《花水丽景》旅游休闲度假房地产项目初步可行性研究报告协助单位：四川省建设投资服务中心承办单位：四川花水温泉第一村有限公司2005年7月第一章总论1.1.2项目名称及承办单位概况一、项目名称:“花水丽景”扩建二、承办单位:四川花水湾温泉第一村有限公司1.2承办单位概况四川花水湾温泉第一村有限公司(以下简称第一村)于1996年7月经四川省工商行政管理局登记注册成立，法定代表人李竹燕。注册资金：388万元。经营范围:温泉浴、餐饮、文化娱乐、住宿、美容美发、百货销售等。公司实行董事会领导下的总经理负责制,下设总经办、财务部、前厅部、温泉部、客房部、娱乐部、餐饮部、管家部、保安部、市内联络部(营销部)。花水湾温泉第一村在董事长李竹燕的率领下,经过十年的艰苦奋斗,已经成长为温泉区内最具竞争力企业,经营场所已形成集温泉、休闲度假、会议、住宿、娱乐、餐饮等多功能为一体的标准三星级旅游度假酒店，固定资产总值达2800万元.宾馆已建成的区域占地面积近40亩。主楼为欧式风格建筑,能同时接待250人住宿。拥有标准间70个,三人标准间7个,四人套房1个,五人套房2个,双人套房2个,温泉套间1个,温泉标准间3个,温泉单间5个,独立小别墅三幢(含16间住房),前后花园簇拥,并各有独立小温泉池。所有房间均设置空调、彩电、电话、独立卫生间。宾馆设有具有浓郁乡土地域风格的生态园林式餐厅,面积约1300平方米,位于宾馆主楼侧,坐落在绿树翠竹之中,四面青山环抱,室内鱼池、山石、树木簇拥,鲜花烂漫,香气沁人心脾。拥有一楼大餐厅、二楼宴会厅,以及豪华包间5套,可以同时承办300余人的大小型宴会。茶楼位于餐厅三楼,面积200多平方米,全新藤器茶座。宾馆还拥有大中小会议室各一个,能同时容纳200多人进行会议以及商务洽谈,一个夜总会,二个大型停车场,一个篮球场,后花园钓鱼池,水吧,按摩房,美容美发室,桑拿室，休闲设施一应俱全,能满足各种层次消费者的需要。通过多年的经营实践,花水湾温泉第一村在广大消费者中有了很好的口碑和知名度,已形成一个行业品牌。1997年,企业被四川省政府、四川省旅游局、四川省统计局评为“四川省宾馆饭店100强”第34名;大邑县授予企业“优秀纳税企业”的称号;四川省质量监督局还把企业作为“温泉区重质量守信誉企业”向广大消费者推荐。1.3项目概况1.3.1项目地址该项目选择在紧邻中国国家级风景区“西岭雪山”、四川省著名风景旅游区“花水湾温泉”区内。1.3.2扩建规模内容“花水丽景”总规模大约为500亩,首期启动兴建50亩,建筑面积35000㎡,房型为40㎡—80㎡的普通多层建筑及标准间式建筑(4层以内),含少量100㎡—200㎡的连排连体别墅或独立别墅(4层以内)。1.3.3扩建条件本地区水、电、气、通讯都能满足新增用量要求。1.3.4建设期限项目建设计划为1年,拟从2005年年底前动工,至2006年年底前竣工验收。1.3.5项目投资与资金来源项目总投资:￥4060万元资金来源公司自筹￥1060万元,尚有￥3000万元缺口,要求合作伙伴投资合作。1.4概论本项目是在中国国民经济及房地产高涨情况下展开的，具有地产加旅游资源加商业投资三合一特色。发展中的成都市是中国西部最大的城市,市区人口超过1000万,流动人口上百万。由于国家实行西部大开发,部少跨国公司,国内大企业纷纷看好成都,投资成都,视成都为一块黄金宝地。大量来成都商务考察，办理公务和旅游的人们纷至沓来,使得成都人流激增。城市发展速度太快,城市变得越来越大,伴随而来的是人居质量问题，住与行被越来越多的人关注,购置新住所渐成时尚,远离空气污染、水源污染、噪音污染、温室效应、气候异常以及各种有害物质是有钱有闲族的必然选择,顺应市场需要，“花水丽景”应运而生。本报告对项目扩建的必要性,建设内容与规模等方面作出了初步分析和概要论述,重在说明无论从技术上,还是从社会效益方面建设“花水丽景”的必要性和可行性。项目的建成,将大大提高人们的旅居环境，并可获得社会和经济方面的双重效益。第二章项目背景及建设必要性四川大邑花水湾温泉开发区位于成都市西部,距成都市区80KM,约1小时车程,离国家级风景区西岭雪山仅有25公里。沿途还有道教发源地鹤鸣山、刘氏庄园、南传佛教第一山雾中山等景点。这里海拔近1000多公尺,常年山清水秀,气候宜人。花水湾温泉第一村位于温泉开发区黄金口岸,是规划的一号公共服务设施,李竹燕先生是1994年10月温泉开发区第一个投资者,对所建宾馆，中国著名作家魏传统、天宝、秦传厚、马识途都不约而同题词称其为“天府奇汤,温泉世界”、“源头活水第一村”。花水湾温泉系古海水药泉,形成于白垩或三叠季四川盆地海陆变迁时期,处于成都平原于青藏高原交汇的龙门山地质断裂带,温泉日产量8000立方米,开采能力在100年以上。花水湾温泉是“古海水药泉”,有着不同于国内外其它温泉的个性特质。经地矿、卫生权威部门的检测,泉水出口水温高达68℃,富含硫磺、碘、氟、锂、镭、氭、偏硼酸、氯化钠(古海水)等七大珍贵矿产物,是珍稀的天然高温高矿化复合型古海水药泉,具有极高的医疗保健价值,对于关节筋骨、运动创伤、胃肠腑脏、微循环系统、植物神经系统、肌体皮肤等疾病具有综合治疗和保健效果。随着中国经济建设的步伐加快,综合国力日益增强,国民手中可供高消费支配的资金日渐充盈,人们夜越来越向往清新的空气、清洁的水资源及优美的生态环境，流向地产的资金越来越多，居住、休闲环境的再选择极其自然。为此,一个新的需求及商机日渐呈现出来,5+2生活模式成为很多人的生治现实：5天在城市工作,2天回归大自然生活,与大自然亲密接触,用清新的水和洁清的空气,用无污染的绿色环境营造一个纯净的居住空间。近年来,在成都市风景名胜区“青城山”距成都市七、八十公里的“青城外山”边缘平原地带,先后出现了诸如“天下青城”、青城百鹭洲”等十多个依山傍水的旅游地产项目。建成后客源异常火爆。但是,该旅游地产项目在国家级风景名胜区内,根据联合国教科文组织“世界遗产中心”相关条例的规定,在世界文化遗产保护区和其缓冲区内严禁出现新的人造建筑物,国家建设、文化、环境等有关职能部门相继对类似的新建项目紧急叫停。目前,青城山等风景区内的所有旅游地产项目用地已经基本告罄,不可能再有大量土地批租建设。因此,地域条件接近,与市中心距离相仿的著名风景名胜区花水湾,西岭雪山的地产开发,展露出全新的契机。花水湾第一村在上级政府的支持下,抢占先机,拿下了开发“花水丽景”项目开发权。“花水丽景”的开发,符合中国国家政策，符合四川省力争成为一个旅游大省的方展方向。这是一个功在当代,利在千秋的事业。第三章项目扩建规模与建设条件3.1扩建规模“花水丽景”第一期占地约50亩,建筑面积约为35000㎡,是一个综合性的旅游度假区。3。2项目选址该项目在大邑县花水湾温泉区内,土地易完成“六通一平”并具备开工建设条件。3.3自然条件成都的气候属于中亚温暖湿润气候,具有无霜长期长,雨量充沛,灾害性气候少的特点,本地区年平均气温为14—16℃。年降雨量1100㎜,空气湿度78﹪,日照时间为1375小时。3.4供电该区域电力供应充足,能满足工程建设需要和正常的用电需要。3.5给排水该项目在山区,供水管道有三套,有泉水,温泉水，地表水。排水畅通。3.6通讯通讯发达,可供国内国际直拨,用户传真、因特网、移动通讯十分便利。3.7交通从成都市出发,沿“成温”高速公路,行程40多公里即可抵达大邑县,再从大邑县至花水湾项目所在地,仅32公里，路况为专用高级旅游快速通道。全程八十公里，1小时可抵达。成都市西门金沙车站等,每天都有开往大邑“西岭雪山”、“花水湾温泉”区的交通车，十分方便快捷。第四章总平面布置4.1布置原则一、遵循中国政符有关建筑防火、安全卫生、道路等设计规范及标准。二、按照生态旅游休闲特点,合理布局。三、保证布置流程顺畅,分区明确,出入便利。4.2规划设计方案依据中华人民共和国《城市居住规划设计规范》，参照国际、国内标准,力争把“花水丽景”建设成为一个特色鲜明,规划构思和设计富有新意,布局合理,配套设施齐全，环境优美,具有良好的条件和环境独特的旅游休闲居住小区。设计的房型为组团式、排列式、点式,要创造不同人文环境,增加观赏新鲜感,组成和谐而富有变化的空间,增加组团的可识别性、标志性。我们的项目定位为：“休闲、度假、避暑、疗养”，多用途，多功能。建筑风格应体现出生态、环保的理念。尽量采用环保、节能、实用的建材及设施设备,突出环境优势,确保产品天然、环保、节能的个性特质,尽力让居住者能最大限度地贴近自然。争取做成生态、环保、节能的模范项目。在规划上突出依山傍水的特点,景观上力争做到“房中见景、景中有房”。4.3绿化方案规划中心广场,中心绿地,组团绿地等低矮空间,灵活布置，自然形成群体空间,呈现疏密适度的空间形态。与小区总体布局一致,精心创造各具特色的户外共享空间,以小区中心绿地为主,各组团绿地为辅,形成点、线、面、排结合的绿化布局格式。第五章土建工程5.1工程地质根据当地地质资料,该场地地表层为沙土层,其余均为第四季全新土层,依此为沙土、卵石、皇粉质土、岩石，区域内地震烈度6度,建筑设计按防震7度设防。5.2建筑内容先期开发50亩,建筑面积为35000㎡。5.3结构设计普通房为砖混结构,高档别墅为框架结构。5.4建筑材料钢材:钢筋条用1级4级钢筋。砂浆:M5水泥砂浆或混合砂浆。混凝土:基础采用C10。柱、楼面及屋面用C20。5.5给排水及消防系统5.5.1给水设计花水湾供水有三套,一套为矿泉水,一套为自来水,一套为温泉水。5.5.2排水系统项目排水采用暗管和雨水井结合的方式