旅游度假区旅游地产发展规律一流旅游度假区、旅游地产发展规律[案例简介]：本案通过研究国内一流旅游度假区武夷山、大理、千岛湖和荔波旅游地产发展的历程，揭示旅游地产发展的规律——本报告是严格保密的。[关键字]：??接待设施逐渐完善，种类丰富由观光型产品向度假型产品转换本报告是严格保密的。度假客户比例上升，消费支出增大，逗留时间延长度假物业出现，并向体验资源型发展，产品线逐渐丰富萌芽阶段起飞阶段发展阶段成熟阶段旅游度假消费者自发型散客与少数猎奇性观光游客1.游客数量增长较快2.以区域性观光型游客为主1.游客数量快速增长，来源地更广泛2.度假游与商务游增长较快，观光游比例不断下降1.游客数量较为稳定，停留时间长，消费支出高2.休闲度假、观光、商务等形成较稳定的结构配套设施少数初级接待设施1.开始兴建星级酒店2.交通等配套设施开始大规模建设1.酒店大规模开发，高端酒店数量增长迅速2.度假设施投入加大3.休闲娱乐商务设施快速建设1.酒店市场发展稳定，高端酒店引领市场2.度假设施种类丰富，配套齐全旅游产品极少观光产品、特色体验产品出现休闲度假产品并持续增加观光产品和度假产品形成并举的格局，结构稳定度假物业无需求出现，极少数的投资性物业建设，非规模化旅游地产开发1.广度数量型，数量少产品单一2.资源和产品为核心诉求1.深度产品型，开发规模大，产品线丰富；2.依托资源，注重体验、休闲氛围，倡导价值感与生活方式「地产开发」一流旅游度假区的旅游地产发展阶段规律省内周边国内港澳台国际游客量变化成交量变化价格走势图地产投资规模29.9%43.3%22.7%2.6%1.6%2007发展阶段3341932202903754435431651218161起始阶段本报告是严格保密的。－1999年，武夷山市被评为首批“中国优秀旅游城市”；－1999年，联合国教科文组织将武夷山列入“世界文化与自然遗产名录”。－2001年，武夷山正式开行出省铁路客运列车，打通省外游客进入的铁路通道；－2004年，武夷山机场拥有国内外26条航线，客运量超过50万人次，计划二期扩建－累计投入38亿，旅游度假区内水、电、讯、路等基础设施完善；－星级酒店不断涌现，至2004年拥有10余家三星以上酒店，包括1家五星和2家四星－2003年，开始风景高尔夫的规划建设；同时开始陆续引入越文化博览园、自驾车服务中心等项目，并着手策划民俗风情、综合娱乐等产品；－观光旅游向休闲度假区的转变趋势形成，初步具有武夷山的休闲度假氛围。－2004年，武夷山游客量从1999年的193万达到334万人次，实现旅游创收13.4亿元；－70％的游客来自省外，范围辐射到全世界。知名度/交通萌芽阶段199919922004景区功能发展游客量及构成旅游品牌「案例1：武夷山」随着景区成熟度的提高与旅游功能的转型，度假地产开始发展，并推动武夷山度假区整体形象的提升地产发展发展阶段综合发展与提升阶段旅游地产成熟提升期年接待旅游人次（万人）2005年经由“一卡通”平台的实际入境游客约180万人，纯旅游人数约为210万人；2008年，全州接待国内外旅游者921.6万人次，海外旅游者31.67万人次，分别增长6.22%、17.94%，纯旅游者约260万人次。???1993年成立大理旅游度假区；1994年国家级自然保护区；?休闲度假阶段97年首家4星漫湾酒店?苍岭高尔夫影视城仙境别墅感通别墅旅游地产启动发展期2002年度假区组建了大理旅游集团，同期建设大理苍岭高尔夫球场；投资１.１亿元兴建天龙八部影视城;??三塔本报告是严格保密的。洱海观光旅游阶段1980199020002005－旅游地产酝酿期1981年成立大理苍山洱海省级自然保护区；1982年被国务院批准国家历史文化名城并成为大理国家级风景名胜区该阶段，大理主要以传统的观光旅游、文化体验旅游为主，主要特征为粗放式经营，人气不断积聚，无地产销售，旅游收益单一旅游经历了10年的累积与沉淀，于2000年开始出现旅游地产；初期为低价、低质，并主打本地市场客户，价格在1800-3000元/平米2005年是大理市场的一个分水岭，市场进入提升阶段，古城版块及环洱海版块，主力营销外销市场的别墅/类别墅产品，价格从5000-10000元/平米之间；2006年，入市两个较有规模和档次的别墅楼盘，掀起别墅市场的高潮??10100200300「案例2：大理」大理旅游地产随着旅游业的发展经历了酝酿、启动与提升三个阶段，由区域市场逐渐向全国市场转变12001450155017502220050010001500200025002000200220042005200630003300525055505600010002000300040005000600004年底-05年中2005年7月2006年7月2006年11月2007年3月本报告是严格保密的。塑造品牌，旅游启动景区经过了漫长的旅游启动与人气积聚过程，这一阶段主要以观光、体验项目；产品完善，度假发展以高星级酒店、高尔夫、主题园区等项目为标志的度假产品不断的丰富和完善，度假氛围开始形成；由内向外，地产提升根据市场逐级发展与提升的特点，大理针对本地需求启动旅游地产，后期逐步面向外部市场大理旅游地产市场价格曲线单位：元平方米大理旅游地产高端项目价格趋势单位：元平方米//案例启示：???「案例2：大理」度假别墅等高端产品不断升级与完善，市场价格不断提高，旅游地产进入规模化发展阶段开发面积地产投资规模景区游客量（万人次/年）平均售价(度假公寓)成熟阶段休闲度假游客占到了45％铁路、公路、机场、码头立体交通网络可以方便地连通国内外宾馆饭店95家，床位11850张，星级酒店34家，五星2家，四星3家，三星6家;游船86艘，摩托艇258艘，旅游从业人员13700余人，规模全国县级之首国际知名度有待提升会议、节庆、水上运动、高尔夫、游艇、温泉、度假转型阶段?????2007起步阶段100119.7150182.1160105发展阶段江、浙、沪三地仍是主要客源市场，分别占到37。65%:16。22%和28。77%，而皖、赣、鲁、闵、豫及5％左右的境外游客17。35%休闲度假游客比达到40%杭干高速开通，进入杭州1.5小时的经济圈、生活圈和旅游圈，进入上海、南京、宁波等长三角大中城市4小时交通圈，杭州方向输送的客源达60％以上景点、游船、宾馆饭店蓬勃兴起，休闲广场、治理城中湖、建设景观大道、兴建秀水街等设施建设完善2000年成为国家首批“AAAA”级风景旅游区、全国保护消费者权益示范景区和省级青年文明号示范景区，省级旅游度假区、港澳台三大热点景区之一“千岛湖秀水节”、水上运动、高尔夫、游艇?????本报告是严格保密的。20021995萌芽阶段客源集中华东（主要是上海），长线市场比例不到5％距杭州6小时，黄山4小时，路况不佳基础设施和宾馆游船等服务设施滞后1982年列为国家级风景名胜区，1998年首家开通旅游景区独立网站“除了青山还是绿水,除了绿水还是青山”起始阶段?????65.769.676.881.391.0「案例3：千岛湖」千岛湖旅游地产的发展与景区的成熟过程有很高的拟合度游客结构交通条件景区成熟度知名度产品体系旅游地产发展历程目标：打造国际化专业旅游城市；体系：以遗产地自然资源为依托打造山水景观城、以少数民族和红色文化为依托打造文化体验城、同时建成闲静优雅的适宜休闲度假的人居环境城。进一步提升策略－－高尔夫项目快速发展阶段（2006-至今）－2007年6月，被列入”世界自然遗产“列表；－2007年11月，举办贵州省第二届旅游发展大会；－2007年，荔波机场通航；－游客量剧增，2007年达到168万人次，2008年突破200万人次；－酒店数量迅速扩张，特别是高星级酒店增多，三星以上酒店增加至6家，五星级酒店2009年即将面世；－进一步拓展大旅游产业，投入高尔夫等休闲度假产品，旅游地产项目起步。本报告是严格保密的。起始阶段(2001-2005)－投入几千万完成景区规划、旅游发展规划等20余个专项规划的编制－投入4000万，对景区交通等基础设施进行改善，同时投入1.5亿修建机场；－在北京等地设立旅游发展办事处，加大旅游宣传力度；－逐步开展自然生态和文化生态旅游；－星级宾馆18家，床位达到4000个，但仍供不应求；－游客量逐渐增多，至2005年，游客量达到50万人次。萌芽阶段(1989-2000)－1990年，景区正式开发建设,游客量少，2000年接待10万人次；－仅有学校和小旅社可提供简单的住宿功能，到2000年时仍无星级宾馆。「案例4：荔波」景区基础设施的改善、产品升级与功能转型，使荔波的旅游度假进入了快速发展时期旅游产品升级转型－以低端的楼盘供给为主－高档商品房欠缺－别墅产品空白游客量增加至百万级二手房新房供不应求、价格彪升2元/m050010001500200025002006年2007年本报告是严格保密的。与周边大城市交通畅通度假物业、自然生态度假物业、高尔夫度假物业、城市物业共同发展的格局需求剧增供给起步在政府招商引资的吸引下，大量外地开发商涌入，积极拿地，逐渐形成以乡村休闲－产业移民需求－休闲度假需求－养老需求－投资需求景区具备全国知名度「案例4：荔波」随着旅游知名度的提高，度假地产需求旺盛，目前已成为度假与投资的热点地区本报告是严格保密的。THEEND！