成都旅游地产发展现状分析2008年8月，国家发改委、国家旅游局等六部委联合发布《关于大力发展旅游业促进就业机会的指导意见》，重点指出要大力扶持中西部地区，加强旅游业基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施。近期陆续出台的成都东、南、西、北新城规划对成都迈向国际化大都市有极大的促进作用，成都旅游复合地产的发展有最温暖的土壤。一、成都旅游地产发展概况成都旅游复合地产发源于置信凯德的芙蓉古镇（2001年开盘）和国色天香（2007年6月开业）两个旅游项目，这两个项目旅游和地产的结合虽远非完美，但也成为了近年来成都人特别是孩子心仪的周末旅游目的地。而在2007年高调亮相的南部新城海洋极地公园、华侨城欢乐谷、保利198、南湖南湖度假风景区，则显示出成都旅游复合地产蓬勃的向上势头。成都市具备较好的开发旅游地产条件的地区主要集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域。截至2007年底，已经有10多家外来或本地的地产企业开始涉足成都主题性的休闲度假旅游地产开发。目前已进入或正在进入成都的大型房地产开发公司及其大型旅游地产项目有：?成都置信在温江开发的6000亩国色天乡项目，欧洲商业街、香颐丽都、鹭湖宫等都已经亮相；?华侨城在沙西线占地3000亩的华侨城也已进入实质开发阶段，1200亩80万平方米的欢乐谷、300亩20万平方米的各种配套商业、1500亩80万平方米的住宅将陆续面市；预计2008年年底建成，2009年春开业。1?海昌在南沿线开发的海洋极地公园也开工建设，香港新鸿基将担当其中的住宅部分开发，其中商业部分达13万平方米；1来源：成都晚报1?花样年在蒲江开发的大溪谷项目也已尘埃落定。?招商地产于2008年9月30日与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署了三方《战略合作框架协议书》，就成都市成华区北湖片区约5000亩的土地整理、基础设施配套、片区旅游设施建设等相关事宜，达成了初步合作协议。二、成都旅游地产发展的三种业态成都旅游资源丰富，而地产商在发展旅游加地产复合模式时也根据其实际情况对旅游资源加以应用。目前成都旅游资源在房地产的发展方向也出现分化，主要呈现主题公园、人文古镇及自然山水三种业态。1、主题公园：先声夺人争夺近郊代表项目：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷竞争力指数：★★★★★主题公园性质的旅游地产往往具备规模性、惟一性、稀缺性、投资过大不易复制、掌握某种独特资源或经验以及辐射区域广、覆盖人群大等特点。“主题公园＋配套商业＋高端住宅”目前是成都旅游地产最主要的形式之一，目前已投入使用和正式建设的旅游地产项目大部分属于此种组合模式。主题公园生命周期一般在5～8年左右，部分可达10～20年，甚至更长。从目前已经亮相的项目来看，主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。在修建主题公园的同时，配套的商业也同时推出，商业的成熟可以解决公园的配套问题，又可以解决住宅的配套问题，使住宅在销售时就已经消除了人们居家生活配套难的顾虑。这些企业在经营主题公园方面一般都有比较成功的案例和成熟的理念，拥有经验丰富的运营管理团队和必要的稀缺资源，所以一般都只有专业公司才能够做这样的主题公园，华侨城、大连海昌都是其中的佼佼者，而成都置信在做完“国色天乡“后也囤积了大量人才。房地产开发企业利润的主要来源并不完全是靠后期的住宅开发，其土地低廉2的成本、后期的增值所带来的利润往往是最大的盈利。依靠这种模式，在全国范围内开展“圈地运动”，得到的大片优质土地，这也正是一些投资者在万科与华侨城之间更看好后者的原因。开发商的投资计划还并未就此打住，当这样的主题公园在全国范围内达到一定的规模和数量后，即可进行国内或海外的资本运作，可成立集团公司上市融资，也可将主题公园包装处理后抵押贷款，再或者等到公园经营出现衰退时，再做房地产开发。总之，在这样的模式下，这些企业已经不仅仅是在靠开发赚钱了，而是靠模式发展。2、人文古镇：旅游地产的又一个热点代表区域：大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇竞争力指数：★★★★“对于旅游休闲来说，落后是一种优势。”2当前不少古镇就正在将自己的传统和落后化解为生产力，就在资本巨头们鏖战主题公园的同时，也有开发商瞄准了古镇投资开发，其人文、商业价值被越来越多的开发商所认同。“古镇是开发商对主题公园退而求其次的选择，本质上古镇还是以营造商业氛围、聚集人气为过程，最终实现不动产的销售，在盈利能力和发展潜力上不如主题公园土地增值来得快。黄龙溪是成都人最为熟悉的古镇之一，为了吸引更多的市民到古镇来体验和消费，近几年黄龙溪做了大量的宣传活动，在解决没有人来的问题之后，黄龙溪开始解决留人的问题。黄龙溪结合现代人的休闲文化，打造了酒吧、咖啡等休闲项目，解决晚上留人的问题，进一步立足古镇的保护开发，加大营销，通过与国际古镇对接，改变游客和市民的夜间休闲方式。以前中国的很多旅游区赚不到钱是因为那个时候只有观光，没有休闲。当休闲的巨大需求产生后，古镇的价值就显现出来了。就目前成都市周边的古镇开发模式分析，有的古镇是采取土地出让的形式吸引外来开发商直接参与特色房地产开发，也有的古镇则直接采取引进外资全面打造。3、自然山水：卖生态、卖资源代表项目：招商地产北湖项目、花样年蒲江项目、中铁二局的成都仙源故乡2来源于著名策划人王志刚的演讲3百草园项目竞争力指数：★★★★有一个经济学观点，当人均GDP到达6000美金以上，这个国家就将进入休闲时代。美国在上世纪60年代，欧洲在上世纪70年代，日本在上世纪80年代都经过这个过程，今天的中国至少有3亿人口已经全面进入了休闲时代。休闲时代下需要有源源不断的休闲物业诞生，假如说海南卖的是阳光和沙滩，那成都打响全国的就是天府之国特有的自然山水和古蜀文化，成都城市的魅力就埋藏在青城山、都江堰、花水湾、近郊北湖……哪里有自然人文资源，哪里就有无限的价值。来自深圳的花样年已经开始在蒲江描绘宏伟蓝图，当其壮丽的画卷从开发商手中摊开的时候，任何一个成都人恐怕都不会想到，蒲江竟然可以变成如此模样。而中铁二局的手笔则更为大胆，据悉，中铁二局将在大邑花水湾整体打造一个旅游度假城镇。今年7月就已有媒体报道，中铁二局在青城山与都江堰政府联合打造一个规划万亩的“成都仙源故乡百草园”。除此之外，中铁二局涉及的项目还有自贡市沿滩区约3平方公里的土地整理开发及达州新城总占地约1.97平方公里的翠屏山“龙郡”项目。事实上，成都近郊的山水资源优势非常明显，成都力争5～10年把龙门山脉打造成“东方的阿尔卑斯山”，正是在这样的宏伟规划下，龙门山脉地跨的彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃等市县的生态自然资源价值已经今非昔比。据悉，龙门山脉在成都境内全长200多公里，最高峰位于西岭雪山（5364米），低山约700～1200米。都江堰—彭州银厂沟—崇州九龙沟—大邑西岭雪山—邛崃天台山等5大区域已经连成一线。由于良好的自然生态优势，该区域已经成为成都旅游地产开发商争夺最为激烈的区域之一。三、成都旅游房地产供需现状1、供给状况3目前在成都的休闲度假及旅游物业中，处于郊区（县）的项目占绝对优势，3来源于：成都搜房网http://newhouse.cd.soufun.com/4大部分郊区（县）项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度及旅游物业，其以低层建筑（别墅、花园洋房）为主；主要分布在青城山区域、龙泉区域和双流区域。温江由于光华大道的开通等，部分项目功能已逐渐转化成业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用。成都大型旅游地产项目简要情况介绍如下：1）成都华侨城·纯水岸成都华侨城·纯水岸一期整体容积率仅1.47，产品以4层、5+1层及9层的“亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由18层、25层的电梯公寓构成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近5万平米人工内湖所环绕，采用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，户型面积区间约在150～355平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点式围合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在88～155平米。建筑外立面采用北欧现代主义建筑风格，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式，底部为天然石材，上部为天然木材装饰板外墙，线条简约流畅，色彩沉着典雅，时尚中不失古朴，充分体现了当代城市精英的美学观点和居住品位，建筑外观可谓在成都地区开创先河。占地面积：400000平方米，一期占地面积为162亩总建筑面积：625000平方米，一期建筑面积约16.1万㎡总户数：共4965户，一期1199绿地率：共37%，一期38.8%停车位：1100个开发商：成都天府华侨城实业发展有限公司开盘时间2008-9-20当前价格均价：5500元/平方米2）华侨城·公园广场成都华侨城商业项目分两个主要功能区，商业西区建筑面积约35万平米，将建成会聚国际前沿品牌的大型购物中心、精英云集的商务楼群及多元化的休闲5会所；商业东区——华侨城公园广场，规划业态包括商业东区——华侨城公园广场，以15万平方米的活力空间，容纳IMAX影院、娱乐风洞、国际美食、数字娱乐、特色零售、酒吧、KTV、五星级酒店、OUTLETS、现代艺术中心等时尚先锋业态。是以国际化商业模式打造的现代都市娱乐主题商业