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山东青岛海泉湾度假项目策划报告阿特金斯
山东青岛海泉湾度假项目策划报告阿特金斯
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传统的制造之都从制造大市到制造强市的转变产业高度滞后于城市发展阶段从制造之都到创新之都的嬗变——青岛具备宜居城市的魅力——宜居城市与房地产发展状况存在反差——房产市场供需相对平衡市场理性发展青岛产业经济发展特征青岛房地产行业运行概况————————??第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况年环渤海经济圈主要城市比较单位:亿元2006GDP年省会城市和计划单列市工业总产值比较单位:亿元7720.34337.733206.582569.62185.12064018003600540072009000北京天津青岛大连济南石家庄2005上海深圳北京天津广州杭州宁波青岛南京大连15768956869466774603254414891431740632563045009000135001800041.2%47.6%52.8%23.9%39.4%0%12%24%36%48%60%大连青岛天津北京济南青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地青岛经济产业发展概况(一)传统的制造之都年环渤海经济圈主要城市工业增加值占比例2006GDP数据来源:中国统计年鉴年;年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报20062006年,青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位年青岛位居环渤海城市圈第三位,工业增加值的比重位居第二,是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群;每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头,带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标????20052006GDP/GDP1857.32329.18776.905001000150020002500200220052006年青岛新技术产业发展状况2002-2006企业总量工业总产值资产主营业务利润税金21.64%44.45%42.33%45.33%51.19%36.23%0.0%12.0%24.0%36.0%48.0%60.0%单位:亿元数据来源:青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重年青岛规模以上企业增加值趋势2002-2006542.2825.5874.11063.31472.7803206409601280160020022003200420052006:CAGR28.37%从制造大市到制造强市的转变青岛经济产业发展概况(二)青岛市高新技术产业产值从年的亿元到年的亿元,年突破亿元大关,年均增长以上在经历了“十五”期间的快速提升后,高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4??2002776.920051857.306200033%高新技术产业快速提升规模以上企业(国有及年产品销售收入万元以上的非国有工业企业)工业产值保持的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著???50028.37%第三产业第三产业第二产业第二产业第一产业年青岛产业结构比例年环渤海经济圈主要城市产业结构比较2002-20062006第一产业47.8%52.3%57.3%28.7%49.7%45.8%70%44%42%40%38%48%0.0%16.0%32.0%48.0%64.0%80.0%大连青岛天津北京济南石家庄9.6%8.3%6.5%5.7%7.5%50.4%52.6%54.1%51.9%52.3%41.6%42.0%38.4%39.1%40.0%0%12%24%36%48%60%20022003200420052006产业高度滞后于城市发展阶段青岛经济产业发展概况(三)年,青岛市人均超过美元,按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准,处于工业化发展中后期,城市化加速期。这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构,实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”但是,青岛制造业强劲的发展势头,挤占了服务业比重的上升空间,现代服务业发展不足年,第二产业比重平均超过第三产业的;在环渤海城市圈中,青岛三产产业比重处于较低的发展状况城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时,更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。?????2006GDP50002002-200612.08%创新、发展现代服务业第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业,是发挥青岛城市中心功能的主要途径。青岛要实现城市的新的功能定位,就要把第三产业放在重要的战略地位,大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。??提升城市核心竞争力青岛市确定的总体城市功能定位可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变??山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地创新、发展现代制造业以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业,将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力,不断开发具有自主知识产权的原发性技术,提升高新技术产品占工业总产值的比重??小结:青岛从制造之都到创新之都的嬗变——中国城市宜居评价指数()TOP102005投资者中国城市宜居指数评价值()TOP102005606468727680大连上海厦门青岛杭州成都北京深圳武汉沈阳606264666870大连厦门绵阳成都武汉杭州上海南京青岛重庆在31个宜居城市评价中排第9位排第11位排第12位全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价青岛具备宜居城市的魅力青岛房地产行业发展概况(一)5054586266704000元以上2000-3999元2000元以下数据来源:零点研究咨询、《商务周刊》,《2005中国城市宜居指数报告》(国内首个综合评价的量化指数)青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境,气候适宜,交通便捷,人文气息浓厚,生活比较悠闲年在中国宜居城市指数评价中,青岛位居第九位,年青岛位居第七位,宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看,年青岛位居第四;但是年青岛位居第十,位次有所下降,但仍位居高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性????2005200620052006TOP10单位:亿元济南尔滨哈长春南济门厦长春宁波门厦西安岛青连大安西哈尔滨波宁青岛连大圳深京南杭州汉武武汉州杭南京圳深沈阳2006年全国15个副省级城市房地产投资比较沈阳数据来源:青岛统计局网站2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较单位:万平方米2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较广州州广153313171244999959763757737674629622601433390260619557538461442366351337313286268232167160158成都都成0450900135018000140280420560700单位:万平方米济南厦门长春西安大连青岛哈尔滨深圳宁波杭州南京武汉广州宜居城市与房产发展状况存在反差青岛房地产行业发展概况(二)成都11851067986876807726682671667653538400331287242035070010501400沈阳与全国15个副省级城市对比,青岛房产开发水平整体处于中下游水平,与其他城市有较大差距年,青岛房地产投资总额亿元,位居第位;房产投资增长率为位居第位年,青岛房地产销售面积达到万平方米,位居第位;销售金额为亿元,位居第位年,青岛房屋竣工面积为万平方米,位居第位????20062681119.9%,1020067378313.39200665310供需比(竣工面积/销售面积)销售面积3.13.73.94.02.94.300.91.82.73.64.52001200220032004200520062000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值竣工面积1.181.261.041.131.041.100.8900.350.71.051.420002001200220032004200520060180360540720900青岛商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比注:施工面积反映了~年后现房供应量,根据国内外经验,商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比合理空间为(),值小于倍,会出现供应短缺,大于倍,未来供应量将会放大。12/3-43.04.0房产市场供需基本平衡,市场相对理性青岛房地产行业发展概况(三)竣工面积销售面积,这一指标直接反映了房产市场的供需状况。年,青岛商品房当年市场供需比(竣工面积销售面积)逐步递减发展态势,房产供需基本平衡商品房施工面积/商品房竣工面积,这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。年,青岛商品房施工面积竣工面积的平均值为,房产供需平衡比处于合理区间内??/2001-2006/2001-2006/3.64数据来源:青岛统计局网站,《年房地产产业地图》2005人均消费性支出阳沈长春苏州尔滨哈安西天津武汉无锡大连广州城市居民人均可支配收入宁波南京南济福州26.019.832.7北京门厦200220032004200520062001-2004年全国23个城市人均居住面积比较单位:元单位:平方米重庆872110075110891292015328734480569002988311945杭州2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出青岛成都0450090001350018000上海深圳::CAGR15.14%CAGR12.93%温州0714212835居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级青岛房地产行业发展概况(四)青岛城市居民收入逐步增加,2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比,青岛人均居住面积位居前
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纤纤雨梦
贡献于2013/12/15
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青岛产业经济发展特征 ——传统的制造之都 ——从制造大市到制造强市的转变 ——产业高度滞后于城市发展阶段 ——从制造之都到创新之都的嬗变 青岛房地产行业运行概况 ——青岛具备宜居城市的魅力 ——宜居城市与房地产发展状况存在反差 ——房产市场供需相对平衡市场理性发展
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