世界旅游休闲地产开发理念的演进过程一般说来，旅游休闲地产的出现最早要追溯到主题公园，从单一的主题公园到完整意义上的大型旅游休闲街区经过了较长的探索过程，而该产品形态一经产生，首先在著名旅游度假区、随即在全球范围内获得了飞速的发展。如果把维也纳CityPark里的摩天观光轮WenerRiesenrad作为世界上现代主题公园的开端的话，那么，旅游休闲街区的发展大致经历了以下三个阶段：1、单一的大中型文化主题公园①我们对主题公园的理解：为什么现代人需要主题公园？主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的，后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮，短短七八年时间就超过了500家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。结果，经历短暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、“红楼梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金后，到了90年代中期以后，主题公园在中国已倍受冷落。全国上下开始弥漫着一种“主题公园恐惧症”，人们说起主题公园就像说起90年代初的海南房地产泡沫和1930年前后华尔街的股票一样。但是，这只是表面现象。根据我们的理解，所谓主题公园，其实质是现代都市的休闲娱乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。因此，它必然也具有广阔的市场和强大的生命力。应该看到，主题公园在中国遍地开花又昙花一现，抄袭和模仿盛行导致的主题同构化、规划设计和软硬件的粗制滥造、休闲娱乐活动缺乏创意和创新等是它们共同的弊病。而这显然是人为造成的，而不是主题公园本身的宿命，所以我们绝不能因噎废食。事实上，久盛不衰的主题公园也有很多，世界上历史最悠久的维也纳CityPark里的摩天观光轮WenerRiesenrad至今依然屹立在公园里，述说着它的古老和100多年来带给人们的新奇与震撼。世界上第一个微缩景观主题公园、1952年开放的荷兰“马都洛丹”（Madurodam）也已成功经营52年之久。在国内，深圳锦绣中华已15年，苏州乐园也有7年了，这些景点每年的游客量和收入都在稳步上升。因此，所谓的主题公园存在短短三五年的“生命周期”的说法是没有任何科学依据的。②代表性产品：迪斯尼乐园——美国的灯塔1955年7月17日建成开业的位于美国加利福尼亚西南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园（DisneyLand）是世界上最早的真正具有“主题”意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。尽管占地仅160英亩，尽管仓促的开业大典由于许多工程和准备工作都没有完成而闹出了不少“非常糟糕的事”，尽管当时一些报刊的记者也曾对它挑剔指责，但这丝毫不能妨碍迪斯尼乐园焕发出巨大的魅力。它开创了全世界主题公园建设的新时代，构建了现代概念的旅游目的地形态，彻底改变了旅游者休闲娱乐的选择方向，深刻地影响了现代旅游业的发展模式，对区域社会、经济、文化等领域产生了广泛的关联效应。其成功的经验大致有以下几点值得借鉴：第一，迪斯尼乐园是迪斯尼文化的产品化。从米老鼠、唐老鸭的短片卡通，到白雪公主、小木偶、仙履奇遇及小飞侠彼得?潘等长篇电影，全部突破了年龄的界限，不仅深受儿童喜爱，而且连大人也津津乐道，带给人们珍贵的梦想与真诚的爱。因此，迪斯尼先生受到了全世界儿童的持续欢迎与永远爱戴。迪斯尼乐园是他永远不会完工的艺术杰作，同样是全世界的人们对迪斯尼先生表达敬仰的认同方式。第二，迪斯尼乐园是迪斯尼艺术的具体化。迪斯尼先生将他构思设计和拍摄制作动画电影所运用的色彩、魔幻、刺激、娱乐、惊栗和游乐园的特性融合起来，把游乐园以一种戏剧性、舞台化的方式表现出来，用主题情节暗示和贯穿园区内的游乐项目，形成了一个模拟的乌托邦世界，使游客很容易找到欢乐和知识。第三，迪斯尼乐园是迪斯尼理想的现实化。迪斯尼乐园是一座以灰姑娘城堡为中心的童话世界，它超越了年龄的限制，将人们引导到那幻想与魔法的王国。它主要分为世界商场、探险乐园、西部乐园、梦幻乐园和狂想乐园五个区。园内的舞台和广场上，随时都有变化丰富的化妆表演和各种趣味性游行。从而成为以美和奇观为特征的博物馆，融集市、博览会、游乐场、社区中心和活的事物为一体，把这个世界的成就、喜乐和希望充分展示，以戏剧化的方式表现了创立伟大国家的理想和艰苦的事实，进而激励人们。正因为此，1957年2月，迪斯尼先生被正式授予“里程碑奖”，在颁奖庆典宴会上，美国总统艾森豪威尔发来贺电对他给予了高度的评价：”你在民间传说方面的创作正在进行长久以来一起受到人类在各个领域中尽力的领导者的赏识，也得到了本国和全世界的承认……作为一位艺术家，你在向这个世界展示我们的国家并向我们所有的人展示这个世界方面起了促进作用；作为一个人，你对待生活的富有同情心的态度促使我们的儿童对既有许多弱点、又可能行善的人类产生了一种纯洁的和乐观的看法。”2、综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界①理念转型的背景：单一主题公园的先天性缺陷迪斯尼乐园的巨大成功已经表明，主题公园完全可以和以自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样开成“百年老店”。但不可否认，单一主题公园“主题”两个字本身即表明了其固有的局限性。尤其是在人们对旅游休闲产品多样化的需求已经不断深入的情况下，这种旅游产品的缺陷也显露无疑。产品的单一化特性已成为其获得更大发展空间的障碍，这种状况亟需改变。与此同时，出于对景区个性、品质和创新的追求，现代的主题公园投资额也不断扩大。高额投资无疑大大加重了投资回收的难度。为了尽快收回投资，各景区都不约而同选择了较高的票价。而高票价显然又是与当今旅游休闲自助化、大众化、平民化趋势相悖的。于是，“两高一低”——高投资、高风险、低回报成为一种普遍现象。主题公园的投资者开始陷入一个两难的境地：要么粗制滥造，降低资金沉淀的风险；要么追求精品，却又必须提高票价——两者的最终结果似乎都是被游客抛弃。正是在这样的背景下，迪斯尼的创造者开始了对有别于以往的综合性、区域性开发理念的探索。②迪斯尼世界：世界主题公园之都意识到迪斯尼乐园的上述缺陷之后，1964年末，迪斯尼在距佛罗里达州奥兰多（Orlando）30英里的BuenaVista和RelyCreek这两个连着的地方，用非常低廉的价格从农民手里购买了2.75万英亩的沼泽地。之所以需要这么大的面积，主要是因为迪斯尼乐园开业后，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值，结果，一些投机者把公园周围的地产买去经营各种其他生意，这些“寄生者”所获得的收入要比迪斯尼乐园自身获得的门票收入高两倍。为了不再犯这样的错误，迪斯尼买下了全部有用的土地，成为一个提供最大限度的享受和丰富的产品的独立娱乐休闲王国。1971年10月，“沃尔特?迪斯尼世界”开门纳客了。这个耗资6亿美元的旅游主题公园架构了六大主题：奇幻王国（MagicKingdom）、拓荒地（FrontierLand）、探险地（AdventureLand）、自由广场（LibertySquare）、明白世界（TomorrowLand）和美国大街（MainStreet，U.S.A）。项目的建造可谓匠心独具，每个主题园区都通过特定的情节、角色、背景构成特定的情景氛围，场面气势宏大，场景逼真诱人，而且采用激光、电子高科技来创造效果。之后，设施和服务又日趋综合化，陆续建设了“迪斯尼?米高梅（MGM）影城”、“野兽王国”（价值10亿美元）等大型主题公园；“台风港”、“风暴山”等三个水上乐园；夜生活娱乐区“迪斯尼城”（DisneyDowntown）；周围还建设了一座巨大的体育中心（投资1.2亿美元）、26个主题酒店、6个高尔夫球俱乐部（99个球洞），以及网球场、游泳池、餐厅和购物中心等大量容纳游客的设施和可供一些大型企业举行活动的场所，甚至还包括一个政府特许的结婚场所。水、陆、空（高架单轨列车）交通网络将所有的景点、酒店和娱乐设施连通起来，形成一个整体，大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引功能。目前，迪斯尼世界每年接待的外国游客量接近全美国接待总数的15%之多，从而使奥兰多不仅一举成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”。3、大型旅游休闲街区的出现①休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革。随着社会经济的持续发展和人民生活水平的提高，旅游休闲已逐渐成为一种大众化的生活方式，从直观的表象来说，人们拥有的可自由支配的剩余时间正在迅速增加，休闲开始得到主流价值观的肯定甚至提倡。旅游业态也在发生巨大的转变。这种深刻变革已正体现在项目开发、旅游购物、交通组织、宾馆饭店等各个领域。尽管曾经红极一时的“现代都市娱乐区”——主题公园被证明在提升城市知名度、发展现代旅游业方面具有巨大作用，但这一产品形态也逐渐暴露出功能诉求单一的缺陷。未来的旅游项目将在广度和深度上更多地走向多主题、多向度，以一种更趋综合性的面貌出现，并形成开放性的、具有游客集散功能的大型旅游休闲街区。现代意义上的旅游休闲街区在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性。彻底地突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。在“旅游休闲街区”的开发理念中，最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施、室内/夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产。对于旅游休闲地产，刚开