旅游度假区及旅游地产投资机会分析旅游产业，无疑是前景光明的朝阳产业，终会如期成为我国的战略性产业；但时不我待，旅游度假区也早已进入了“跑马圈地”时代；旅游度假区特别是中心城市区域或泛中心城市的有旅游地产想象和操作空间的旅游度假区，很多已经是“名花有主”。旅游度假区、旅游地产，无疑是值得“杉杉”研究、关注和进行合适的投资的；杉杉时尚（时尚城），更是可以结合旅游度假区布局，按“时尚+旅游+地产”模式运作的（万达主导的大连金石国际旅游度假区等项目，其实也很适合“杉杉”，董事长几年前就有相关时尚创意产业的构想；奥特莱斯，也成为九龙山旅游度假区规划的商业业态）。为此，对旅游产业及旅游地产的相关信息，包括近期有关民营企业大举投资旅游度假区及旅游地产的信息，也进行了收集和整理。并力图对旅游度假区及旅游地产投资的一些基本性、规律性的东西进行总结，以供公司借鉴；实际上，旅游度假区无疑需要良好的甚至是唯一性的旅游“资源”，如果与“地产”结合，就须考虑“区位、区位”（深圳东部华侨城、平湖九龙山的区位，无疑是横店等旅游区没法比的）。一、中国大陆已是“万亿产业”的旅游业将迎来发展黄金期，2020年可望成为世界旅游强国旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。1当今世界旅游业迅猛发展，上世纪90年代初就超过石油工业和汽车工业，成为世界第一大产业。据世界旅游组织统计，旅游业经济总量已占到全球GDP的10%以上，就业人数占全球就业总数的8%以上。现在已进入大众化和全球化旅游时代，旅游日益成为国民经济的重要支柱产业，成为国民的基本生活方式，成为现代经济和社会发展的重要标志。改革开放以来，我国旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。1、2009年中国大陆旅游总收入占GDP约3.85%据统计，2009年国内出游人数达19.0亿人次，比上年增长11.1%；国内旅游收入10184亿元，增长16.4%。入境旅游人数12648万人次，下降2.7%。其中，外国人2194万人次，下降9.8%；香港、澳门和台湾同胞10454万人次，下降1.1%。在入境旅游者中，过夜旅游者5088万人次，下降4.1%。国际旅游外汇收入397亿美元，下降2.9%。国内居民出境人数达4766万人次，增长4.0%。其中因私出境4221万人次，增长5.2%，占出境人数的88.6%。2、国家明确规划2020年成为世界旅游强国国务院2009年12月1日出台的《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）明确提出：“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。并要求在现有传统内容的基础上，发展“无烟工业”，推动旅游产品多样化发展，培育新的旅游消费热点，发展“生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游”。明确规划：到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达332亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。目前，由国家旅游局起草的《国民旅游休闲纲要》也已完成省市区意见的征求工作，有望于近期出台。《纲要》的出台将推动我国旅游休闲度假产业的发展。3、“十二五”期间，旅游产业可望成为支柱产业我国旅游业在未来5至10年内处于快速发展的上升期。目前我国人均GDP已达3000美元，已进入世界旅游业公认的旅游业爆发性增长阶段。而现在中国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界发达国家这一数字约为7次，这意味着未来中国旅游市场将有巨大增长潜力。我国旅游业“十二五”规划初稿，提出到2015年，国内旅游人数将达33亿人次，年均增长10%;旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。2009年，旅游总收入占GDP约3.85%。如果到2015年，旅游增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，旅游总收入每年要增加12%，增加值则至少增长15%。这意味着，在接下来的5年中，旅游业的发展将大大提速，我国旅游业将迎来发展黄金期。3会进一步放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。推动旅游产品多样化发展。如乡村旅游（特色景观旅游村镇、“农家乐”、休闲农庄等旅游产品），休闲度假旅游，高尔夫球场等。培育新的旅游消费热点。如支持有条件的地区发展生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、工业旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游。旅游新业态也将得到扶持。其中，包括旅游装备制造业、文化创意、动漫游戏等产业的联合发展是明确扶持的方向。适当增加旅游业发展用地。如积极支持利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和可以开发利用的石漠化土地等开发旅游项目。二、国内相关企业已经或开始重金布局旅游产业特别是旅游度假区及旅游地产领域上世纪八十年代国务院侨办下属企业在深圳特区规划5平方公里的“华侨城”，华侨城主题公园旅游产业模式、及旅游+地产的成功，引领了国内诸多地方及企业热心投资旅游产业及旅游地产。如上海九龙山潜心十年、布局浙江平湖；近期，万达集团在商业地产成功后，又积极谋划向旅游地产进军，联合联想等国内民企，计划投资上千亿规划建设如长白山、西双版纳等国家级甚至世界级的旅游度假区。1、华侨城——“旅游+地产”的典范华侨城集团公司，成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一，拥有旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开4发经营、电子及配套包装产品制造三核心主业，截至2009年底总资产额近500亿元。25年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，华侨城总部基地约6平方公里城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区；同时，华侨城坚持市场导向、客户至上和科技领先，做强做大三项核心业务，各项业务均分别位居行业前列，并培育出康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等一批人们耳熟能详的著名企业和品牌。进入新世纪以来，华侨城依托雄厚的文化旅游资源优势，加大了对文化产业战略投资，华侨城文化产业也正以其独特的魅力成为行业的典范：2004年被国家文化部授予首批“全国文化产业示范基地”；2007年8月，被文化部授予首批仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一；2009年1月，华侨城被中央文明委评为“全国精神文明建设工作先进单位”；同年7月，又凭借打造文化品牌方面的突出成就，被中宣部和国务院国资委共同推选为“2009年全国国有企业典型”。深圳华侨城深圳华侨城地产波托菲诺纯水岸着眼于未来发展的历史使命和远景目标，华侨城致力于企业文化理念和5制度变革创新，并前瞻性地实施了区外布局和优质资源战略储备，已建成或正在投资建设深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸、云南华侨城、武汉华侨城和天津华侨城等大型旅游综合项目，初步实现了区域发展战略布局。华侨城，规划在我国建设世界旅游强国的征程中再开先河。（1）、世界之窗1989年,以中国文化为主题的锦绣中华微缩景区在深圳华侨城开业,随后各旅游项目陆续开业。其中，世界之窗是其成功代表作之一，创造出许多辉煌的业绩（中国主题公园年接待游客最高记录390万人次、单日入园最高记录7万人次，至今无人打破），取得良好的社会效益和经济效益。深圳世界之窗，从1994年6月18日开业以来，十年共接待游客2650万人次（265万人次/年），营业收入32亿元（3.2亿元/年），实现利税10.5亿元（1.05亿元/年）。2010年6月18日，深圳世界之窗开业16周年，开业至今，深圳世界之窗共接待中外游客4200多万人次，经营总收入近50亿元，实现利税近16亿元，连续九年利润过亿，主要经营指标名列全国旅游景区前茅。世界之窗，从2004年6月19日至2010年6月18日的六年，共接待中外游客1550多万人次（258万人次/年），经营总收入近18亿元（3亿元/年），实现利税近5.5亿元（0.91667亿元/年）。从数字也可以看出，旅游业的竞争压力是很大的，即使世界之窗作为国内主题公园的老大也是如此、实际上16年来世界之窗并没有光吃老本不求变化、也在不断地创新，不断增建新景点、推出新表演项目，先后建成环球6舞台、恺撒宫、狂欢节广场、雕塑公园等一系列新项目新景点，景区景点也由开业初期的118个发展到130多个；陆续开发了科罗拉多大峡谷漂流、金字塔幻想馆、亚马逊丛林穿梭、富士山环绕数码影院、委内瑞拉山洪暴发、侏罗纪恐龙世界、格陵兰岛地心探险、印加迷城攀岩场、阿尔卑斯冰雪世界、飞跃美利坚等10多个参与性娱乐项目，使世界之窗完成了从观赏性景区到观赏、参与、娱乐于一体的综合性景区的功能转变。深圳世界之窗深圳欢乐谷（2）、欢乐谷欢乐谷是华侨城倾力打造的中国现代都市娱乐主题乐园。1998年10月1日，深圳欢乐谷建成开放。2002年，欢乐谷二期建成开放，欢乐谷全年入园人数达到甲。2003