wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中海地产小户型专项研究分析报告2011年6月wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟此次分享的主要内容123关于项目项目成果工作方法本报告是严格保密的。2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中海任务书研究内容：?各类小户型的生存条件（需要满足的土地属性和规划的要求），及各类小户型产品供应和分布特征?亮点小户型的价值排序、优势劣势分析本次研究的小户型物业定义：?市内六区?建筑面积：80M290M2以下以下?价格不限样本条件（以项目为单位，三种样本条件分开分析）：?以90M280M2以下以下为主的纯小户型项目?大社区内中1-2栋小户型项目?产品类型也需要区分：纯居住型/商住公寓型本报告是严格保密的。3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研究思路Object小户型分类：?对于已有未开发的土地从分类研究到分区研究，从区市场格局分析域+案例的角度分析，整合出：解决开发思路问题项目与市场的契合度要素。趋势判断：?中远期开发小户型项目前瞻性趋势判通过国际案例研究，结合国内的土地储备的位置选择/断分析人口统计学、经济产业研究等储备时机/开发时机，以数据，做出项目是否适宜进入及开发原则问题市场的判断。案例穷举分类：?针对不同类型小户型项目的户型设计产品案例分析优秀小户型项目的产品研究以及市场表现。客户研究：?挖掘小户型客户的价值客户需求分析通过对世联代理的在售项目以驱动因素及世联的客户资源网进行问卷调查以及深度访谈，分析客户的需求特征。本报告是严格保密的。4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研究思路——从土地角度切入研究的不同类型的小户型本报告是严格保密的。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研究思路——从产品角度切入研究的不同类型的小户型本报告是严格保密的。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟反复研究尝试2011年1月2011年2月上旬2011年2月下旬2011年3-4月利用人口统计学的方法，通过国外补充研究市场现状，通过市场和客户研究，总结未来小户型的发展趋趋势案例与现状的拟合分析，得到小户势，以及影响小户型发展的因素研究型的中长期发展趋势基于市场分析及调研，直接从客户的价值观分利用线性分析模型来判断小户型的从小户型土地属性角度切入研究，客户对面积需求存在着不同偏好，类切入，以客户衡量标市场内外部关键指标将小户型分成七种驱动类型，通过所以按照小户型产品的面积进行分研究各类小户型案例的深度研究，试图类，将客户按照家庭生命周期进行准为标尺，通过定量分得出其土地和产品方面的部分关键分类，对客户在土地和产品属性方析和定性访谈相结合，面的偏好进行研究指标得到各类客户对产品和土地属性的偏好，建立小户型的内外部关键指标通过案例的借鉴和人口拟合得到中得出小户型项目土地和产品方面的没有找到统一衡量小户型关键指标研究长期趋势，应充分考虑市场的因素部分关键指标，但是无法为其排序的标尺，各类家庭由于价值观的不障碍，难以进入更深层次的研究同，随着家庭结构种类的增加，此种分类呈几何级增长，且各类的偏好不同附件2：小户型发展趋势研究报告附件5：小户型典型案例研究附件1：小户型市场分析主报告：小户型专项研究报告研究附件3：小户型市场格局研究报告附件7：客户访谈以及分析附件4：小户型客户问卷分析成果附件6：小户型楼盘数据本报告是严格保密的。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对于客户目标的理解旨在完善中海住宅产品体系中小户型产品系列的客户、土地属性以及产品属性分析客户需求客户需求理解本次研究目的和要求–小户型产品发展趋势–小户型客户分类及特征–研究目的：–影响小户型定位和产品建描述1.更准确地定位项目和客户议的关键指标–小户型产品必备和增值2.改善土地属性要素3.找到小户型产品必备和增–产品定位的关键指标值要素–研究要求对小户型客户，土地属性以及产品进行细分，得到更加有针对性的结论本报告是严格保密的。8研究范围界wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟定消费者调查调查对象?2004~2006年购买小户型产品的楼盘数据采样自住者，有小户型居住体验；?年龄在21岁以上；楼盘采样标准：?是购买住房过程中的主要决策选取标准为建筑面积为90平米者或参与决策者；研究范围界定以下的套数比在80%以上的楼盘调查内容；包括购买产品类型、购买驱动因本报告重点分析时间区间为素、住房满意度等，具体见调查2004~2006年在市面世的119个问卷。小户型：指建筑面积在90平米楼盘；抽样框以下，包括建筑面积为70平米2004~2006年市场供应的119个小以下的单房，一房和两房（即传重点分析罗湖、福田、南山和宝户型项目（即80%以上的套数比统意义上的小户型），以及建筑安的小户型住宅物业发展；小于90平米户型）75100套产品面积为70~90平米的小三房。。数据来源：样本量小户型项目：小户型项目为小户本报告所有楼盘数据，除有特别抽取项目44个，其中世联代理项型占项目套数80%以上的楼盘，注明外，均来自于世联基础资料目22个，抽取供应套数约1%，及少量大型楼盘中一两栋的小户库、世联数据中心、市统计年鉴约500户型项目；、市房地产统计年鉴、国土与房管局研究将只针对自住类小户型研究本报告是严格保密的。9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目组研究了小户型住宅物业的发展演变，并进行了大量的调研和统计分析工作统计分析专家与客户访谈案例研究现状分析楼盘采样：主要集中在460份：消费者调查问卷案例16个（占到楼盘采集小户型供给现状分析2004~2006年各片区小户28位：客户深度访谈量13%）?小户型的分布格局特征和型住宅物业119个项目9位：世联专家访谈?新天地名居演变过程统计分析：20位：三级市场高级置业?风格名苑?小户型住宅物业的生长环?市小户型历年来整体供应顾问访谈?银晖名居境分析情况?鸿翔水晶堡?政策对小户型的影响?市各片区小户型的供应情?君悦阁况?燕南路88号小户型需求现状分析?城市主场?市各片区小户型客户的特?绿景新美域征和需求偏好?友邻国际公寓?小户型客户的购买驱动因?城市山谷公寓素分析?米兰第二季?市小户型典型项目深度分?潜龙华城析?星海名城五期?米兰公寓?花里林居?泰华君逸世家本报告是严格保密的。10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研究阶段主要工作解决问题访谈：典型片区初步研究：深圳小户型产品客户变迁Phase1:世联代理部资深策划经理/策划师访谈罗湖、福田、南山、宝安……深圳小户型产品的市场表现及特征世联三级地铺资深经理/置业顾问访谈定性研究小户型自住客户的基本轮廓中原/世华等公司经理/置业顾问访谈典型项目初步研究：小户型自住客户的大致购买驱动因素访谈、资料研究世联代理部资深销售经理/销售代表访谈小户型社区、大社区客户关注的大致土地属性、产品属性小户型购买且自住者访谈中的小户型项目……本阶研究阶段主要工作解决问题段Phase2:问卷调查：小户型产品的客户分类及主要特征定量研究购买/租赁的小户型建筑面积小于等于90平方米小户型产品客户的购买驱动因素研购买/租赁小户型且自住，有居住感受客户关注的土地属性一级指标究问卷调查购买/租赁小户型的决策者，且年龄在20岁以上客户关注的产品属性一级指标思路研究阶段主要工作解决问题深度访谈：案例研究：Phase2:典型客户关注的土地属性细分指标各类典型客户居住感受及关注的土地属性各类典型客户所在典型客户关注的产品属性细分指标定性研究细分指标项目研究，将土地属典型客户写真（土地属性、产品属性、各类典型客户居住感受及关注的产品属性性、客户、产品属性深度访谈、案例研究客户特征相结合分析）细分指标结合起来小户型产品生存KPI本报告是严格保密的。11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工作成果主报告小户型专项研究附件附件一：小户型住宅市场专项研究附件二：小户型住宅发展趋势专项研究附件三：小户型项目市场格局专项研究附件四：小户型客户问卷分析附件五：市小户型住宅物业案例研究附件六：小户型楼盘数据附件七：客户访谈及分析附件八：分类小户型客户KPI体系附件九：小户型各分类数据分析本报告是严格保密的。12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟此次分享的主要内容123关于项目项目成果工作方法?买小户型的人群是谁？?如何为这些消费者分类？?各类消费者的消费偏好？?实证案例——工作族?小结：我们为客户解决了那些疑问？本报告是严格保密的。13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟买小户型的人群是谁？本报告是严格保密的。14wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟小户型项目消费者调查样本分布示意图（2011.03）龙岗中心区n=3西乡n=4宝安城区n=20龙华n=40布吉n=38宝安中心区西丽n=5n=58泥岗n=17布心n=6翠竹n=20南山中心区莲塘n=7n=13八卦岭n=18前海n=20景田n=34东门n=10华侨城n=5华强北n=6文锦n=21中心区n=5皇岗口岸n=38蛇口n=21N=460本报告是严格保密的。15wwwwww..ffddcc0011.