第一章旅游房地产概述1.1旅游房产简介旅游房产是指旅游业元素注入以休闲度假为目的的房地产开发、营销模式，它的房产开发项目全部或部分实现了旅游休闲功能。城市化进程的加快、人民生活水平的不断提高，为旅游消费奠定了良好的基础。同时，随着旅游项目的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发浪潮。旅游房地产的发展前景广阔，发展空间和市场潜力巨大，使旅游物业开发将成为未来１０年中国房地产业的热点之一。目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商认为，第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为“现在普通住宅也可以用来度假，度假的地产也可以变成当地一些豪华住宅。”根据2003第3季度住宅市场的调查统计，北京住宅的购买者有近3成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当中，相当多的人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。“旅游地产中的第二居所概念并不是‘在一个城市拥有一个住宅’这么简单。”它应该是“除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把常规地产真正变成旅游地产。”针对目前不断升温的旅游地产概念，高档住宅向旅游地产转化，关键是要有专业的酒店管理公司或者物业公司来经营。旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。在2003年“十一”黄金周期间，国家旅游局和中国旅游协会有关专家根据旅游行业的发展趋势，提出了“体验旅游”这一概念，指出在经历了较低层次的观光旅游之后，随着生活水平的提高，我国旅游业必将出现更为高级的消费模式，即以情景化、体验化为特征，融高品位吃、住、行、游、购、娱活动为一体的“体验旅游”。而在旅游模式产生“质变”的过程中，房地产与旅游业以及商业、服务业的结合成了旅游开发的一种趋势，从而派生了“旅游房产”这一融旅游、商业、服务为一体的全新开发理念。著名的上海新天地、云南丽江，以及近来被业界和商铺投资者一致看好的周庄·江南人家就是此类开发模式中较为著名的代表。1.2旅游房产的起源与发展轨迹旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅，将旅游房地产推向高潮。1999年全球分时度假物业销售额达到67．2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，并取得了可观收益。在亚洲，日韩泰等国近几年大打“旅游度假牌”，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，并取得了可观收益。风雨几十年，旅游房产在国外的发展已相当成熟，成为国际房产界一个最具生命力的品牌；以家庭中的第二房产为主要形式，旅游房产被广大中产阶级普遍接受。1.3旅游房产——非主流热门的原由旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，主要集中于沿海地区。由于盲目开发、供大于求，出现大量闲置空置房。此次“复生”，业内专家认为有其客观原因。首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策。为我国旅游房地产的发展提供了广阔的平台。据国家旅游局透露，到2003年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。在旅游假日经济持续增长的情况下，必将吸引大量投资，其中包括具有丰富开发和营销经验的房地产商，对旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。其次，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速，从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个促进其发展的利好消息。第三，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。据国家旅游局透露，到1999年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位。“十五”计划如能顺利实现，旅游业将为国家提供外汇收入900亿美元以上，增加国内生产总值3万亿元以上，创造就业机会800万人以上。到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450万人次，旅游外汇收入220万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。第四，集中在旅游城市、沿海地区大中型城市周边的空置房在积极寻找盘活资产、提高效益的新途径，相对的，主流产品的饱和也促使地产资金另辟蹊径，抢占先机。旅游房地产的概念和分类一般有以下几类：■休闲度假区内的住宅（别墅、度假村）：投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。■旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。■时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如下：①产权酒店：即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。②时权酒店：即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。③养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。④时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。快乐无穷的北京快乐假日大酒店是产权酒店，是此类房地产中著名的成功例子。快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源，一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议厅，使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。■与旅游相关的写字楼：以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。■以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发：这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。第二章旅游房产在中国的成功范例2.1海南房产的风雨史20世纪90年代，中国引进旅游房产概念，伴随房产泡沫以及解读与运作的失当，初期旅游房产曾出现消化不良综合症，几乎退出人们的视野。经过痛苦的反思和摸索，在领航旅游房产的海南岛，三亚“旅游房产”如今全线蹿红，并形成规模。当中国三亚紧随美国夏威夷、印尼巴厘岛、澳大利亚黄金海岸等海滨小城崛起成为世界顶级旅游度假中心时，“旅游房产”在此地的崛起自然就排上了日