北京锐思地产07.03.30CHINACLUB黄山壹号黄号伟业山壹天安·希望这是一份有新意，有突破的方案！希望我们共创“本案品牌”新的传奇！黄号伟业山壹天安·……我们正式开始黄号伟业山壹天安·首先，关于本项目我们有三点认识：一、本项目处于稀缺黄山自然景观资源，其独特的地段价值及区域价格竞争抗性决定着本案理应超越常规住宅豪宅开发模式；二、本项目不属于黄山旅游风景区核心首发站区，且区域内存在类似旅游产品，竞争过大，如把本案定为旅游分时投资类渡假产品风险过高；三、由于本项目土地性质特殊性及规模小特性，致使本案产品对接高端客群的切入点不应主打居住功能而应该考虑多功能非常规需求；黄号伟业山壹天安·之所以如此说………本案的功能定位,是以满足特定客群对地段区域的特定要求居所,而非简义上的生活类毫宅,私家别墅,驿墅公寓产权酒店那类物业都出现在黄山地区核心或风景区域核心或高尚居住别墅区内且整体售价不高，开发量大，市场容量小市场竞争激烈！…黄号伟业山壹天安·项目地信息·已知黄山位置黄山北大门区域依山傍水观景黄山七十二峰规模60余亩类型别墅/退台/小高层细节徽派建筑元素现代生活官邸未知价格6000元均价价格远远高于区域在售项目黄号伟业山壹天安·1、如何改变产品类型的认同度（价格抗性）？2、如何准确的找到人群，找到渠道突破点？3、如何有效实现整合营销传播（IMC）？本案需着重解决的三大问题黄号伟业山壹天安·问题一、如何改变产品类型的认同度？黄号伟业山壹天安·从市场角度Ⅰ、黄号伟业山壹天安·从市场角度看黄山壹号地1、从黄山板块看，项目位于黄山北大门地带，自然生态版块稀缺，但区域内在建在售项目不少,且均价较低仅2000元左右，对本案形成一定的竞争压力。2、从安徽市场看，多层和小高层产品在豪宅形态上不占优势，豪宅认知仅限于别墅类产品且价格不超过6000元。黄号伟业山壹天安·市场结论1、不能比。单价远远高于周边项目。虽然在位置上具有一定优势，但由于周边配套等支撑点均为区域共性，该卖点无法将客户心理价位直接拉升至项目预计售价。且周边项目普遍存在与之比较、等待拉抬的现象，本案忌为他人做嫁衣。相对于别墅豪宅产品，本案从黄山地段、可以传世的设计感、顶级豪宅三要素角度毫无疑问属于全新豪宅范畴，本案有机会成为安徽典型的补缺项目。2、不用比。黄号伟业山壹天安·从客户群体角度Ⅱ、黄号伟业山壹天安·从客户群体角度看黄山壹号1、安徽人「即豪放、又细腻」：安徽人也身兼南北的特点，头脑清楚而口无遮拦，既出商人也出学者，安徽学者豪气十足，敢质疑陈说，敢开风气。2、安徽人「有文化」：历史悠久、黄山，九华山历史悠久，五大商帮的徽商在中国自成体系,以敢做敢为而名世，白手起家，闯荡江湖,并形成独特的徽派文化。3、目前区域内无真正高端产品可供高端人群品鉴，导致部分顶尖客群纷纷置业于北京、上海等国内一线大城市；黄号伟业山壹天安·人群结论客户群体属于典型的圈子消费范畴，在消费行为追求圈子内跟进消费，因此，本案高端客群特殊产品定位法，起到特定圈子跟风消费的特点。2、本案的目标客户群体虽然富贵，但较之常人更渴望得到普遍的社会认同，对阶层符号和阶层生活有着强烈而执著的追求意识。如何满足他们这种心理，是本案成功的关键。圈子消费。执著阶层。1、黄号伟业山壹天安·策略初导Ⅲ、黄号伟业山壹天安·制定规则/规避竞争黄号伟业山壹天安·巅峰创导者从区域同类产品竞争中脱颖而出从别墅豪宅对比竞争中拔得头筹黄山壹号必须成为黄山乃至安徽省地产领域的导入一种前所未有的豪宅概念会籍豪宅创造一种前所未有的生活方式社交生活————黄号伟业山壹天安·外在：强大内在：更不平凡、博大精深全新的产品类型从未在市场出现过????黄山壹号≠普通豪宅黄号伟业山壹天安·会籍衍生品生活类型的区别居住形式的区别阶层圈子的区别黄山壹号＝黄号伟业山壹天安·它告诉人们，不要用房子外壳来提升价值，而应让房子的内涵使住在房子中的主人更富魅力，更具价值符号。〔生活类型的区别〕——博大深邃的内在力量黄号伟业山壹天安·并不是开德国的车、戴瑞士的手表、穿意大利的衣服、吃法国的大餐而是在于生活中的为人考虑的诸多细节。那种繁琐但又精致的细节，可以使人感受到享乐精致细心的快乐，同时也是品质上的高贵的快乐。〔居住形式的区别〕——……——以人为尊的高贵生活黄号伟业山壹天安·〔阶层圈子的区别〕与豪宅客户群体相同的阶层：在意别人看自己的眼光会用各种不同的方式透露自己的实力通过某一载体平台拓宽事业视野???强势的阶层符号黄号伟业山壹天安·问题二、如何准确找到人群，找到渠道突破口？黄号伟业山壹天安·客群定位黄号伟业山壹天安·定位行为映射他们是各行各业的领袖人物、社会的焦点，因此他们开始重视自我包装的作用，重视与自己匹配的人群交流获取更多事业平台，重视消费的“价值”：物质价值和内涵价值。没有上上乘的材料和品质不足以体现他们的尊贵和能力，没有相当的文化内涵、气质礼仪也难以显示出他们品味的与众不同。——直观描述由富向贵进阶。——黄号伟业山壹天安·行为映射1、家族可传承性。2、追求阶层符号。3、商务延伸需求。4、仕途进阶平台。黄号伟业山壹天安·李先生44岁?安徽省徽商银行行长，原中国民生银行武汉行长。?典型高学历学院派银行学家，追求事业的发展观；?性格特征：出色的社会活动家，富有亲和力的性格，谦和、礼貌、善于交流。?年收入：200万以上[模拟客户]黄号伟业山壹天安·李先生48岁?黄山市市长，党委副书记，政协委员。?性格特征：沉稳内敛却不失大气，追求事业的巅峰期，积极开拓黄山经济事务，全国各地进行商务交流。?常停留地方：北京、上海、香港、?年收入：100万以上[模拟客户]黄号伟业山壹天安·?改革迅速暴富阶层，豪客阶层。?来源：浙江、福建来皖投资者?本地私营业主?常居住所：上海及发展地?性格特征：典型暴富阶层，出于对巨额的利润安全性将大量的现金投入到房产等不动产行业。?豪爽，品味普遍不高。?喜欢欧美文化，兼有东西方的优点集合?年收入：200-1000万不等外地私营企业主/矿老板[模拟客户]黄号伟业山壹天安·策略核心黄号伟业山壹天安·体现了对区域优势资源的最大化占有特定阶层才能享有的生活方式地段的核心可传世的设计理念会籍豪宅黄山北大门自然风光区新徽派建筑设计风格开创贵胄管家式服务观念俱乐部式顶级商务、会议场所黄山甚至全省最高社交礼仪圈教导特定阶层的生活方式席数量有限终生会员万顶级会籍身份媲美豪车20030黄号伟业山壹天安·豪宅生活的最高级别黄山壹号的综合实力（会籍豪宅＋全省优势资源的绝对占有＋倡导的特定阶层的生活方式）所体现的居住价值在黄山乃至安徽省都是唯一的，且具有垄断性。因为，黄山壹号代表了——黄号伟业山壹天安·物理属性精神境界自我疗养商务拓展仕途进阶贵族的气质贵族的礼仪贵族的教育娱乐区酒店区社交区会议区疗养区休闲区度假区外延扩展体验俱乐部式的高高在上核心位置成熟区域稀缺资源的占有高贵会所生活方式会籍豪宅黄号伟业山壹天安·策略核心物质与精神的双重打击通过物理属性的高度差异摆脱豪宅认知层面竞争，通过精神属性的阶层差异远离区域低竞争层面的竞争；黄号伟业山壹天安·推广定调黄号伟业山壹天安·（物理属性）中国黄山推广定位尖端私人俱乐部/顶级社交礼仪圈黄号伟业山壹天安·（精神境界）推广主题久违的考究黄号伟业山壹天安·高端餐饮休闲娱乐区金钥匙管家物业克拉克海奇健身高端私人会议区美兆医疗机构尖端综合生活体会籍社交礼仪圈北京上海泛会所联盟太平湖私人游艇俱乐部北京黄山泛高尔夫联盟黄号伟业山壹天安·产品规划建议黄号伟业山壹天安·机能建筑理性与感性建筑生活黄号伟业山壹天安·短进深私人独立门牌号，独立命名酒店式挑空回廊过道???弹性空间产品策划生活建筑机能黄号伟业山壹天安·科技主题天幕运动俱乐部休闲主题南洋spa俱乐部尊贵主题贵族影音俱乐部———分栋顶层私人俱乐部三栋不同主题式预约设备独立享受式会所设备???三重主题会所生活建筑机能黄号伟业山壹天安·二层转换层花园会客客大堂花园环型慢跑道露天咖啡座???私人平台花园生活建筑机能黄号伟业山壹天安·中式简约人文法式复古享乐主义实楼样板间知名装饰公司联袂设计菜单式精装修国际观念???现代摩登极简主义四大生活主张八种生活模式南洋、现代极简、欧风古典、新古式城市度假主题式精装修私有空间生活建筑机能黄号伟业山壹天安·、纪念日、起居习惯国际、主题报纸杂志按摩保健医师衣物清洗礼品代购代送????远程秘书包裹信件电邮通报室内定期通风宠物植栽照料矩阵管家生活照料光纤入户户内无线上网私人飞机预约私人独立保镖服务健康档案、饮食忌讳???????生活建筑机能黄号伟业山壹天安·装饰布艺设计师定制精装修、生活俱乐部生活品味主題上海、北京會所聯盟俱乐部专刊(客户通讯)以生活艺术品位运动为主题???五星物业服务酒店式物业管理北京\上海俱乐部连锁??订制生活精装修国际名家品味现房样板间全楼层现房样板间全套家具、家电???生活建筑机能黄号伟业山壹天安·问题三如何有效实现整合营销传播（IMC）？黄号伟业山壹天安·案名我们从哪里入手？案名是我们整盘营销推广的“灵魂”好的案名==成功的基石黄号伟业山壹天安·符号性记忆性联想性本项目案名策划最关键因素：黄号伟业山壹天安·英文：CHINACLUB主推案名中国徽·解析:本案名为项目推广案名,中国徽体现得是本案作为大中国品牌旗帜下的安徽项目,同时表达了本案未来俱乐部式的产品形式即中国会的特性.黄号伟业山壹天安·主体LOGO私人管家LOGO私人俱乐部LOGO黄号伟业山壹天安·黄号伟业山壹天安·备选案名：无数云楼黄山壹号黄山二百ONE黄号伟业山壹天安·推广阶段黄号伟业山壹天安·阶层对话社会认同阶段Ⅲ通