解码商业地产之旅游地产一.旅游地产的界定随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。休闲度假区住宅(别墅、度假村)，主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。养老型酒店是投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。二.未来发展趋势中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。1．建筑形态：低层建筑为未来市场发展的主流产品，电梯公寓在局部区域将得到较大的发展，多层项目反而处于未来发展的尴尬境地。低层建筑（别墅）目前在市场供应方面占绝对的主力，该类项目平均销售率达到85％以上，为郊区物业市场的主力产品。2.户型面积：适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型，主要针对部分客户假期休闲或养老居住使用；但是潜在客户需求量较大的户型面积集中在150-200㎡之间，该类户型既适合客户全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。3.房产价格：休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升的趋势。目前各类物业的销售均价在3000元/㎡左右，与部分郊区的住宅价格接近，同时其价格远远低于目前市区的住宅销售价格；不能完全体现该类物业的人文景观独有性以及其风景旅游区的稀有性。近期市场供应产品的价格呈上升趋势；同时在未来潜在客户的接受程度内其可接受单价在3000元/㎡以上；根据客户普遍存在的买低心理，该价格可发展空间仍很大。4.房产特色：楼盘的个性化以及主题概念的要求更加明显。休闲度假型物业不在于满足基本居住需求，而是一种生活品质提升和个性化的体现，因此对项目本身的主题概念要求会更加明显。目前市场供应的产品中与当地文化、历史风情、地方特色等的结合能力均较差，难以成为景点建筑，未来开发的产品应该在此方面作出努力。三.旅游地产市场结论1.重庆旅游地产市场结论总量：重庆旅游地产起步较晚，这与重庆的道路建设、私家车的拥有量、中产阶层的较晚形成密切相关。代表项目：早期的以“海兰云天”，近期以“仙山流云”、“九里香堤”“东方山水”为代表。旅游资源：可供挖掘的旅游资源较多，如仙女山、长寿湖、四面山、金佛山、武陵山等。建筑形态：多层花园洋房、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、独栋别墅为主。景观需求：结合景区特色，以生态自然为主。建筑风格：以现代风格、欧式风格为主，对中式传统民居风格没有特别的喜好。户型：单间配套、一房一厅特别受欢迎，一般推出即售罄，面积在100M2~150M2的小型联排别墅也相对好销。价格：主城1小时车程以内的物业，套内价格约3900~4800元/M2，2~3小时车程的物业，套内价格约3000元/M2。2.全国(成都为代表)旅游地产市场结论总量：成都旅游地产起步较早，这与成都人崇尚“休闲文化”及成都作为全国极具代表性的“休闲文化之都”的定位密不可分。也与成都的道路建设、私家车的拥有量、中产阶层的较早形成密切相关。代表项目：早期的以“芙蓉古城B区”，近期以“天下青城”、“芙蓉青城”、“上善栖”等为代表。旅游资源：都江堰、青城山一带、温江等已很成熟，下一步为龙泉、大邑县以及成都市新规划的蒲江以及新津区域。建筑形态：多层花园洋房、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、独栋别墅为主。景观需求：结合景区特色，以生态自然为主。结合建筑风格，传统文化园林风格也较多。建筑风格：以中式传统民居风格为主，这给成都的传统文化底蕴较深有关。户型：单间配套、一房一厅特别受欢迎，一般推出即售罄，面积在100M2~150M2的小型联排别墅也相对好销。价格：城区1小时车程以内的物业，高端的建面价格约6000~8000元/M2，中端的建面价格约3000~4000元/M2。3.全国(杭州为代表)旅游地产市场结论总量：杭州旅游地产起步较早，这与杭州的道路建设、私家车的拥有量、中产阶层的较早形成及作为全国极具代表性的“休闲之都”的定位密不可分密切相关。代表项目：早期的以开元度假村、天清岛度假村、凤凰度假村、千岛碧水花园等为代表。旅游资源：西湖、千岛湖等。建筑形态：高层、小高层、多层花园洋房、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、独栋别墅都有为主。景观需求：结合景区特色，以生态自然为主。建筑风格：中式、欧式、现代都有。户型：一房一厅特别受欢迎，面积在150M2~200M2的小型联排别墅也相对好销。价格：城区1.5小时车程以内的物业，高端建面价格约15000元/M2，中高端约10000元/M2。