www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库N+1户型专题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录一.什么是N+1户型二.武汉市N+1户型发展史1.2005年之前2.2005-2010年3.2011年三.N+1的一些可能www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库什么是N+1户型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库N+1户型这个1就是不计入产权证的一个空间，可以改造成一个完整的房间（一般开发商承诺在竣工验收之后由开发商统一改造）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库N+1就是空间的扩展其实应该叫N+NNwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市N+1户型发展史www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库N+1户型发展重要节点?05年《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005》?11年《武汉市建筑面积计算规则》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2005年之前www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库05年前偷面积的设计手法不计建筑面积（全赠送）a凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间延伸)落地凸窗(2.2米内)(空间延伸,实际窗地面与房间地面同b)可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层c高变成标准高)两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积d)两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占e用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)f地下室空间(增加辅助使用空间)双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积g)h一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)i超高内庭院(可变现实用面积)j室内层高2.2以下(夹层)(增加辅助使用空间)www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库05年前偷面积的设计手法计一半建筑面积（半卖半送）k一层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少)可以变房间的内阳台(计一半面积,但能直接变成房间,非常实用l)只计一层面积的室内超高层高(全赠送)m室内4米以下(增加空间体量和舒适度)室内4.4米-6米甚至更高(增加空间体量和舒适度,另可以加楼n板变现实用面积)o模糊公共空间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库05年左右各种提高使用率的手段基本可以说是被各大发展商使用到登峰造极，随着05年《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005》的出台，显示出政府相关主管部门对变相赠送面积的行为开始进行约束。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2005-2010年www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库05-10年偷面积的设计手法设计手市场适应国家标准的适应性契合度法性a新实行的国家标准当中，对凸窗、可在各类型单位中采用，特★★★★b落地凸窗并无限制，是项目户型设别是中小紧凑型户型其竞争★c计的突破点之一力不言而喻。d开阔的室外空间对客户具备新实行的国家标准当中，对超过6足够的吸引力，但随之而来米阳台即视为露台不计入建筑面积★★★★的视线干扰仍有一定负面因e的规则依然未变。素。f地下空间和半地下空间都能给洋房客户带来一些空间变化上的情趣，适用范围只能为洋房产品的★★★★g但地下空间相应成本较高，而且新首层或者二层。规范出台后也必须计算相应面积。一楼庭院和楼顶的使用面积，标准★★★★h适用范围窄并无变化★变现的面积舒适度不够，但i超高内庭院，标准无变化★★仍有一定性价比优势。室内层高2.2以下(夹层)，新标居住舒适度低，而且性价比j★准规定必须计算1/2面积。下降。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库05-10年偷面积的设计手法市场设计手国家标准的适应性适应契合度法性★★在限定面积区间内适当放大阳k大阳台，标准无变化★台面积更能提升性价比。国家新标准当中并没有对内阳台做过多限制，因此★★可能对室内空间功能合理分布lN+1的阳台模式可为本项★★造成一定负面影响。目户型设计的亮点之一。m在不影响户型面积标准和提高层高，标准无要求★★过多成本的前提下可适当考虑n。★★o模糊公共空间，无要求★www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市N+1户型发展史N+1户型在武汉于2005年左右开始出现，从单一的赠送入户花园到现在多种多样的赠送方式，开发商越来越注重产品的附加值。2005-2008年早期早期赠送方式单一特点：（1）市场发展不够成熟，此类产品较少见，且主要被知名开发商所运用；（2）赠送方式单一，通过改造入户花园实现多一间房的方式较常见；（3）较之普通户型有溢价空间；（4）没有明显的市场接受度。代表项目：万科魅力之城一期、长城坐标城一期、保利华都一期、大华南湖公园世家……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?早期N+1户型?早期N+1很单纯的运用了入户花园；?万科作为中国房地产标杆，早期N+1的目的性明确，仅用入户花园来变幻N+1。?可是效仿楼盘入户花园显得还有些嫩。花园还是花园。出现了N+1还是等于N的效应明显。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市早期N+1户型特点万科魅力之城一期N+1户型及赠送空间点评2007年万科魅力之城一期2B户型3室2厅1卫1厨89.00凸㎡漏空窗针对周边人群以中小面凸积户型为主，功能齐全入户花园，赠送较少但有一定实窗用性；空间尺度和布局初步体现人性化趋势。（一期面积约70-100平方米）凸大阳台窗入户花园+漏空=餐厅或者餐厅+阳台真正实现了N+1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市早期N+1户型特点保利华都一期N+1户型及赠送空间点评早期保利华都的户型大多设计有入户花园；101㎡三房赠送空间可利用性低入户花园还是入户花园大阳台还是大阳台没有体现N+1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市早期N+1户型特点大华南湖公园世家二期N+1户型及赠送空间点评大华南湖公园世家二期户型也在试图增加产品附加值，但赠送的入户花园面积太小，且不实用。86㎡两房两厅一卫赠送空间可利用性低入户花园还是入户花园大阳台还是大阳台没有体现N+1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市早期N+1户型特点长城坐标城一期N+1户型及赠送空间点评2室2厅1卫1厨约90㎡入户花园大阳台赠送空间可利用性低入户花园还是入户花园大阳台还是大阳台没有体现N+1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库武汉市N+1户型发展史2008年开始出现多种多样的赠送方式，开发商越来越注重产品的附加值。2008至今近期赠送方式开始多样化特点：（1）市场上N+1产品越来越常见，大小开发商均有开发；（2）赠送方式多样，多通过封闭阳台、花园、花池、天井等方式实现多一房的功能；（3）产品溢价空间非常大；（4）市场表现好，去化快。代表项目：华润中央公园、保利心语、万科魅力之城、保利海上五月花、锦绣龙城、保利拉菲……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?近期N+1户型?近期N+1很成熟?可以这样来理解N+1看似在做加法。其实是在做减法。把设计好的三房减掉一房就是N+1。其实是将很常见的户型改掉一个房价，变为阳台、天井、阳台加花池、天井加阳台、天井加空调板等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库近期N+1户型特点及市场表现近期武汉市销售N+1户型的楼盘近期武汉市在售N+1区域项目一房变两房两房变三房三房变四房其他户型武昌区域明显多于尚都一品√汉口和汉阳，究其原因中森华国际城√√万科城√，一是武昌楼盘多于汉汉口融科天城√口，另一方面武昌自住美联奥林匹克花园√√需求占比较高，对产品南国北都√√功能需求搞，区域于汉保利·心语√√√大华·南湖公园世口区域较强的投资性。√√N+1户型在市场上越来家悠活城√越多见，其中两房变三保利拉菲√√房和三房变四房占比最保利中央公馆√√多。复地东湖国际√√√武昌百瑞景中央生活区√√华润mo+√√万科金色城市√万科红郡√√√南郡帝苑√√菩提苑√√√保利海上五月花√√金龙百灵景都√√观澜御苑√√中大水墨兰轩√√汉阳华润置地中央公园√√金色港湾√√√万科金域蓝湾√√√www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库近期N+1户型特点及市场表现保利心语马克先生的岸N+1户型及赠送空间点评保利·心语?B户型，二房变三房，90平米赠送面积：约14平米?赠送空间可利用性高天井实现N+1大阳台还是大阳台www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库近期N+1户型特点及市场表现保利海上五月花N+1户型及赠送空间点评保利海上五月花二期高五月花87㎡2+1房层87㎡2+1房赠送空间可利用性高空中花园实现N+1大阳台还是大阳台www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库近期N+1户型特点及市场表现保利海上五月花N+1户型及赠送空间点评保利海上五月花二期高五月花113㎡3+1