我国旅游房地产理性发展的思路分析（彭慧，叶剑平中国人民大学土地管理系100872）摘要：近年来，我国国民生活水平提升和休假制度改革培育了大规模的度假旅游市场，由此催生了以旅游为目的的房地产开发、经营和销售模式。我国的旅游房地产是在借鉴国外分时度假成功经验的基础上，结合国内实际情况逐渐成长起来的。作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，既满足了旅游度假者的游憩需求，又为部分投资置业者提供了新的投资渠道，成为房地产领域内的新亮点。但因制度层面、管理层面、消费层面等几个层面多种因素的制约，我国旅游房地产的发展也存在着诸多障碍和局限，规模和影响一直不大，发展相对缓慢。本文就基于中国的国情，在界定国内旅游房地产概念分类、全面分析其成长历程及制约因素的基础上，从法律保障、信托机制、规划限制、产品设计、市场开拓等方面提供一些思路建议，以实现国内旅游房地产的理性发展，充分发挥其在国民经济和人民生活中的积极作用。关键词：旅游房地产制约因素理性发展思路建议自1999年《全国年节及纪念日放假办法》实施以来，我国已经初步落实了每年三个“黄金周”的休假制度。与此同时，伴随着国民经济的持续快速增长，居民的收入水平和消费能力都有了较大提升，随之而来的是我国旅游产业的迅速成长壮大。从1999年“十一黄金周”的旅游接待4000万人次、旅游收入141亿元1，到2007年“五一黄金周”的旅游接待1.79亿人次、旅游收入736亿元2，国内旅游度假市场迅速膨胀。在市场规模扩张的同时，旅游产业链也在不断延伸，部分建设项目直接或间接为旅游产业服务的房地产业也被牵动，二者融合发展形成的旅游房地产在我国应运而生。1.旅游房地产的概念界定及分类1.1旅游房地产的概念旅游房地产属国内提出的概念，在国外严格来说并无此固定词汇，较为常见的相近概念为“分时度假（timesharing，又称vacationownership）”，是指购买一定时段度假房产的使用权，这一时段通常是一周[1]。通常的做法是将一处住宿设1数据来源：王兴斌.中国休闲度假旅游的必由之路：从“黄金周”到带薪休假[J].旅游学刊,2002,17(4):51-55.2数据来源：《2007年“五一”黄金周旅游统计报告》http://www.cnta.com/news_detail/newsshow.asp?id=A20075817105461854521施的住宿单元每年的使用期分为52周，将其中的50～51周分时销售给不同的消费者，剩余的1～2周用于房产设施的维护。一个标准单位的分时度假产品即为在约定的年限内（通常为20～40年）每年在住宿单元中住宿一周的权利，并可以通过分时交换系统与位于其他地域的住宿设施的度假时段进行交换。国内旅游房地产与分时度假概念范畴有所不同，但目前尚无统一的权威界定，较为流行的观点是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能[2]。有学者将旅游业和房地产业的结合称为景观房产，是指在房产开发过程中以景观为主要卖点的建筑，多为伴随旅游区的开发而出现的旅游房产[3]。亦有学者从不同层次界定了狭义、中义和广义的旅游房地产，狭义旅游房地产仅指旅游住宿设施，中义指旅游住宿设施和和旅游非住宿设施（包括人造旅游吸引物、旅游娱乐设施和旅游商用设施），广义旅游房地产则在中义的范畴基础上再涵盖其他旅游服务设施（如旅游区域内的公共基础设施）[4]。综合业界观点，本文认为国内的旅游房地产是指与旅游产业直接关联的房地产开发项目，可以分狭义和广义两个层次，狭义旅游房地产主要指酒店、公寓、度假村、私人度假房产等各类旅游住宿设施，广义旅游房地产包括两类，一类是直接作为旅游吸引物而开发的房地产项目，如主题公园、景观建筑等，另一类则是为旅游产业服务的配套房产设施，包括旅游住宿设施、旅游商用设施、旅游娱乐设施等。本文研究的范畴主要局限于狭义旅游房地产，即各类旅游住宿设施，常见的包括传统的酒店、公寓、度假村、私人度假房产，以及新兴的分时度假产品、产权酒店、时权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店等。1.2旅游房地产的分类按照旅游房地产周围的环境，可以分为海滨型分时度假产品、山地型分时度假产品、主题公园型分时度假产品、城市型分时度假产品、博彩分时度假产品、游船分时度假产品和其他产品[4]。按照产权分散或集中程度可以分为统一产权型和分散产权型。统一产权型是指所有权人和使用权人为同一主体的旅游房地产，主要是私人所有的自用型度假房产以及传统的酒店类住宿设施。分散产权型是指所有权人和使用权人分离且所有权人或使用权人为多人的旅游房地产，包括单一所有权人持有、使用权人众多的分时度假产品，以及所有权人众多的产权酒店、养老型酒店等。21.3旅游房地产的特征综合以上的概念界定和具体类别，可以看出旅游房地产具有以下几方面的突出特征。一是服务性。旅游房地产其主要功能和目的就是为旅游者提供度假住宿，同时可提供休闲、娱乐等配套服务，满足旅游者的多种需求。二是经济性。相对私人自有的度假房产，无论是传统的旅游住宿设施还是新兴的分时度假、产权酒店等产品，都具有单位产品价值低、使用率高的特点，因此相对更具经济性。三是灵活性。特别是加入了交换系统的分时度假产品，消费者可以通过交换网络，灵活的预订选择消费的时间、地点以及空间，甚至可以推迟或者提前消费，具有私人度假房产和传统酒店类住宿产品无可比拟的灵活性。四是投资性。这主要是针对产权酒店、养老型酒店而言的，消费者可以取得酒店住宿单元的所有权，在自住时段之余委托专门的酒店管理公司进行经营，获取租金回报，具有典型的投资品特性，因此成为国内的投资热点之一。而私人自有度假房产是纯粹的房地产产品，所有权人可以享受其保值增值收益，其投资性不言自明。2.旅游房地产的成长历程2.1国外分时度假的发展历程分时度假发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅，当时由于经济实力不强、价格高昂和使用率不高等原因，出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家在不同时间分别使用的情况，这就是最早的分时使用权。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着分时度假概念的形成。70年代中期美国泡沫经济破灭后大量房地产特别是公寓和别墅闲置，为了消化积压房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大的成功[5]。1974年世界上第一个分时度假交换公司RCI（ResortCondominiumsInternational）公司成立，交换系统的组建，极大的增强了分时度假产品的吸引力，为其注入了新的活力。20世纪80年代开始，万豪、迪斯尼、希尔顿、凯悦等一批世界知名品牌的饭店连锁集团进入分时度假领域，分时度假更加成熟。1990年，迪斯尼公司率先推出了点数制，顾客购买一定的点数来选择消费价格折合为点数的住宿产品，此举为分时度假产品引入了一种新的流通手段，增加了消费的灵活性[6]。随着逐渐发展成熟，分时度假产品已经成为旅游行3业中增长最快的领域之一，1985～1995年间，分时度假地数量年均增长14%，会员数量年均增长15%，分时度假产品销售数量年均增长15%。而同期旅游业年均增速4%，饭店业年均增速仅2%[6]。1999年全球分时度假销售额达到6712亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络[5]。2.2我国旅游房地产的成长历程我国的旅游房地产主要是在国外分时度假概念的影响下出现并逐渐发展起来的。1987年，为在南海石油工作的外国人修建的生活区珠海南油度假村成为中国第一家用分时度假方式销售的酒店[4]，之后很快又悄然消失在人们的视线中。20世纪90年代初，国内房地产热之后出现了大量闲置房地产，特别是在北海、海南等度假旅游地，为消化闲置房产，分时度假概念再次登陆中国，海南首先出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在国内假日旅游热和消费市场日趋成熟的背景下，分时度假越来越多的受到关注，并以旅游房地产这一概念传播开来，国内出现了本土分时度假交换公司，个别单体饭店也开始加入国际分时度假交换网络。从2001年7月“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”举办之后，旅游业和房地产业对于旅游房地产益发关注，于2002年成立了企业行业组织“中国房地产分时度假联盟”，并从2002～2005年连续组织了行业发展论坛——中华分时度假—产权酒店发展论坛[7]，为我国旅游房地产的发展奠定了坚实的理论基础，营造了良好的氛围。3.我国旅游房地产成熟壮大的制约因素在经历了从无到有、从不为人知到多方关注的历程之后，我国的旅游房地产已经培育形成了一定的消费市场，并且正在不断摸索中走向规范化、国际化的发展道路，但是总体来看，市场规模仍然偏小、发展速度相对缓慢且市场形象欠佳，未能对国内旅游者的消费行为产生应有的积极影响。本文认为制约我国旅游房地产成熟壮大的因素主要源于制度、管理和观念三个层面上。3.1制度层面3.1.1信用制度缺失分时度假产品具有一定的期权性质，产权酒店、养老型酒店等又存在异地置业的问题，且服务合约时间跨度大，因此旅游房地产发展过程中，存在着严重的4信息不对称。信用是克服信息不对称的一个非正式的合约安排[4]。但是在我国经济转型过程中，信用制度特别是企业信用制度还没有真正建立起来。在缺乏此种非正式合约安排的情况下，旅游房地产产品的销售商和开发商具备为赚取高额利润而隐瞒产品的负面信息、夸大产品的优势、不履行承诺、重复销售产品等的动机，导致一些消费者被误导，在未获得全面准确的信息的前提下做