““小”的哲小”的哲学学““小”的借小”的借鉴鉴““小”的市小”的市场研场研究究1为什么要做“小”户型直对开发商：优越的快速现金流产品接原因对客户：“总价控制”的保值产品www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2为什么要做“小”户型任何物业都只是一种产品，根本目的是满足使用者的内心需求深城市价值的集约化分配和高效率利用层次特定生命阶段的特定需求原因“融入”与“逃逸”的极端化居住倾向www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3“小”户型的矛盾浓缩VS舒适“小”问题：面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向限制……低总价VS价值感“低”问题：低品质感、住宅文化缺失、低价值感……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4小户型的逻辑小户型并非大户型的缩小版和大户型之间不只是量的区别，而且是质的区别，是在设计逻辑上质的区别。小户型的设计逻辑小户型内部设计所反映的是家庭生活逻辑，对这个逻辑影响最大的就是家庭的人口构成。分割、清楚、固定，极致是人数效率。分割式小户型（经济型）在小面积下满足更多人数的基本居住功能需求或者更小面积下满足1个人的基本居住功能需求。融合、模糊、变化，极致是功能效率。融合式小户型（奢侈型）在小面积下满足1~2个人更多的居住奢侈功能需求，如家庭影院、PARTY场所、独立衣帽间等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5““小”的哲小”的哲学学““小”的借小”的借鉴鉴““小”的市小”的市场研场研究究6分割式小分割式小户户型型融合式小融合式小户户型型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7日本集合式小户型简介：?目前，日本城市住宅的主流形式为NLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接N个卧室。这种?卧室?此房型为3LDK型即三类型的住宅通过标准化构件的设计和推行居室工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能。且由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐；?帖，也称畳?日本小户型集合住宅主要为大城市中工薪?日本房间的面积是用榻阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家榻米的块数来计算的。?一张榻榻米的传统尺寸庭结构为2—3口人的核心家庭模式，因此是180cm*90cm*5cm，面，三居室为集合住宅的主流户型。积1.62㎡。?5.0帖，即8.1㎡?为节约土地、争取较高的容积率，在总体布局上，普遍采用大进深、小开间、单面外廊、公用电梯楼梯的布局，还采用日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层高控制在2.6—2.8m，以降低建筑总高度，减少建筑间距。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8日本集合式小户型户型特点：?外廊?日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户门往后退2m左右，与公共外走廊中间形成一个“小院子”，水、电、煤气?过渡“小院”表均设于此，方便查抄；?户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走?储藏空间灵活分廊，入户后是“玄关”，设鞋柜、衣柜；顺布道往前，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部?卫浴分区设置一般为卫浴空间和厨房(厨房不要求必须对外开窗)；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室作?餐厨相连，餐起相通为日本特有的第二起居空间，一般与起居?半开敞式的厨房室相邻设置，推拉门可以打开、摘下，其保证了使用上的相对独立，又可空间可间接采光而不必直接临窗，从而节以使空间在视觉省了面宽，空间得到高效利用；上连为一体，且?便于主妇在做饭户内空间结构呈现实用化、人性化、细分的同时照顾到在化、灵活化的特点：餐厨相连、餐起相通起居室的家人和；卫浴空间分区设置；储藏空间灵活分布在阳台玩耍的儿童；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9日本集合式小户型无处不在的收纳空间?无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用。?室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。洗面台上的收纳空间三面镜里收纳空间——洗面柜收纳www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库洗面台下的收纳空间10日本集合式小户型多功能和室是提高住宅使用性的典范?和室，是开放式空间的泛指，是一种多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，可将各式杂物吸纳入“地”，留出一个精简的家。是现代居室中“一室多用”的典范?融合了中国、欧洲等地风格。只要有一个空间比客厅空间高，且有拉门、折叠门或卷帘等，能达到空间的自由开阖效果，就可称为和室。和室多功能运用，可设置成书房、收藏室等建筑面积：71.12平米www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库架空的地台是一个很好的吸纳空间11日本集合式小户型洗浴空间的功能分离可提高使用率?国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起?而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置。?这样看起来有点浪费空间,不过每一种功能空间都独立出来；实际上空间的利用效率应该更高。传统组合洗浴空间N型（79平米）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库单独设置的洗浴空间12日本模式用分割与多功能化的最小面积满足家庭生活逻辑XspaceRoom+和室强调收纳应用减少中小户型实际使用中的凌乱场面，使家具整洁开阔提高空间效率通过卫生间各空间独立，提高使用效率，减少相互干扰，减少第二卫生间设计，节省空间多功能的和室通过多功能的和室设置，可增加客厅或主卧功能，提供了多样丰富的生化体www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13分割式小分割式小户户型型融合式小融合式小户户型型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14香港张智强模式一种小户型有多种布局方式www.fdc01.com房地产智库15香港张智强模式张智强的32㎡复合使用空间明亮的起居室影音室光影变化中的卧室光影变化中的卧室www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库16香港张智强模式整体空间32㎡公寓入口采光总体可变化示意采光槽共11种功能复合体17www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库17香港张智强模式隐藏式收纳空间——卧室床的平面隐藏位置可扩为双卧室床隐藏位置www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库18香港张智强模式隐藏式收纳空间——步入式衣柜和洗衣机书架等储藏空间洗衣机平面隐藏位置衣柜位置洗衣机隐藏位置可移动墙www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库19香港张智强模式隐藏式收纳空间——餐厅和厨房正常情况改造后厨房餐厅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库20香港张智强模式小户型的奢侈空间——多功能复合空间　“空间”的真正意义总是与“时间”相联系的，或者说“空间”只有使用才有意义，而使用空间的多种活动都是以时间为标尺和计量的。我们城市建设之所以浪费，大而不当，就是不考虑空间的这一时间特征。比如夜晚空无一人的CBD，卧城和公园不公，小区内停车场的堵塞和空置……等等问题，其本质不就是在空间与时间问题上的错位吗？　　张智强先生的这32平米位于香港北角的城市中心区域，这不正是未来城市中心公寓的模型吗？——白领能买得起，方便住，兼顾上班和生活，同时占领核心的商业资源，空间趣味和酷！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库21香港模式用时间转换空间，满足了私密生活的相对奢侈逻辑功能1Xspace+功能2=Space1……SpaceN2功能N功能空间的压缩整合将生活各功能压缩在厅两侧的0.8M的空间内，功能的高度压缩，确保了厅空间的完整舒适结合主厅的多样组合在各功能占地压缩的情况下，结合可移动吊柜和家具，形成了丰富多样的空间组合模式，同时又为各功能提供了较大的空间舒适度，实现了小且舒适的小户型目标多种生活的可能性虽然部分空间整合，但有多种生活的可能，提供了生活空间的趣味性，增加了空间的丰富性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库22万科模式www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库23万科模式万科全面家居解决方案——U5万科全面家居解决方案≠“毛坯”＋“装修”?万科全面家居解决方案（TOTAL-SOLUTION），是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品，以及从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务等一系列的标准体系，而不仅仅停留在全装修的层面。?万科通过对不同客户行为模式的深入研究，针对从公寓到别墅不同类别的建筑产品特点，将户型设计、建筑设计和室内装修设计同步进行，再进行施工，并进行售后服务保障，最终为客户提供物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品，是万科精细化阶段的重要成果。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库24万科模式万科全面家居解决方案——U5青岛万科U5大连溪之谷U5www.fdc01.c