深圳中原技术发展中心二级市场策划品控中心房市金碟www.fdc01.com北京豪宅物业考察分享房市金碟www.fdc01.com北京豪宅概述?北京豪宅分为公寓类豪宅和别墅类豪宅；?所谓公寓类豪宅，指的是集合式的高档住宅，即公寓式住宅；公寓类豪宅往往处于大都市的市中心区域,其周边可利用的自然环境资源相对别墅而言较少。因此，选择公寓类豪宅的客户的购房目的,一方面是为方便工作和商务活动的自住需求,体现在追求便捷、高效、方便的生活方式,他们对土地属性关注较多的因素是豪宅的地段好、交通便利、周边配套成熟以及具有特殊的历史文化氛围；另一方面,是为投资理财,他们不考虑居住问题，比较看重的是楼盘本身的升值潜力，则在土地属性方面最关注的是地段,其次是一些历史背景所带来的增值潜力。3房市金碟www.fdc01.com?而别墅类豪宅，指的是独立式的高档住宅，即通常所说的别墅类住宅。相对公寓类豪宅而言，别墅类豪宅拥有更丰富的自然景观资源，或者不可替代的人文资源，但其在交通的便利性方面要比公寓类豪宅差，周边的配套也相对较不完善。因此,选择别墅类豪宅的客户的购房目的，一方面是对更高的居住环境的追求以及提升其本身社会的地位,主要表现为追求一种高品质的生活方式、幽静的生活环境、同时体现自己尊贵的身份，他们在土地属性方面关注较多的是稀缺资源,小区环境的档次和私密性以及最基本的生活配套；另一方面,除了自己居住以外，由于产品本身的不可替代性和不可复制性，对投资理财型客户来说也可长线投资。?一般购买豪宅的客户目的大致有：长期居住、旅游渡假、投资理财、商务活动等,但主要都出于满足自住需求和追求升值潜力。4房市金碟www.fdc01.com北京豪宅物业产品特征公寓类豪宅物业特征：1.区位好，地段决定了价值；2.用地面积小，建筑面积不大；3.产品多为高层平层户型；4.规划布局较为简单;5.园林空间小，打造也较简单；6.都配有高档会所；7.入口简单；8.大部分都远离城市干道，通过城市支路通向小区；5房市金碟www.fdc01.com三环内豪宅物业多为公寓，且规模小。多为２至３栋楼体，建筑总面积大多在２-６万平米以内.远洋公馆贡院６号6房市金碟www.fdc01.com园林空间小，打造较简单贡院九号室外园林7房市金碟www.fdc01.com且户型大，高档精装修交楼。２居室大多在100平米以上，３居室150-200平米在右．远洋公馆130平米两居室8房市金碟www.fdc01.com高档精装修交楼。样板房就是交楼标准，以高档精装修，高智能化配套，来提升物业的附价值．星河湾户型精装修：客厅星河湾户型精装修：餐厅9房市金碟www.fdc01.com为提升项目的配套价值与体现业主的高贵身份，均配有高档私人会所。会所布臵大多在楼体的一、二楼、负一楼，大多在２０００平米左右，配有游泳池、拿桑按摩室、桌球室、网吧等高档会所配套。圣世一品会所大堂贡院九号会所休闲一角10房市金碟www.fdc01.com三环外大盘低密度类豪宅物业特征：大社区，低密度。建筑排布自由丰富，产品结构丰富，有高层，有别墅，高层多以一梯二板式存在，大户为主。星河湾总平面11房市金碟www.fdc01.com星河湾高层190平米三房优山美地四合院类别墅外观效果图12房市金碟www.fdc01.com北京豪宅独有的文化营销（１）定位广告语气势夺人。北京楼盘在定位及广告语推广上习惯一呼惊人，一个比一个大，如紫御府“中国气质大宅”，“皇家园林不动产”，远洋公馆“八国空中庭院”等．13房市金碟www.fdc01.com紫御府养心会所Naga上院门堂（２）引用历史典故，制造罕见稀缺。由于北京历史文化底蕴深厚，可挖掘的典故较多，如上院的门堂曾是康有为女儿的居所；紫御府会所，曾是慈禧太后赏牡丹歇脚的地方．14房市金碟www.fdc01.com（3）广告表现浓墨重彩。广告色彩表现上多采取中国画作为背景，色彩上多浓墨重色，给人非常神秘的感觉．15房市金碟www.fdc01.com北京豪宅客户特征北京豪宅客户行业分布从在北京购买豪宅的人群分布看，服务业的人群是购买豪宅的主力军，占到62%，究其原因，这与北京的城市发展规划是分不开的，政府大力发展服务业的同时，也造就了一批服务业的富豪。豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。16房市金碟www.fdc01.com地域分布年龄层次?在北京，40-50岁之间的人是购买豪宅的主体，?近两年，随着房地产市场的快速发展，外省市及外籍这个比例占到豪宅市场的52%。客户的年龄特人士在京购臵房产比例越来越高。据调查显示，“两外”征与其从事的行业是分不开的，由于北京豪宅人士在京购房比例已经由前几年的30%上升至70%。对客户企业家居多，而这部分人多出生在60年代，于高端住宅市场尤其是豪宅，外地人购买比例亦尤为突80年代赶上中国的改革开放，这批人就是抓住出。同时据了解，在京城豪宅诸多外地买家当中，来自了机遇的人。山西、内蒙、东北、山东、重庆以及港台的人士较为突出，其次为港澳台及部分海外人士。17房市金碟www.fdc01.com北京豪宅智能化北京豪宅家居智能化多体现在城市都心豪宅，但智能化设备的应用并非特别出色，多数仅引进基本的智能化设备，通过该智能化等附加值，项目价值得以较大的提升。较为突出的是紫御府的智能化系统，其根据北京的特点引入地板采暖系统、温泉入户系统等，适合北京居所的需求。18房市金碟www.fdc01.com贡院6号(开创智能化配套先河）一键控制开关可视对讲除此之外，贡院6号还有家庭冷暖中央空调系统、家居安全防范系统、智能车库防盗保安系统等。19房市金碟www.fdc01.com紫御府门窗系统空调系统20房市金碟www.fdc01.com紫御府温泉入户系统地板采暖系统21房市金碟www.fdc01.com紫御府智能沙盘演示系统温泉入户系统证件查询系统22房市金碟www.fdc01.comnaga上院naga上院引进视网膜识别系统，采用了中南海级别的保安系统，在人为方面和科技智能方面同时将保全系统提升到豪宅的最高水平23房市金碟www.fdc01.com远洋公馆远洋公馆远洋公馆的每个房子都配备德国BerkerEIB智能化系统，可以把它捆绑到手机上，进行远程控制家居智能化系统。24房市金碟www.fdc01.com个案分享贡院六号—高端配备提升物业价值，“定制”制造稀缺；星河湾—大盘豪宅，通过园林、建筑产品打动客户；Naga上院—利用历史典故制造“罕有”,名家汇萃，提升物业档次。25房市金碟www.fdc01.com个案分享：贡院六号贡院六号外景图26房市金碟www.fdc01.com03年全国首个“惊世豪宅”从03年的北京市场来说，“贡院六号”只是耸立在北京建国门旁边的几幢深色高楼，却拥有全北京最高的房价：4万元一平方米，顶级套房每平方米更达到6万元，最小的一套住宅133平方米，约530万元；最大的一套住宅面积470平方米，约1880万元。它在当时成为全北京豪宅新的制高点。户型为123-139平米的一居、149和159平米的两居、219和223平米三居以及304平米的四居。27房市金碟www.fdc01.com中国豪宅“定制”概念的源头“贡院六号”内6种不同户型的装修标准，总体上可用“披金戴银”来描述：马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具；用手工贴制的金箔、银箔、丝、锦缎、桃花芯木等装饰的墙体；整块施华洛世奇天然水晶水嘴开关，百年榆木树瘤装饰柱，牛皮墙面，整张马驹皮手工缝制茶几，可擦洗的真丝壁布；可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机；可适用于金属器皿的微波炉……包括公寓大堂，所有室内的家具、地毯、金银箔墙面，洁具、冰箱等电器以及电梯、各类门扇等，都是根据公寓的房型布局在国外量身定制的。28房市金碟www.fdc01.com中国豪宅“智能化”概念的源头中国豪宅类首个引进全智能化家居配套。首次也是当期市场上唯一一个推出智能化的项目，进行高舒适低能耗优化体系及工作原理展示。29房市金碟www.fdc01.com贡院六号四大营销秘诀身份稀缺科技欲望StatusRareTechnologyDesire?30房市金碟www.fdc01.com完成项目营销动作——身份篇“皇家地段”问售楼小姐，这栋房子的防震设计如何？原以为她会回答说地基打了多深，或者采用了钢骨结构什么的，没想到她却回答说：“我们的老祖宗很聪明，这块地被选来盖皇宫不是没有道理，你什么时候听说紫禁城被地震震垮过？”原来，“贡院六号”的豪华，还包含“皇家地段”的因素。并不是你有钱就能买到的，它的客户群都是一些行业的领军人物。演艺明星我们就不接纳，传说，当时中国首富刘永好曾因没有预约而被拒之门外，连大腕儿葛优也受过这种礼遇。31房市金碟www.fdc01.com完成项目营销动作——稀缺篇“奢华”—定制，独有推开铜制的大门，首先“迷人眼”的是辉煌的大堂，多种石材拼成的地面、金箔装饰的藻井、豪华云石灯和铜制蚀刻电梯门。而6种不同户型的装修，总体上可用“披金带银”来描述：客厅里一整面墙是用金箔手工贴制装饰，卧室里贴着真丝壁布很便于擦洗，马尾编制的床头，吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具，百年榆木树瘤装饰柱，整张马驹皮手工缝制的茶几，以及用金箔、银箔、丝、锦缎、桃花芯木等装饰的墙体。这里的每一套房子都是用“规模定制”的方式打造，即让一个设计师的理念贯穿到底。大到衣柜、书柜、床、沙发，