新政后的户型赠送面积研究www.fdc01.com房地产智库Part1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库新政后不可行的面积赠送方式按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述六种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中不能再继续使用的几种。因此结合新政征求意见细则与上述不可行的办法实例，对新政后确实可行的面积赠送方式的落实具有参考意义。现时广州常用，但在新规范下不能使用的面积赠送方式赠送一1入户花园半面积2内阳台变房3L型阳台变房（内L形）赠送全1超过0.5米宽的凸窗部面积2结构内的花池、空调搁板变房3小复式房（复式的夹层一般小于2.2m）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库①、符合首置需求的户型符合首置需求的户型1案例楼盘广州计算一半建筑面积内阳台不计算建筑面积入户花园www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库广州保利城花园2期海德A、C-03单元B、D-05单元106.00㎡①、符合首置需求的户型符合首置需求的户型2案例楼盘广州计算一半建筑面积不计算建筑面积内阳台，改厕所www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库保利公馆201020栋7梯01单位户型3房2厅100.61㎡①、符合首置需求的户型符合首置需求的户型3案例楼盘广州计算一半建筑面积不计算建筑面积有防护栏的花池变房www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库金域蓝湾B11栋标准层01单位①、符合首置需求的户型符合首置需求的户型4案例楼盘广州计算一半建筑面积不计算建筑面积小复式房，加层低于2.2m，不计入建筑面积www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库海珠区朗晴大学印象小复式楼面积110㎡新政后可行的面积赠送方式按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述三种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中能够成立的几种，但是对于面积赠送的具体细节与手段必须根据新规范的规定与政策出台后的实际情况研究出确实可行的对策。新《建筑工程建筑面积计算规范》下，依然能够使用的面积赠送方式利用不超过0.5米宽、2.2米高的凸窗增加室内使用面积，可分落地式与普通式两种（其中普通式可以在验收后，将凸窗窗台削平，做成高于2.2米的落地凸窗）赠送全部面积架空一块区域，待验收后搭板使用属于外墙附属物的花池、空调搁板扩展面积（不超过0.5米的不算面积，超过的算一半，但此种算法仅限于建筑结构外的部分）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库①、符合首置需求的户型（可赠送）符合首置需求的户型5例空调搁板，预留盘案梁，可做衣柜楼凸窗，可做休广州息平台，窗高低于2.2m计算一半建筑面积落地凸窗，用作书桌面积，并增不计算建筑面积空间感，窗高低于2.2m1、不超过2.2米高，进深不超过0.5米的步入式落地凸窗，不计算建筑面积2、不超过0.5米的空调板、花池等，不计算面积。超过0.5米，算一半面积，可扩展房间面积（此计算方法仅限建筑结构外的部分）www.fdc01.com房地产智库海伦春天1座3座05单元??78.50平米①、符合首置需求的户型（可赠送）符合首置需求的户型6案例楼盘广州结构柱、结构梁此类方法有一定的政策风险，可搭板，做+1房需要打通关节。计算一半建筑面积不计算建筑面积www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库天马河公馆M户型-02面积:95.61m2①、符合首置需求的户型（可赠送）符合首置需求的户型7为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后期修改计算一半建筑面积不计算建筑面积+1房此类方法有一定的政策风险，需要打通关节。此处架空，待验收后，可搭板作+1房案例楼盘区外深圳溪山美地一期12栋www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库A、B单元5-23层奇数层127.70㎡①、符合首置需求的户型（可赠送）符合首置需求的户型8此类方法较安全，可行计算一半建筑面积不计算建筑面积案例楼盘区外外L形阳台可用玻璃隔+1房www.fdc01.com房地产智库佛山时代糖果22栋03单位??87.31平米㎡Part2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库赠送方式—利用悬挑格栅式遮阳板客厅或主卧外的凹阳台改格栅式遮阳板可房间改做阳台www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库赠送方式—利用花架、花池阳台、房间外的花架、花池可并入阳台、房间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库赠送方式—利用平面上凹口处的结构梁、板为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后期修改www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库赠送方式—利用半入户花园入户花园只做一半楼板，可减少计容面积www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库赠送方式—利用可拆卸的填埋层改变凸窗性质落地凸窗在混凝土板上砌20公分高的平台，使凸窗实际高度增加，避免矮凸窗造成的自然采光不足，平台可在后期拆除www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库09年初流行的赠送方式，但要能打通关节，不被有关部门追究为了增加建筑结构的整体性，常在平面的小凹口(面宽2－4米）处设置联系梁，在竣工验收后层层加板，加墙www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8~15层平层户型16~21层一梯一户错层复式尊贵感绝对体现电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层独门独户，开”门”即入户实用率最大化公共空间私有化一梯一户错层复式示意图入户上层电梯厅私有化www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库入户层双主卧+双客厅+双空中院落+4卫生间+工人房的空中美墅工人房与主人和客人活动空间互不干扰家庭厅体现了豪宅生活的质素是整个家庭的半公共空间两个户内公共空间自然的分割了私密空间和公共空间双主卧设计同样也体现了豪宅生活质素，保证了主人生活的私密性。轩泰地产南山东角头项目www.fdc01.com房地产智库A系列：超级无敌视野/突破传统平面产品现状，——绿色走廊系列超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）阳光早餐厅豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）431独立1生态走廊+户内花园系列客房2错层露台223入户花园4专属私家电梯绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库A系列：顶层PENTHOUSE（楼王）?一梯一户双拼户型+专享私家屋顶花园，高度私密的稀有户型?观景名宅，拥有三个花园：主人区花园、会客区花园及透天花池?全部主要厅房朝南，罕有的面宽巨无霸起居厅为多面采光，贯通主人私密区及会客接待区主卧区拥有衣帽间、观景卫生间、透天花池，尺度奢侈，主卧区的卧室可连通书房，或将书房作为卧室的一部分www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库concept?空中的别墅生活全套房设计ABC餐厅采光天井工人房预留洗手间D||位于生活阳台与厨房直接联系EF套房双开洗手间（套房设计）www.fdc01.com房地产智库【户型设计建议--附加值之凸窗】?凸窗与阳台的结合，扩大有效的室内空间?L型或多角型落地凸窗、凸墙，最大化使用空间多层落地凸窗形成的完全赠送的阳光房阳台和凸窗的统一附送，成为有效的步入式室内空间阳台凸墙作为赠送步入式的衣柜步入式景观凸窗景观凸窗步入式阳台室内地面www.fdc01.com房地产智库步入式阳台剖面示意图【户型设计建议--附加值之夹层】?2+4灵活空间居住主体偶数层：送2米夹层空间奇数层：小复式空间，可自行隔成二个空间。3米2米3米4米4米的小复式LOFT空间，可作创意空间也可隔层两层，下层为洗手间与厨房，上层为小卧室。（预留相关管道）www.fdc01.com房地产智库【户型设计建议--附加值之夹层】?2+4灵活空间复式空间给生活带来多种可能性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【产品设计建议—增加实用率】?最大化减少公摊面积（入户大堂）减少公摊面积在一定程度上会减少住宅的舒适度，因此有时会得不偿失。因此建议，电梯间、走道只要是设计合理即可，不用过于节约公共面积。而最有可能节约面积又不影响舒适性的是入户大堂通过架空层来设置。后期用玻璃隔断入户大堂：用灰空间的方式处理入户大堂。半开放型大堂，计入不算面积的架空层内。审批之后通www.fdc01.com过玻璃或栅栏进房地产智库行隔断。半开放型的入户大堂居住主体3——豪华车库大堂——设置在地下车库，真巅峰楼王正的人性化尊贵生活标志汽车大堂：位于地下一二层，停车入户大堂后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥汽车大堂有自然采光，透气等功能。www.fdc01.com房地产智库复式——高舒适度和附加值产品降低噪音敏感度餐厅上空客厅上空主卧上空复式下层复式上层高附加值——复式空间叠拼改房，TH住宅单元250平米变350平米www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库空间的多种可能性满足不同需求3.0米?实