成都国瑞都江堰900亩项目整体发展战略及定位2旅游价值挖掘市场机会挖掘项目解析项目目标整体定位财务分析项目核心问题整体发展战略本报告是严格保密的。区域价值挖掘成功案例借鉴3都江堰本报告是严格保密的。概况概况城市定位城市定位大成都规划大成都规划大成都蓝图:1个特大城市：成都市主城区。4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。城乡一体、协调发展。?都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。1988年撤灌县设市。都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园，被定位为国际休闲度假旅游区。都江堰是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一4沙西线延伸段（待建）成灌高速20分钟车程老成灌213国道40分钟车程??双流机场青城山都江堰到双流机场68公里，40分钟车程成灌高速：三环路-青城大道，全长40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三环大约47公里，一小时左右车程。老成灌213国道，55公里左右距离。成青快速路：三环路-光华--青城山风景区，全长为42.1公里，双向6车道，设计时速为80公里；（在建）沙西线都江堰延伸段（规划）。成青旅游快速通道30分钟车程本报告是严格保密的。交通现状交通现状规划或在建路规划或在建路随着都江堰被纳入“大成都”体系的交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显5本报告是严格保密的。遗产一：都江堰水利工程是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程。遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。其他：二王庙、鱼嘴、飞沙堰都江堰是著名的世界双遗产城市，风景旅游、度假胜地，国家历史文化名城，拥有较高的知名度和丰富的旅游资源?6成都本项目900亩5K都江堰景区龙池国家公园虹口自然保护区玉垒山公园青城山景区本报告是严格保密的。项目区位项目区位与各地区距离与各地区距离项目虽然依托青城山-都江堰大旅游背景资源，但是却游离于两世界文化遗产景区之外?地块位于城市东北方向，行政区划上属于都江堰城区；二环路与蒲阳路交汇西南侧。?地块位于城市东北方向，行政区划上属于都江堰城区；二环路与蒲阳路交汇西南侧。?距都江堰景区2公里?青城山景区15公里?距离城市中心1.2公里?距离虹口自然保护区、龙池国家公园25公里?项目西北侧约5公里为玉垒山公园；?距离成都三环路47公里?距都江堰景区2公里?青城山景区15公里?距离城市中心1.2公里?距离虹口自然保护区、龙池国家公园25公里?项目西北侧约5公里为玉垒山公园；?距离成都三环路47公里?从成都到青城山的三条干道成灌高速、沙西延长线、城青快速路皆绕过本项目。?从成都到青城山的三条干道成灌高速、沙西延长线、城青快速路皆绕过本项目。7本项目主要发展方向金凤蒲阳聚源新区主城区次要发展方向玉堂镇青城山镇紫坪铺镇本报告是严格保密的。用地发展方向：重点往成都中心城方向向南部的聚源新区发展，其次往东北部蒲阳方向发展。布局结构形态：三山为依衬，岷江为轴心，其水为脉络，田园为基底，七射五环干路为骨架，一主（主城区）五团（紫坪铺镇、金凤-蒲阳工业区、玉堂区、聚源新区、青城山镇）成扇形组团式布局结构。项目处于城市规划中的金凤-蒲阳工业区，不是都江堰城市发展的主要方向??8玉垒中学高桥小学、光亚学校信用社酒店水电十局学校妇幼保健站中国银行丽都商场水电十局医院交行、农行本报告是严格保密的。本地块距离城区较近，依托城市配套资源，市政配套资源优势较为明显水杉树二环路9拆迁房本项目农田电站本报告是严格保密的。河心岛北面：水杉树林，临18米宽规划路。南面：大片农田和拆迁房，并临15米宽规划路。西面：水利发电站，且临20米宽城市规划路。东面：为城市二环路，城市主干道之一。????本项目西、北、南皆为城市规划路，东临城市主干道二环路，可通达性较好；但外部可利用资源较少10本报告是严格保密的。项目用地指标项目用地指标地块规划经济技术指标?地形：总占地约914亩，规划用地基本呈矩形，东西宽约730米，南北长约900米。?地貌：规划用地平整，整体为西北高，东南低，平均坡度0.3%。?规划容积率0.6-1.1，总建面大于35万平米?建筑密度17.2%，绿地率50%，?建筑限高21米?一期占地：171376平米?二期占地：45051平米?三期占地：67043平米?四期占地：112376平米?五期占地：74298平米?六期占地：85216平米?地形：总占地约914亩，规划用地基本呈矩形，东西宽约730米，南北长约900米。?地貌：规划用地平整，整体为西北高，东南低，平均坡度0.3%。?规划容积率0.6-1.1，总建面大于35万平米?建筑密度17.2%，绿地率50%，?建筑限高21米?一期占地：171376平米?二期占地：45051平米?三期占地：67043平米?四期占地：112376平米?五期占地：74298平米?六期占地：85216平米11本报告是严格保密的。地块内部资源现状市政配套公园市政配套公园地块内部资源地块内部资源蒲阳河横穿项目地，河水宽30米，但是都江堰城区河流众多（5条），非稀缺资源蒲阳河横穿项目地，河水宽30米，但是都江堰城区河流众多（5条），非稀缺资源地块内有一个河心岛，占地74298平米左右，具有良好的独立性和标志性。地块内有一个河心岛，占地74298平米左右，具有良好的独立性和标志性。?????占地160亩，包含在914亩之内，市政府要求先期开发?占地160亩，包含在914亩之内，市政府要求先期开发三大资源：岛公园水12亩规模为目前都江堰市区第一大盘优势资源岛资源水资源市政公园900本报告是严格保密的。大规模非传统旅游核心区域项目游离于两世界文化遗产景区之外，双遗产气质较弱非主要发展方向市政府南迁，城市向南发展，项目不在城市住宅未来主要发展方向上，远离新城中心城区附近市政配套资源较好区域属性项目属性属性界定解析属性界定解析位于双遗产城市城区附近，非传统旅游核心区域，偏离城市主要发展方向的，具有一定优势资源的大规模房地产开发项目。项目属性界定13旅游价值挖掘市场机会挖掘项目解析项目目标整体定位财务分析项目核心问题整体发展战略本报告是严格保密的。区域价值挖掘成功案例借鉴14项目必须具有创新型思路?160亩市政公园需要先建。?土地价格按45万/亩进行经济测算。?启动区6万平米已报建，但是具体位置可调整。?希望2008年销售率达到50%。?建筑限高21米。?项目运作三年内投资收益平衡?国瑞是双流县地产界主流开发商，各阶段开发的项目都通过创新等手段领导市场，因此该项目同样被寄予厚望，所以要求?实现项目的利润最大化本报告是严格保密的。项目开发目标与约束条件企业背景企业背景开发目标开发目标约束条件约束条件15小市场大项目项目特征不鲜明??一、规避风险、保证成功运作二、利润最大化要基于可实现的基础上三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值确定难度较大在合理规避风险和可实现的基础上追求利润最大化??项目特点限高对目标的影响目标理解本报告是严格保密的。基于世联的经验，类似项目有如下特性目标理解限高影响容积率弹性限高对建筑设计影响大限高与国家政策相违背???16旅游价值挖掘市场机会挖掘项目解析项目目标整体定位财务分析项目核心问题整体发展战略本报告是严格保密的。区域价值挖掘成功案例借鉴17成都人四川省内成都外全国客户0.70.150.15都江堰市内楼盘客户构成成都人30%都江堰人50%三洲人15%省外客户5%本报告是严格保密的。根据对市场楼盘调查结果反馈，可以看出都江堰和青城山楼盘的客户构成情况有很大差别目标解析青城山景区客户都江堰市区客户?在对都江堰各个楼盘购买客户的调查中我们得出：购买都江堰市内楼盘的客户主要有4类：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省内客户和省外客户。?置业用途：都江堰本地人为第一居所，成都人和三洲人作为第二居所用作度假、养老，而省外客户主要是用来度假。?在对都江堰各个楼盘购买客户的调查中我们得出：购买都江堰市内楼盘的客户主要有4类：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省内客户和省外客户。?置业用途：都江堰本地人为第一居所，成都人和三洲人作为第二居所用作度假、养老，而省外客户主要是用来度假。?在对青城山各个楼盘购买客户的调查中我们得出：购买青城山附近楼盘的客户主要有3类：第一类为成都人，第二类成都以外的省内人，第三类为全国客户。?置业用途：?主要为度假、养老的第二居所。?在对青城山各个楼盘购买客户的调查中我们得出：购买青城山附近楼盘的客户主要有3类：第一类为成都人，第二类成都以外的省内人，第三类为全国客户。?置业用途：?主要为度假、养老的第二居所。18普通花园小区高档别墅区成都市场最高端别墅成都郊区中高端别墅成都远郊度假别墅本报告是严格保密的。面向都江堰市场面向成都市场初步方向判断19年以上10万平1.0－550.8＝：11.1＊667个盘年消化量3020029500300002800025000010000200003000040000＊754都江堰个盘消化情况从个盘消化速度看，本项目消化完需要?3004个盘案例都市美丽洲是都江堰消化较快楼盘，大约年套约万平米备注：人口与房产消化量经验值是指三线城市人口数量与房地产年消化量本报告是严格保密的。利润最大化意味着什么？－从都江堰市场看，人口总量和购买需求较小