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旅游地产策划的定位方法
旅游地产策划的定位方法
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旅游地产策划的定位方法一、如何有效实施旅游地产定位方法,主要把握以下:(一)抓住好势头随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展,新世纪的中国旅游地产业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业,从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于蓬勃兴旺时期,近年来取得了辉煌成就,旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略,切实针对市场发展变化趋势,制定适合本项目的中、长期规划。根据旅游者消费心理,深入挖掘潜力,不断推出一系列有新鲜创意、有经济效益的营销策略,开掘新渠道,增加旅游休闲地产的收益。(二)培育好项目一个好的旅游地产项目需要四个方面:(1)优美的自然环境。没有一个好的自然环境,旅游房地产立不住,这应该说是一个常识性的问题,这也是作为一个产业链的形成,上游的这一块必须把握的资源。没有优美的自然环境,就需要造出一个好环境来,但是人造的环境总是差一点,所以这就涉及到项目的选址问题;(2)特色浓郁的人文环境。这个环境是可以造出来的,但是不能用这种食洋不化的方式,一说好的项目就都是洋项目,这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫发达,就是欧美,所以学不了本质学一些皮毛,这种状况就和农民有了钱翻建房子,在房外边贴上白瓷砖,从本质上来说这是一样的,只不过表现形式不同而已,因为农民的追求目标就是要进入城市化,城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖,休闲房地产现在也是这样,学欧美的这些表象,就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了,本质上都是一样。所以这里边如何创造特色浓郁的人文环境,是一个高的挑战,把特色做出来了,才能有差异,才能真正形成核心竞争力;?(3)要有突出的主题形象。需要仔细研究,尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境,能够达到最佳的融合,真正达到中国传统民居的天人合一的境界,项目的主题形象才能形成。只不过从开发的角度来说,这早的主题不是单纯的自然主题的概念,也需要设计主题,甚至需要编故事,形成一个情景规划;(4)要尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验,关键在于怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同,如果能够和市场对应得比较准,多样化的项目就能够成功,如果对应不准,再多样恐怕也不行,更何况很多设备、设施、项目,随时变化,也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是,现在已经式微,就是这种变化。但是从长远来看,人的一些本质性的需求是不会变的,从休闲这个角度来说,需要的就是多样化的休闲和满足,通过多样化的项目来满足多样化需求。世界休闲组织主席曾经说过一句话,什么叫休闲?就是人对于闲暇时间的多样化的自由支配,这就是休闲概念。于光远先生说了一句话,人之初,性本玩。抓住这个本性,休闲就可以做起来。朱厚泽先生也说过,老话叫做玩物丧志,现在看起来不应该这么说了,是在玩物中壮志,在休闲中新生。这些话说得都很精彩,实际上也就意味着,多样化的休闲需求必须提供多样化的产品,形成多样化的项目,才能对应。一个好的休闲房地产项目至少要有这四个方面。这四个方面如果都能够满足,这个项目就是好项目。有些因素天然不足,后天要补足,这就是事在人为。同时在这里边必须要注重细节,从以人为本这个角度出发,来注重各个方面的细节。有些房地产项目概念做得不错,文化的氛围也有,但是细节严重不足,由于细节不足,这个项目最终就不行。现在在建设方面最大的问题就是这个问题,不考虑人的实际需求。比如说各地新建了一批机场,都是水磨石铺地,穿着皮鞋在路上走很费劲,声音也大,而国际上一流的机场都是塑胶地板,塑胶地板人走在上边很舒服,声音也很小,走起来很省力,我们这就叫只要面子不要罩子,这叫以人为本吗?香港新机场的设计有一个细节,到了机场之后,进机场大堂的时候有一条甬路,这条路设计出一个坡度来,基本上手搭着行礼车自己往前走,如果是平路就要推,而做了这么一个设计,稍微有一个倾斜的坡度,走起来就非常舒服。如果说休闲房地产项目在细节方面都能够做到这一步,这个项目肯定成功。但是现在面子的活太多,真正以人为本来关注细?节差得太远了,所以竞争就变成一个豪华的竞争,而不是文化的竞争,不是特色的竞争,这也需要开发商自己来研究,培育出一批好项目。(三)建设好网络好的网络包括三个方面。①需要一个实体网络,这就需要相应的设施,而且这些设施是体系化的设施,是有一个合理分工体系的设施;②网络是在这个基础之上要形成一个服务网络,这个服务网络方式是多样化的,但是必须要使服务网络和实体网络有比较好的结合;③电子网络,电子网络既是一个宣传网络也是一个营销网络。从现在来看,一系列新的营销方式的产生,比如分时度假这样的方式,没有电子网络基本上就没有可能性,包括产权酒店等等,这一系列新的东西都要建筑在电子网络这个平台之上。实体网络、服务网络和电子网络这三个网络结合,建设成一个网络体系,对旅游休闲地产的发展来说也是至关重要的。要注重发展、应用科技手段,促进旅游事业的发展。运用先进的科技手段,把互联网等引入旅游经营当中,使各个公司网络连接,作到信息通畅、快捷、方便,促进旅游工作效率的提高。(四)创造好环境1、发展环境好的环境,从本质上来说,就是一个适应市场机制发展的环境。从发展过程来说,先发展,后规范,恐怕也只能是这样一个模式。这些年在这个领域上也出了一些官司,最早是1998年,很多人和美国的RCI公司打官司,上海中级人民法院专门到国家旅游局去做法律咨询。这两年在产权酒店方面也产生了一些官司。凡是新的事情,肯定有新的经济纠纷,这是毫无疑问的。现在很多人也在呼吁,应该立法。因为作为一个新兴的产业,过早立法势必局限产业的发展。而且立法的规律就是立法滞后,这是规律性的,立法不可能超前。但是一个先发展后规范的总体思路不是说放任市场,而是首先要充分相信市场的内生力量,没有一个自然的发育过程,实际上一个新的市场机制也培育不出来。在这方面,政府不必过于有为,如果在发展的早期政府过于有为,实际上就局限了整个产业的发展,产生了一堆设租寻租的机会,这样是不行的。2、政策环境?到了第二个阶段,就需要研究一些政策和法规的规范,旅游休闲房地产的发展需要相应的政策环境,这个政策环境不能要求优惠政策,在市场经济条件下,要求优惠政策本身就违背了市场经济的基本规则,所以在市场经济条件下要求的是公平,一个好的政策环境应该是一个公平的政策环境。反过来说,作为一个房地产的开发,没有道理要求政策的优惠,又不是经济适用房,又不是社会公益事业,完全是商业性的开发,到哪儿去找优惠政策?但是能不能达到政策的公平,这是非常重要的。包括一些新的圈地运动,也需要相应公平的政策,也需要政策的稳定性。现在很多圈地,有些地方政府许诺的条件远远超出了权限,这样的政策能持久吗?所以既需要政策的公平也需要政策的稳定,这才是一个好的政策环境。3、法制化环境法制化的环境并不意味着针对某个事必须要制定一个什么法。比如说分时度假,现在就定出一个什么法,这绝无可能,不仅是现在绝无可能,而且永无可能。国家在市场经济转轨和社会变型的过程之中,多少大法还没有定呢,为一个分时度假能定出一个法来,谁来定?怎么可能把它定出来?所以这罩边法制化的环境关键是市场经济这些大法能不能落实下来,这是关键,至于说一些具体问题,需要一些具体的管理办法或者管理条例,这些东西可以进一步研究,但是把希望就寄托在马上形成一个法规,有了这个法规这个市场就正常了,这种希望基本上就叫不报希望,没有希望,也不必这样来寄托。所以创造一个好的环境这是两个方面的事情,一个方面需要政府的努力,一个方面需要开发商自身的努力。(五)形成好机制形成好机制,目标是努力达到官、产、学、民、媒五位一体。官是政府,产是开发商、经营商、服务商,学是需要学界的努力和支持,民是消费者,媒是媒体,共同努力来形成一个好机制。具体涉及到几点:(1)行业的白育和自律,所以需要相应的行业组织。这种行业组织社会团体的作用最主要的就是能代表行业的利益,反映行业的呼声,所以这里边不仅是一个自律的问题,一般说行业组织总是强调自律,实际上还有一个更重要的任务叫做自育,就是自己培育自己。现在环境不好,自己给自己创造一个相对好一点的环境,这总是可以做到的。通过自己培育自己,然后自己约束自己,这是自律、白育这两个概念。有了这样的机构,也是一个市场自发的过程;?(2)社区参与,互动互促,这就是民这个概念。现在从供给和消费这两点来说,开发商是强势,消费者是弱势,所以消费者购买你的房子总是战战兢兢,将来一个旅游休闲地产项目形成,客观来说就是形成一个休闲社区,形成一个主题城镇,所以这就需要社区参与,才能达到一个供给和需求之间的互动。做得比较好的,在规划期间开始,就形成社区参与的概念。就是大家共同来献计献策,共同来参与规划,从感情上他就认为这是我的家园,才有这份感情。这样,再进一步的物业管理也好,长久经营也好,包括帮助业主进一步深化经营,就有了基础。所以从这个角度来说,也需要在经营方面有所创新,在开发方面有所创新,首先是从规划开始创新,达到社区参与;(3)舆论呼应,造势造事。一叫做造声势,二叫做造市场,这样需要舆论的呼应。在市场经济条件下,现在的新闻媒体也在逐步发育,也在逐步成熟。其中一个突出特点是惟恐天下不乱,如果天下不乱,自己也要造出点乱子来,新闻媒体才能吸引眼球,这是很自然的,这样的一个制度必然决定这样的行为。但是从开发商来说,也确有一个如何和舆论界配合,达到比较好的舆论呼应,把声势造起来,最终是造这个市场。要视形象为生命,把旅游公司的形象宣传作为一项工作目标。要经常利用报刊杂志、电视、电台等媒体,广泛宣传旅游公司和旅游服务项目、景点、产品;多组织展览、旅游形象大
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纤纤雨梦
贡献于2013/12/15
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市场研究
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一、如何有效实施旅游地产定位方法,主要把握以下: (一)抓住好势头 随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展,新世纪的中国旅游地产业开始从新的 经济增长点迈向新的支柱产业,从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于 蓬勃兴旺时期,近年来取得了辉煌成就,旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。 要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略,切实针对市场发展变化趋势, 制定适合本项目的中、长期规划。根据旅游者消费心理,深入挖掘潜力,不断推出一系列有 新鲜创意、有经济效益的营销策略,开掘新渠道,增加旅游休闲地产的收益。 (二)培育好项目 一个
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