可能性方案比选（三种产品的具体比较在本项目中实现的可能性）差异化市场分析（实现和同类产品的差异化市场领军填补空白）项目定位分析（通过上面的分析确定本项目的定位）客户定位分析（项目产品适合何种客户及其导入通路）产品基本估值（无任何附加值的产品估值）产品溢价空间（通过市场结论及背景分析，如何提高溢价空间）项目产品建议（建筑规划上注意的高附加值细节外立面园林等）开发及运营模式建议（开发序列运营模式）物业管理模式建议（物管方式创新之处等）?????????????????????????()SWOT本报告是严格保密的项目现实属性分析企业目标及核心问题区域背景及市场研究整体定位及客户来源产品策划及规划建议12345报告提纲海南金汉/三亚项目6MARKETRESEARCH项目现实属性分析企业目标及核心问题区域背景及市场研究整体定位及客户来源产品策划及规划建议12345本报告是严格保密的报告提纲海南金汉/三亚项目7区位交通地块四至地块现状及指标周边环境及配套周边未来规划分析地块分析属性界定???????SWOTMARKETRESEARCH项目现实属性分析企业目标及核心问题区域背景及市场研究整体定位及客户来源产品策划及规划建议12345本报告是严格保密的报告提纲海南金汉/三亚项目8鹿回头天涯海角南山凤凰机场MARKETRESEARCH本案市中心本报告是严格保密的地块位于天涯镇红塘湾，处于天涯海角和南山风景区中间，交通可达性好，但区域配套不成熟区位交通项目地处三亚近郊的天涯镇，处于红塘湾及天涯海角景区之间，距离天涯海角1.5公里，离市中心5公里。西线高速公路和环岛铁路，项目紧邻225国道，交通可达性好；距离机场、旅游景区很近；红塘湾是未来三亚大力开发的度假区，但目前尚未开发，周边配套较差。???N海南金汉/三亚项目9MARKETRESEARCH项目地块本报告是严格保密的地块周边只有北面道路可达，周围环境杂乱，多为本地农民自建房，居住环境较为糟糕地块四至北临农居与国道，地块入口在农居之后，国道为双向单行道，道路状况良好南朝大海，占据稀缺一线海景资源。海水能见度高，视野开阔东靠农居西面为弃置空地。????海南金汉/三亚项目10MARKETRESEARCH本报告是严格保密的地块规模小，低容积率政策限制了产品开发的选择空间。地表大多为沙石覆盖，增加了建设难度。地块现状及指标项目占地30亩，地块基本方正，容积率R≤0.8；1993年即获取土地，土地性质为旅游综合用地地处天涯镇，不受红塘湾规划建筑限高的影响；场地平整，地表为沙石所覆盖，越靠南部大海的方向越厚；地块南部、西部各规划一条14米宽的绿化带道路。??????海南金汉/三亚项目11区位交通地块四至地块现状及指标周边环境及配套周边未来规划分析地块分析属性界定???????SWOTMARKETRESEARCH项目现实属性分析企业目标及核心问题区域背景及市场研究整体定位及客户来源产品策划及规划建议12345本报告是严格保密的报告提纲海南金汉/三亚项目12MARKETRESEARCH本报告是严格保密的?海南省位于中国最南端，是我国仅次于台湾岛的第2大岛，是中国最大的经济特区，三亚是海南第二大城市。?改革开放20年，海南的经济建设和社会文化得到较快的发展。?美丽的自然山水，丰富独特的民族风情文化，迤逦的滨海风光造就了海南独特的旅游资源。旅游产业以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模。?海南属热带季风海洋性气候，在建房过程中要注意防腐蚀，防高温，防台风。?《海南省旅游发展总体规划》为把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地作出了明确的规划，为海南旅游的发展指明了方向。宏观背景分析海南金汉/三亚项目13200720062005MARKETRESEARCH2004海南省GDP走势图（亿元）698.3790.12903.61052.431229.62003050010001500海南GDP2003年2004年2005年2006年2007年GDP698.9790.12亿元903.61052.43亿元1229.6亿元GDP排名2828313028人均GDP排名1416201919海南经济发展较快。但GDP总量较小，制约了海南旅游房产业发展。本报告是严格保密的增长率GDP增长率年GDP10.50%10.40%10.10%12.50%14.50%20032004200520062007增长率年GDP10.50%10.40%10.10%12.50%14.50%20032004200520062007海南GDP增长较快，但由于海南独特的地理、民族及经济基础薄弱的省情，GDP总量排名靠后，制约了基础设施的建设，在一定程度上影响了海南旅游及旅游房产业的发展。海南经济发展海南金汉/三亚项目14MARKETRESEARCH海南旅游收入20年来翻了近60倍知名度越来越高.发展现状2007年，海南旅游收入占全省GDP的比重达14%。海南省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市区中列居首位。海南旅游转型升级步子加快，强化了旅游促销和服务。旅游客源结构发生新的变化，高端游客和海外游客增速明显快于国内游客。产业优势海南最可宝贵的资源是得天独厚的环境，最具特色、最具潜力和竞争力的产业就是旅游业。政府支持以建设旅游强省、打造国际休闲度假旅游目的地为目标，着力推进旅游业由以观光游为主向以休闲度假游为主转变。??????————————海南旅游发展较快，国际知名度高，前景广阔第三产业本报告是严格保密的第二产业2007年海南产业比重图第一产业,31.13%第二产业,29.59%第三产业,39.28%第一产业海南金汉/三亚项目15200720062005MARKETRESEARCHGDP(亿元)三亚GDP变化表200440.448.2574.21108.9122.322003050100150。80.1165.4三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，旅游业是三亚最重要的经济支柱产业。51.79本报告是严格保密的39.14旅游收入29.26旅游收入（亿元）28.39050100入28.3929.2639.1451.7965.480.11200220032004200520062007旅游收三亚是中国最南端的城市，是海南岛第二大城市，具有丰富风景资源和的历史文化资源,是中国唯一的热带滨海旅游城市。三亚经济发展迅速，2000年GDP仅为36亿元，2007年达到122亿，年平均静态增长达到50%。第三产业发达，旅游业是三亚最重要的支柱产业。2007年旅游总收入80.11亿元，相当于全市GDP的61.5%。???三亚城市发展海南金汉/三亚项目16538.43454.9406.59MARKETRESEARCH363.84年客流量（万人次）300.41278.19200220032004200520062007年客流量（万人次）0200400600年度总收入〈亿元〉增长量〈亿元〉增长率%200124.524.723.75%200228.393.8715.80%200329.260.873.10%200439.149.8833.80%200551.2912.6532.30%200665.413.6127.50%2007亿14.71年均增长率//22.61%80.112