2009年3月　　陕西教育学院学报　　Mar.2009第25卷第1期　JournalofShaanxiInstituteofEducationVol.25　No.1依托城市大型主题景区的旅游房地产开发研究①———以西安曲江新区为例任　超,陈　瑛(陕西师范大学旅游与环境学院,陕西西安　710062)摘　要:以城市大型主题景区的开发带动城市房地产经济,已成为房地产业和旅游业双赢的发展模式,对促进区域经济发展,提升城市竞争力起着重要的作用。本文以西安曲江旅游示范区的发展为例,就曲江主题景区对周边房地产开发的影响以及曲江旅游房地产开发现状进行讨论。关键词:旅游房地产;城市大型主题景区;西安曲江新区中图分类号:F592.1　　文献标识码:A　　文章编号:1008-598X(2009)01-0066-05以主题景区带动房地产开发模式始于深圳。上世纪80年代中期,深圳华侨城由特色主题公园起步,携旅游景区推动区域房地产业的全面发展,用20年的时间成功开发了包括主题公园、旅游酒店、休闲别墅、高尔夫度假村、游憩商业区、景区住宅、主题性会展场馆等众多旅游功能性较强的房地产项目,取得了房地产业和旅游业的双赢发展。随后,将旅游与房地产两个完全不同的行业交叉融合,以旅游开发为先导,通过旅游拉动房地产经济发展的开发模式在其他城市也得到发展。西安曲江新区是全国首批两个国家级文化产业示范区之一,旅游文化资源丰富。作为西部地区的中心城市和后发展的城市,曲江新区的旅游房地产开发具有典型性,本文以曲江为实证研究区域,探讨西部大型主题景区对旅游房地产的影响,为依托主题景区旅游房地产的开发提供现实依据。一、曲江新区内旅游房地产开发的现状1.区位条件分析曲江新区位于西安市区位和经济基础条件都很优越的东南部,东接西影路、西连小寨西路、北通雁塔路、南临绕城高速,距中心城区9km、西安第二大商圈小寨商圈3km、火车站9km、机场28km、二环主干道2km,交通发达。新区以大雁塔景区、大唐芙蓉园和曲江皇家园林遗址为中心,北部是西北地区电子信息技术的前沿市场和IT信息产业的集散地;南部紧邻西安科教文化区和商贸会展中心。2.房地产开发类型分析通过对曲江新区建成和正在建设的50个项目(截至2007年12月)的数据分析,城市大型主题景区对居住性的房地产项目的吸引力较强,住宅类房地产仍为曲江新区房地产开发的主要类型,并且有26个住宅类房地产项目是在大雁塔北广场、大唐芙蓉园开放后陆续开盘。在旅游房地产的四大类中[1]:旅游景点房地产项目9个,占所调查项目的18%;旅游商务房地产项目4个,占8%;旅游度假地产项目(酒店)6个,占12%;旅游住宅地产项目31个,占62%。调查中的31个住宅房地产项目均为2003年-2007年间开盘。3.房地产价格分析曲江房地产价格随着大雁塔北广场、大唐芙蓉园两个景区的建设,土地价格产生了较大增幅,从2002年每亩30多万元跃升到2005年的150多万元[2]。土地价格的攀升直接刺激了区内房地产价格,尤其是住宅①收稿日期:2008-09-24作者简介:任超(1983-),男,陕西西安人,陕西师范大学旅游与环境学院2007级硕士研究生;陈瑛(1963-),女,重庆市人,陕西师范大学旅游与环境学院教授。·66·类,连续两年的价格增幅超出了西安市平均水平。西安市2007年住宅均价为3528元/m2,与2006年同比涨幅7.23%(数据为2007年1-11月数据),而曲江均价在5200元/m2,与2006年同比涨幅11.59%,超越城中区和高新区价格,成为西安市房地产均价及涨幅最高的区域(图1)。4.城市主题景区房地产类型与价格的同心圆分布模式依托城市大型主题景区的旅游房地产开发类型图1　西安市房地产均价同比增幅对比和价格,是以景区为中心的同心圆模式发展,不同功表1　以两大景区为中心的旅游房地产数目(个)能单位土地利用所产生的经济地租递减程度不住　　宅商贸酒店同[3]。离景区中心最近的项目类型主要由旅游商别墅公寓普通贸、别墅等高端住宅构成,其价格也位于整个区域的0.5km438400.5km-1.5km02154最高端。并且随着离中心景区距离的扩大,在没有主1.5km01072要交通干线通过的情况下,旅游房地产在类型和价格方面的变化较大,离景区中心最远区域主要由普通住宅构成,旅游商贸类项目几乎没有。而这种同心圆模式在一个旅游区内并不是唯一的,根据每个主题景区的区位呈现不同数量和规模,每个同心圆所影响的范围亦不相同。曲江新区主要景区周边区域的旅游房地产开发受此模式影响,在大雁塔北广场景区周边100m范围内主要由大型商贸、别墅、宾馆项目构成,而大唐芙蓉园景区50m-500m范围也是由别墅和高端住宅区构成。这两大景区周边0.5km范围内集聚了整个曲江新区中9个别墅项目中的8个和全部大型商贸项目,其均价都在10000元/m2以上(表1)。二、西安曲江新区发展旅游房地产业的优势与机会1.优势(1)区域政策资源1993年,由国家旅游局备案,设立西安曲江旅游度假区,赋予省级开发区管理权限和优惠政策。2002年4月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“招标拍卖挂牌”成为曲江新区土地供应的,主渠道。在2007年9月发布的《西安曲江新区文化产业发展纲要》中,将文化旅游业在整个曲江文化产业体系中居于先导和核心地位,是曲江文化产业的龙头和引擎[4]。在《西安曲江新区投资优惠政策》中,强调重点发展和扶持文化、旅游、酒店、会展等产业类项目,鼓励各类知名文化、旅游企业、名人工作室或分支机构进驻曲江,鼓励和促进酒店业发展,形成特色酒店群[5]。针对会展产业发展还出台了13项优惠政策,以及鼓励外商投资等一系列创新投资政策。根据自身旅游文化的特点,政策开发到位,管理机制匹配到位,使曲江新区具有显著的旅游投资开发吸引力。　　(2)旅游资源表2　曲江新区主要旅游景点开发项目曲江新区旅游资源丰富,拥有汉宣帝杜陵、大慈项目名称占地面积(km2)总投资(亿元)恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹;新建大雁塔北广大雁塔北广场0.175场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、陕西民俗大观园、陕西大唐芙蓉园0.6713曲江海洋馆0.032.1戏曲大观园、乐游园民俗博览区等一系列旅游项目,大唐不夜城0.6730集自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化为唐城墙遗址公园0.385一身,拥有4处国家级文物保护单位,2个国家大唐不夜城贞观文化广场0.0610AAAA级景区。曲江新区还可依托其周边区域的秦曲江寒窑遗址公园0.235曲江池遗址公园始皇兵马俑、大明宫等一批具有世界垄断性的旅游资0.4511秦二世陵遗址公园0.204源(表2)。　　资料来源:http://www.qujiang.com.cn·76·(3)生态环境优势曲江地区长期以来一直作为农业用地规划,没有过工业开发和工业污染。绿化控制率为49.69%,达到世界卫生组织推荐的国际大都市生态环境绿化覆盖率40%的标准。曲江新区东侧为杜陵10000亩的生态森林,西侧是占地300亩的西安植物园。区内有面积达1200亩的曲江南、北湖水面和西安曲江水厂、西安南郊水厂,形成了西北鲜见的水资源优势。是西安各项生态指标最为优秀的区域之一。2.机会(1)已建成旅游设施促进房地产业发展2003年底,大雁塔北广场建成开放当日,接待游客达13万人次,开放当月游客达230万人次,超过了大雁塔景区2003年全年的游客人数;2004年“五一”黄金周,游客达到了62万人次,占西安当期游客总数132万人次的近一半。2005年,大唐芙蓉园开园后的“五一”黄金周,大唐芙蓉园接待游客达30余万人次[6]。来自曲江2007年8月的统计表明,曲江新区年吸引游客1500万人次,收入3.8亿元,年投资额165亿元,按2007年市场价值,曲江新区已相当于一个中等城市的经济总量。大雁塔北广场及大唐芙蓉园的成功开发有力带动了曲江的房地产项目,2004年,曲江丰景佳园、曲江6号、曲江商务酒店曲江行政商务区等15个房地产项目面市,投资近14亿元,开工面积60多万平方米,曲江城市资产大幅增值并带动曲江商务会展及商业的快速发展。(2)旧城区改造成为发展的推动力征地拆迁是制约曲江建设和投资的瓶颈,但同时也是改造城中村,促进旧城区实现城市化的良好机遇。曲江新区在庙坡头村的整村搬迁投入资金近4亿元,完成拆迁30多万平方米,投资6000多万元,建成了建设面积达23万平方米的雁鸣安置小区,使200户村民住进现代化城市住宅,实施小区化规范管理,不仅使居民的生活质量得到提高,还大大减少了城中村所带来的诸多社会问题。三、西安曲江主题景区房地产发展对策研究1.依托主题景区的房地产区位布局模式主题景区中心区规划旅游商贸相关的房地产项目,临近区域规划酒店、别墅或低密度高档公寓,而在较远区域规划中档住宅类房地产,有利于景区与住宅环境的协调。在主题景区中心区规划高密度住宅势必超出景区周围环境的承载力,对生态环境和交通等方面带来巨大压力。因此在景区中心区和临近区域规划适当数量的商贸类、别墅等低密度高档公寓有利于主题景区与周边区域的和谐发展,优化了景区的旅游环境,同时也可提高住宅的宜居性。将中、高密度住宅房地产项目布局在离主题景区较远区域,可以减少因人口密度过高对景区周边环境和交通带来的压力,同时又可以满足居民对主题景区休闲娱乐功能的要求。与旅游行为不相关但与居民日常生活密切相关的商贸类房地产项目可以在中、高密度住宅区布置。曲江新区大雁塔北广场周围聚集了餐饮、娱乐、古玩商场、酒店等配套旅游房地产项目,在大唐芙蓉园西部和南部集聚了众多别墅及高档公寓。而远离景区中心的曲江南湖周边