旅游地产投资战略与风险控制从住宅地产、商业地产到旅游地产：地产投资的战略选择旅游地产作为房地产中的一种类型，其产生与发展是时代发展的呼唤、政策的支持、市场的需要，也是房地产市场发展的内在驱动。首先，文明的发展已经进入了信息时代、休闲时代。在农业时代住宅地产首先成为人们生活的基本需要，工业时代商业地产继而成为生活的基本需要，而在信息时代、休闲时代，旅游地产则将成为追求高品质生活的需要，旅游地产开发也将成为房地产开发商投资的战略选择。其次，随着住宅开发竞争的加剧、风险加大，商业地产开发地段决定论的影响，更多的开放商转向投资旅游地产。此外，旅游产业定位“国民经济的战略性支柱产业”，发展旅游地产，政策较为支持。旅游地产：核心是旅游，本质是地产本文研究的旅游地产，是指具有旅游吸引力的相关地产，其本质是地产，核心是旅游。按旅游地产发展方式，旅游地产开发可分为两类，一类是依托“地产”发展“旅游”；另一类依托“旅游”发展“地产”。1、依托“地产”发展“旅游”的开发依托“地产”发展“旅游”的投资，即先有“地产”后有“旅游”，其投资盈利方式有两种，一种是通过盘活历史遗留的地产（包括古城、古街、古镇、古村等地产），依靠租赁商铺，获取收入；此外，还可以在盘活地产的周边发展景观地产，获取额外收入，上海的新天地是该类投资成功的典型代表。奇创旅游规划咨询机构为成都文旅集团服务的《平乐古镇核心地块旅游商业深度策划》、《西来古镇片区首期启动区深度策划》、《安仁镇安仁老街商业策划》等则是该类投资咨询成功的代表。另一种是利用景观地产发展旅游，通过旅游代旺地产的人气，提高景观地产的商业价值。该类比较成功的是苏州金鸡湖商业休闲地产的开发，奇创机构做《苏州工业园区环金鸡湖休闲旅游与商业发展总体策划》之前，苏州金鸡湖商业人气还不算旺，通过旅游要素的植入，景观地产的商业价值才得以体现。2、依托“旅游”发展“地产”的开发依托“旅游”发展“地产”，即先做”旅游”后发展”地产”，诸如主题公园（景区）周边地产、风景区周边地产等。该类旅游地产的盈利模式是通过后期“地产”的升值，来弥补前期旅游投资的亏损，也有的形象称之为“亏钱是为了赚钱”。该类地产开发成功的代表除了熟知的华侨城、宋城外，还有奇创机构服务过的广东古兜温泉和广东银湖湾等。旅游地产投资五大风险控制??旅游地产投资有策划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保护风险等五大风险，这其中，策划定位风险是各种风险之首，只有策划定位好、规划好发展蓝图，才能从源头上控制风险。1、策划定位风险控制旅游地产属于非必需品消费，一般人离开旅游地产，生活不会受到太大的影响。基于旅游地产消费弹性比较大的特性，如果没有针对消费者的独到策划，是很难吸引消费者兴趣的，国内主题公园有70%处于亏损状态就是典型的案例。由此可以看出，前期策划定位在旅游地产投资风险控制的重要性。有效控制策划定位的风险，对于特别大型的项目，规划之前至少要请三家专业咨询机构，一是市场调研、二是地产策划、三是旅游咨询。对于一般的旅游地产投资，请具有旅游地产专业人才服务的旅游咨询公司就足够了。2、地段选择风险控制旅游地产不同于商业地产的地段决定论，除了区位交通因素外，影响旅游地产地段选择的因素还有景观环境、文化遗存等等。如九寨天堂与甲蕃古城的开发，经济区位、交通条件并不十分优越，但因景观环境和文化遗存的吸引力，开发的依然较为成功。因此，旅游地产开发，选择区位交通好、风景资源好、文化积淀厚且有吸引力的地段开发，能有效地降低地段选择的风险。3、资金投入风险旅游地产投资是一项战略性投资，因投资回收期相对较长，需要较为雄厚的资金做后盾。因此，在项目资金投入之前，要充分地对地产投入、旅游项目投入进行核算，以量力而行，避免因资金投入不足而出现烂尾楼、主题公园运营不下去的困境。4、市场运营风险控制市场运营风险，相对来说，旅游企业要比房地产企业小、房地产企业要比非房地产和非旅游企业小。对其风险的控制，首先，要认清旅游地产与一般地产的区别，主要有三点：一是消费需求不一样，旅游地产能满足投资、度假、养老等多重需求；二是功能不一样，旅游地产承载的功能是度假，是第二居所；三是目标客群不一样，旅游地产的消费者范围更广，不限于所在城市，如海南旅游房地产，有大部分都是东北、北京、上海等远程消费者。其次，在市场运营方面要引进专业人才，对房地产企业和其他非旅游企业尤为重要。5、环境保护风险控制环境是旅游地产赖以生存的基础，只有环境保护好，才可能持续吸引消费者、留住消费者。其风险控制方式，一是进行环境容量评估，避免项目地承载不了较大客流而破坏项目地的自然环境与舒适的度假环境；二是谨防过量开发，建高密度的房产，以免对度假的心理环境造成不舒适感。