[2006]GW-SZ-65：时代地产佛冈项目发展战略与整体定位谨呈：佛冈时代地产开发有限公司2本报告是严格保密的。佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市平方公里，人口约平方公里，人口约公里公里9.79.7公里，距离花都国际机场公里，距离花都国际机场万人万人4545767610.410.4小时都市圈范围内小时都市圈范围内11佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约佛冈县比邻从化市佛冈县比邻从化市京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口距离京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口距离佛冈县距离广州佛冈县距离广州属于珠三角属于珠三角??????????位置：位置：项目概况13佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成县政府位于石角镇本报告是严格保密的。佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，旅游资源比较丰富，无污染2005年全县GDP约30亿元2005年全县GDP约30亿元本地基本无产业支撑，农业在佛冈县占据着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。本地基本无产业支撑，农业在佛冈县占据着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。目前投资项目多在启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等旅游资源比较丰富：目前投资项目多在启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等旅游资源比较丰富：温泉比较丰富，但宣传力度不大，名气不大。温泉比较丰富，但宣传力度不大，名气不大。其他旅游项目有羊角山漂流等其他旅游项目有羊角山漂流等黄花属于佛冈县比较有名的树种，一年四季，花开十月房地产市场处于较低水平：黄花属于佛冈县比较有名的树种，一年四季，花开十月房地产市场处于较低水平：佛冈县城内较大开发商开发项目不多。佛冈县城内较大开发商开发项目不多。项目概况2??????????????经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：4佛冈县总体规划本报告是严格保密的。项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地位于京珠高速佛冈入口处，京珠高速南侧。位于京珠高速佛冈入口处，京珠高速南侧。位于县城老城区南侧位于县城老城区南侧从广州出发，不经过任何县城和村镇，直接达到本地块地块现状：从广州出发，不经过任何县城和村镇，直接达到本地块地块现状：目前地块内有少量村庄以及森林用地目前地块内有少量村庄以及森林用地地块周边存在两个规模比较小的村庄地块规划：地块周边存在两个规模比较小的村庄地块规划：目前地块规划为城市建设用地和森林公园目前地块规划为城市建设用地和森林公园项目概况3????????????地块位置地块位置5县城规划文明路口县城现状京珠高速106国道规划106国道106国道本报告是严格保密的。但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地年上半年修通等本项目研究的规划基础：本项目的研究基础为现状规划，但地块内全部按照建设用地考虑年上半年修通等本项目研究的规划基础：本项目的研究基础为现状规划，但地块内全部按照建设用地考虑20082008国道分为环绕县城的两个方向国道分为环绕县城的两个方向106106国道调整为城市市政道路，原国道调整为城市市政道路，原106106佛冈总体规划目前正在调整佛冈总体规划目前正在调整整个县城规划面积扩大整个县城规划面积扩大现现与县政府签订的建设框架协议，规定文明路口与县政府签订的建设框架协议，规定文明路口项目概况4????????佛冈总体规划情况：佛冈总体规划情况：6羊角山果园环绕地块的道路山间小水库山间小平原田地本报告是严格保密的。项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多资源比较丰富，环境优美资源比较丰富，环境优美地块内含有多个面积不等的小水库，面积最大的约100亩地块内含有多个面积不等的小水库，面积最大的约100亩地块被小路环绕地块被小路环绕地块内有大片的果园，种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园地块内有大片的果园，种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园????????地块资源说明：地块资源说明：项目概况57与石角镇签订征地协议，与佛冈县政府签订建设框架协议，协议规定土地增值收益分成为时代：佛冈=9：1佛冈县每年出让指标为800亩/年，协议保证本项目每年600亩的额度取地费用总约6万元/亩，征地补偿每亩4万元佛冈县总体规划正在修编，本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划项目用地需要转性，转变为国有土地本报告是严格保密的。项目目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地使用权征地协议出让指标征地成本总体规划土地性质项目概况68、实现公司的战略布局、区别于郊区别墅盘，实现较高强度的开发、项目开发周期在年、项目首期启动资金基本无限制12310~154、在经营性土地指标被严格控制的情况下，顺利完成明年征得亩土地的计划、如何控制土地的问题、说服合作伙伴、股东和海外基金、如何规避和降低政策对项目的影响16000212本报告是严格保密的。佛冈时代对项目研究的需求和要求项目开发方面取地和控地方面其他方面9风险分析案例借鉴策略建议城市大盘发展研究“新城”模式研究发展战略与整体定位??????我们要解决的问题我们要解决的问题说明：本项目的研究，是以符合当前国家政策的前提下进行的本报告是严格保密的。根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分取地风险分析与策略建议发展战略与整体定位10佛冈项目营销2模块启动模式研究项目启动模式研究?◇类似案例启动模式研究分析◇项目启动区选择◇项目启动产品和配套建议2006.11.30佛冈项目启动区物业发展建议1模块第一阶段工作佛冈项目发展战略与整体定位发展战略与整体定位研究项目发展战略与整体定位项目规划建议2006.10.18本报告是严格保密的。??◇项目属性界定◇类似国内外案例研究◇发展模式研究◇城市发展研究◇项目优劣势分析和竞争分析◇项目发展模式选择◇项目发展战略与整体定位◇项目规划建议本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第一阶段：项目发展战略与整体定位的研究主要工作最终成果工作内容11专题研究专题研究TODTOD现状研究：佛冈房地产市场项目本体条件分析广州房地产市场广州客户市场城市规划研究……针对性问题研究：拿地、控地方面的研究郊区大盘启动模式的研究城市发展研究类似项目开发模式研究新城发展模式的研究专项研究……现状研究：佛冈房地产市场项目本体条件分析广州房地产市场广州客户市场城市规划研究……针对性问题研究：拿地、控地方面的研究郊区大盘启动模式的研究城市发展研究类似项目开发模式研究新城发展模式的研究专项研究……国内外案例分析国内外案例分析参考性案例：天津京津新城北京万年花城上海绿地21城北京孔雀城碧桂园假日半岛祈福新村雅居乐凤凰城金碧御水山庄东方夏湾拿万科东丽湖斯蒂文乃奇（英国）密尔顿凯恩斯（英国）尔湾（美国）筑波科学城（日本）里斯顿新城（美国）哥伦比亚新城（美国）……参考性案例：天津京津新城北京万年花城上海绿地21城北京孔雀城碧桂园假日半岛祈福新村雅居乐凤凰城金碧御水山庄东方夏湾拿万科东丽湖斯蒂文乃奇（英国）密尔顿凯恩斯（英国）尔湾（美国）筑波科学城（日本）里斯顿新城（美国）哥伦比亚新城（美国）……深度访谈深度访谈政府官员：佛冈县规划局吴主任佛冈县国土局宋局长佛冈县旅游局杨局长……专业人士与消费者：南航碧花园李经理雅宝新城旷经理东方夏湾拿陈总世联广州公司陈总世联广州公司陶经理……政府官员：佛冈县规划局吴主任佛冈县国土局宋局长佛冈县旅游局杨局长……专业人士与消费者：南航碧花园李经理雅宝新城旷经理东方夏湾拿陈总世联广州公司陈总世联广州公司陶经理……本报告是严格保密的。实地调研与踏勘实地调研与踏勘调研内容：城市发展现状城市总体规划广州房地产市场状况自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：佛冈石角镇佛冈汤塘镇广州花都区广州从化广州广园东板块华南板块南沙板块……调研内容：城市发展现状城市总体规划广州房地产市场状况自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：佛冈石角镇佛冈汤塘镇广州花都区广州从化广州广园东板块华南板块南沙板块……在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究12取地风险分析与策略建议取地风险分析与策略建议本报告是严格保密的。第一部分建设规划环保13项目可行性研究报告国土局建设项目用地预审报告书立项、规划、环保许可手续政府部门执行用地单位执行选址意见书项目用地正式申请国土局建设局补偿完成前提条件转让开发建设编制建设项目可行性论证提交用地申请农用地转用补充耕地征地/供地方案国土资源部许可国务院批准基本农田耕地35公顷其他70公顷土地利用总体规划城市建设总体规划土地利用年度计划本报告是严格保密的。在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序土地利用总体规划编制审批规定《限制供地项目目录》eg.高尔夫球场项目补偿安置协议，办理征地手续取得土地使用权规划规划局建设局国土局选定用地范围签订国有土地有偿使用合同农用地转为建设用地程序：国土局建设用地批准书14政府出让政府征地时代支付征地资金土地储备中心审查报批和公告支付征地补偿费拟定土地征收方案招标、拍卖和挂牌制定补偿和安置方案本报告是严格保密的。时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲抵地价15土地增值收益流转规划与土地控制用地指标本报告是严格保密的。我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在