旅游地产开发的融资渠道设计如今旅游地产业在中国风起云涌，以为这是除住宅地产之外最有前景的地产开发模式。以“高尔夫、体育公园（实际上也是高尔夫）、度假酒店群、山地运动、游艇会、海上运动”等为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店、商业街遍地开花。华润、首创、海航、金融街、中旅、合生地产、天鸿、万科、万达、万通无一不纷至沓来，度假公寓别墅、产权酒店、分时度假酒店等旅游地产项目层出不穷。可以看出旅游地产项目开发的特点是：“规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长”；通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以不少项目在大面积低价圈地后，酒店等旅游设施建好了，土地升值了，别墅好不容易卖掉了，酒店等旅游项目的后期经营却成了一块心病。其主要原因是由于项目中的商业、娱乐、度假设施都需要至少2-3年的过渡期，如缺乏长期稳定的资金支持，很难支撑下去。传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能，所以以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，金融机构积极配合旅游地产项目开发相应的金融产品。一、国内商业银行贷款目前国内大小房地产开发商融资渠道主要是向商业银行贷款。当前商业银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。但是，目前商业银行对于放贷审核越来越严。不少开发企业反映，银行的房贷速度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。所以开发商完全寄托于银行贷款不再是一条有效的途径。二、国外商业银行贷款融资国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场。这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。通常是以借贷方式筹措资金的方式。贷款分为短期（一年以下）和中长期（一年以上）贷款两种。国际商业贷款的利率一般以伦敦货币市场上，银行间一年期以下的短期资金拆借利率为计算基础。如果贷款期限超过一年，则依期限的长短分别再加上一个附加利率。但是国外商业银行贷款程序和方法和国内差别较大，所以应注意:（1）超强的风险控制程序国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序。比如花旗银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。花旗银行如果贷款给甲乙两个不同企业，有不同的比例和贷款时限，他们会在某一阶段测试其收益和回报，而在另一个时间节点或时间范围内，根据市场环境、政策变化及企业经营状况，看风险和收益是否发生变化。花旗银行会反复测试，并做出相应调整。（2）特别看重企业现金流如果一个企业的财务报表显示是赢利的，但应收账款却占了非常大的比例，现金流非常少，企业获得国外贷款的可能性是要打折扣的。（3）特别看重企业是否稳健成长中国企业往往成长得特别快，但对银行来说，快而稳健才是最重要的，如果企业发展快，但是不够稳健的话，外资银行也不敢支持。案例：万科、HI借FDI之名“曲线融资”德国国际房地产投资银行（HypoRealEstateBankInternational）（以下简称HI）2004年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于万科也持有该公司35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48％。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。而实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。只是由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。也可以说这是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。此次境外融资对万科的意义为：融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；可以提高万科的项目管理水平。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。HI的投资方式与来华投资地产的其他国外基金有很大的不同。ING(荷兰国际集团)和摩根斯坦利在国内也有地产投资项目，而且都是以项目入股的方式进行，年度投资回报率非常之高，据称不低于20%。这意味着，如果项目周期为两年的话，总的投资回报率就将高达44%。HI采取低回报的贷款模式，虽然无法分享高利润，却更具可持续性。三、旅游资产证券化的模式选择２００４年，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》明确提出，要“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品”。因此，探索创新的融资手段势在必行，而将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地产投资基金等。其中MBS是以住房抵押贷款为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。CMBS商业抵押担保证券（简称CMBS，CommmercialMortgageBackedSecurity）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS与MBS的主要区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。REITs既是房地产企业融资渠道，又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说，分为股权类、债权类和混合型三种。REITS与普通上市的区别：ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式；主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。目前，海外房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，投资力度很大，投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。属于旅游地产的资产范围很广，除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一般还包括景点与景区中的自然和人文资源，以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等。我们应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式。1、选择模式一——CMBS适用于：以公司形式存在的旅行社、旅游饭店和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产，这类资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。具体来说，是从商业银行等金融机构的角度出发，金融机构将如饭店等资产抵押贷款进行组合，以贷款的收益权为基础发行资产支持证券。案例：国内首支CMBS——首单CMBS的“麦格理-万达房地产基金”。背景：麦格理（澳洲最大的投资银行）和万达联手成立的房地产基金，发行了国内首只CMBS。该产品注册在百慕大。此次交易也是首笔涉及内地商业不动产的资产证券化项目，交易涵盖了长沙、大连、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、济南、天津和武汉等9个城市的大型商业零售房地产项目，主要为大型零售超市房地产。该项证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年。选取这9处商业地产的理由：较高的出租率(截止到今年6月30日，加权平均出租率高达98%，其中7个全部租出)；较长的平均剩余租约期限(截止到今年6月30日，所有商业广场加权平均租期为11年，远高于中国商业地产平均3-5年)。这些商业地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛、百安居等，也有国美电器等内地知名零售商，它们贡献了总收入的58%以上。这些商业地产项目规模大，盈利能力强，租金收入稳定，为地产资产证券化提供了稳定的现金流。操作：该基金由麦格理房地产亚洲公司和大连万达发起，其中麦格理出资9300万美元。占股比24%，该基金收购了万达原来持有的9个商业地产。该时间阶段，为万达第二代产品转型成为真正的“只租不售”。收购完成后，通过整修提升物业品质；通过聘请专业物业管理公司和积极的运营成本削减手段提高运营效率；通过积极的租赁计划提高物业出租率和租金水平；在提升物业资产质量、获取漂亮的财务报表