以景区打造国际复合型旅游地产——访北京中坤投资集团董事长黄怒波黄怒波，北京中坤投资集团董事长。中坤集团以两大核心业务板块——地产业和旅游产业著称。该企业围绕“让我们为社会再多做一些”的企业文化导向；坚持“资源差异化经营”的企业战略，在旅游地产开发领域具有一定品牌效应。在经营上，中坤以地产和旅游为核心，差异化经营使地产业和旅游产业两条主线围绕“地产”这个核心相互渗透和支持，融合成一个具有高附加价值的经营系统——旅游地产。中坤未来的发展以景区为主，其旅游产业方面的“中坤旅游”正依托景区不断壮大。目前，中坤旗下拥有安徽宏村、南疆、北京门头沟和康西草原等项目，其度假景区模式在旅游地产界具有一定代表性。对黄怒波的采访在他远洋大厦的办公室中进行，一杯清香地道的龙井让我们打开话题，我们的采访围绕中坤的旅游地产摸索之路展开，黄怒波向我介绍了中坤打造旅游地产的三个组成部分。产业化=战略+资金当前，旅游地产作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业。我国休闲旅游业在经历以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游将成为旅游消费的主流，旅游地产真正进入“掘金时代”。和黄怒波谈到旅游地产的探索之路，他首先提到了一个“产业化”的问题。黄怒波认为要把任何一个事物推向产业化，必须具备两点：具有宏大的战略和多渠道的足够资金。宏大战略可以保证企业的领导思想的唯一性和创造性，它需要专业团队和很强的文化背景做支撑，万科在这一点成功了，它把地产做成了产业。相比之下，潘石屹则没有向产业化发展，他推出的是单纯的产品，就是商业地产。中坤的地产严格来说也没有产业化，因为中坤已经把重点从纯粹的地产转移到了旅游地产上来。黄怒波认为当前以住宅为主力军的纯地产在未来十年的利润会越来越低，而旅游地产尤其是度假地产则是成长最快的产业，中坤很看好这个市场。黄怒波告诉记者，当前的大背景是地产是个利润相对高的行业，这种情况使很多企业都投身地产，比如鲁能和海尔。但他认为，地产涉及整个国家的政策和社会大背景，也是一个比较复杂的行业。所以国企做的行业中坤不会做，比如石油、电信，大上市公司；外企做的行业中坤也不做，因为没有竞争优势，中坤做的是地产中的“蛋糕产业”，它不会涉及很多的条条框框和大环境的外在压力。黄怒波认为，旅游地产是“地产行业的最后一块蛋糕”。“现在是个投资者都能做房地产，使得地产市场的风险非常大，而把一些稀有资源与之相加，在某种意义上就能降低很多风险。”黄怒波介绍说，按照南疆主要景点个人门票500元计算，游客数量达到300万人次时，2008年中坤在南疆的单纯门票收入差不多有15亿元，单纯门票收入该集团还有45年的经营期，仅以不变的价格测算就将有675亿元的收入。而该项目的总投资量只在10亿元左右，恐怕没有比这风险更小的投资项目了。从国家政策的分析来看，黄怒波认为到2010年中国将是世界第一旅游大国，而旅游关联、带动的行业又比较多，国家轻易不会出台政策限制。随着生活观念的转变，从传统的观光旅游过渡到休闲度假、户外探险是也必然趋势。黄怒波强调，中国旅游地产是一个很有特色的产业，尤其是很多美丽的资源都在贫困落后地区，这对旅游地产业来说是一个很大的产业机遇。黄怒波告诉记者，现在中坤要把旅游地产产业化，因为已经具备产业化的条件了。从战略上讲中坤已经做好了十足准备。目前中坤正一步步把度假地——旅游景区——户外运动——文化背景这四块形成一个产业链条，通过网络以发展会员的形式来销售，这样既能跨越地域界限，也便于中坤品牌的整体化，改变传统的观光旅游模式，打造全新的“国际复合型度假系统”，即集度假休闲、观光旅游、高尔夫等户外运动、主题文化为一体的度假系统。另外中坤做的度假地都是自己旗下的景区，像安徽黄山宏村古村落、新疆南疆、北京门头沟和北京的康西草原等等，这样会员会有多重选择性。吐曼河度假区在资金上，中坤用前期的部分地产利润用来支持度假系统，并且度假系统的资金流动本身可以盈利，这就从根源上解决了资金问题。近年来中坤在住宅市场上不再大张旗鼓地拓展。除了即将完工的长河湾外，没有考虑其他住宅项目，连储备的土地中也没有包括住宅。“起码这两年不会做住宅，并且会把注意力转移到旅游地产上来”，黄怒波坦言。从另一方面看，中坤旅游体系虽然庞大，但都是根据项目情况，逐步建设、分期投入。中坤地产开发方面的盈利，支持了旅游项目的先期投入；而旅游项目度过净投入期后很快就可实现自身的资金平衡。黄怒波举例说，中坤在南疆的投入已超过4亿元人民币，但目前喀什吐库曼河度假区项目的招商进展非常良好，中坤只要以不低于15000元的价格出售2万平方米的物业，喀什项目的销售收入就将达到3亿元；而宏村的旅游收入则可支持奇墅湖项目的投入。以战略为指导，以资金为后盾，这是黄怒波的中坤将旅游地产产业化的两件“法宝”。有了这两件法宝，中坤在各地“全面撒网”，用实际的景区项目去打造“国际复合型度假系统”。“有了看得见、摸得着的景区和度假项目，可以保证旅游地产的稳健发展。当然再根据大的时代需求，打造有市场的景区和项目，从目前各个项目的进展上看，中坤可以说是信心十足”，黄怒波说道。市场召唤度假新产品有了产业化的构思，还得考虑市场和大环境的需求，这是黄怒波谈到的第二个问题。他说商业地产的利润目前是越来越薄，这是近十年内大的社会问题。经济的不断发展导致城市化速度加快，人群不断扩大，个人资产也不断增加，我国将成为旅游的第一进口大国。其次，传统的旅游观光经济、门票经济已经弱化了，开始转向度假休闲为主的度假经济，人们开始寻求城市之外的“第二居所”。这一切都促使旅游地产的亮点向度假产业转移。有关研究表明，“度假”的概念始于欧洲，14世纪，比利时在矿泉地建立了欧洲第一处度假地——帕斯度假地。但直到19世纪，度假还是特权阶层专享的一种生活方式。二战之后，随着现代旅游业的发展，度假在欧美国家才开始大众化，而上世纪90年代中期，西方一些经济和旅游业发达的国家，开始进入了“大众度假”时代，“度假”从少数人的特权变成了大众的享受，其特征是以度假为主要目的的旅游者在当地旅游市场的结构中超过了半数，以英国最高，占到59%，德国和法国也都达到了57%。而中国，到1999年，度假还只占旅游市场总份额的8.6%。这是因为长期以来，在中国人的观念中，“旅游度假”是不分的，度假就是旅游，就是忙着看景点、照相、走马观花、长途跋涉，似乎不这样就体现不出假期的价值。1999年中国开始长假制度之后，人们的用于休闲享受的时间多了起来，但度假仍然被认为是“奢侈”的行为——不仅是金钱上的奢侈，更是时间上的奢侈。有了长假的中国人，就像是度假时间上的“暴发户”，仍然想着怎么把假期最大利用，而“利用”的方式就是把行程表排得满满的，最具代表性的，大概就是那些出境旅游拖着大手提箱赶旅游巴士的游客了。大钟寺国际广场夜景直到近年来，随着长假的“新鲜劲”过去，“长假观光”的负面效应逐渐凸显，更重要的是人们旅游视野的开阔，“度假”的概念逐渐开始深入人心。2007年最新统计数据表明，以度假为主要目的的旅游者，在旅游市场中所占的比例，已经增长到了37.3%，中国开始朝“度假时代”快速发展。新劳动法带薪假期的推出，更是为这一转变推波助澜。比如在海南省假日办的统计数字上，春节黄金周期间，仅假日办在册的21家酒店，日接待人数就超过1万人次，入住率持续爆满，而停留3天以上的已经占到了89.04%，海南酒店收入同比增长超过了130%。这从一个侧面反映出中国正从“旅游时代”全面进入“度假时代”。清华大学旅游地产客座教授何红光认为，从“旅游时代”进入“度假时代”，主要表现在以下五个方面：一、人们物质生活富足、生活节奏快，需要通过度假放松身心；二、度假的季节性比之其他旅游形式明显减弱；三、家庭式度假形式成为主流；四、度假活动范围明显缩小；五、度假房产成为投资热点。这五个方面的前四项难以量化考察，但第五项却有充分的数据和实例支持。黄怒波喜欢登山、打网球，也喜欢在僻静的地方度假。他告诉记者，自己一有时间就会出去散心。中坤当前的很多景区都结合酒店和餐饮业等度假配套设施进行建设，他举例说，南疆旅游绝不仅仅是简单的景区观光，而是包含了登山(众多7000米以上的高峰)、高山滑雪、高山狩猎、高山高尔夫、牧场生活体验等迥异于目前旅游概念的内涵。宏村、奇墅湖项目，则是融观光、会议、度假为一体。这是中坤看准市场，考虑到当前由观光时代转向度假时代的市场需求做出的积极反应，这也是中坤的度假系统开发模式之一，黄怒波说，这种“度假模式”将成为中坤日后在其他景区推出度假项目的一个范例。南疆高台民居打造度假地产“No.1”黄怒波的办公室里放着一只狼的模型，我问他是不是很喜欢狼，他说陆地上的动物都喜欢，因为喜欢大地，所以把公司取名为中坤，“坤”字代表“乾坤”，是大地的意思。狼是大地上最有生命力的动物，风餐露宿，四处为家，仍然坚强地活着，他欣赏狼的这种坚强和执着。事实证明黄怒波在打造度假地产中也是相当坚强、执着。在开发旅游地产之前他曾经遭遇重重阻挠，安徽宏村、南疆项目在开发前并不被人看好，但是黄怒波坚持了自己的想法，力排众议把景区拿下，事实证明他是对的，安徽宏村已经从一个破落的小村庄变成世界非物质文化遗产。打开中坤的旅游版图，一个横跨太平洋的旅游帝国版图已初见雏形。国内,东起安徽宏村，西到南疆，北面是北京延庆、门头沟和康西草原，中部是湖南岳阳；国外，纳什维尔，猫王的故乡，美国田纳西州首府，以及紧邻肯塔基湖、并穿越密西西比河的一片1000多公顷的牧场都被纳入版图中。按照黄怒波的设想，中坤将用五年的时间建构以自有资源为主体，国内最大的古村落文化背景的国际休闲度假体