1楼盘个案分析——万科城V.city第一区域事业部2目录页01区域属性分析Contents02产品规划分析Page03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结—2—3万科城01区域属性分析V.city〉项目背景〉项目区位〉交通环境〉项目配套〉区域规划〉区域楼市〉小结—3—401区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第一节项目背景1.1.1基本参数项目名称万科城V.city占地面积129571㎡注册名称马桥景城乐康苑总建筑面积317534.94㎡所处板块马桥板块容积率2.4现场地址银春路2200弄绿化率35%建筑形态小高层得房率76%-77%建筑风格现代开盘时间2013-6-11/2013-6-28开发商上海郡科投资管理有限公司交房时间2014年底企划营销代理新聚仁、策源、世联总户数3400（一期）1110（已开盘）机动车停车位2583个，非机动车价格范围19500元/㎡（报价）停车位停车位3386个（一期）;800机动车位（已开盘）物业管理公司上海万科物业服务有限公司车位配比1:0.72物业管理费3.3元/㎡·月交房状况全装修501区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第一节项目背景1.1.2开发商获奖时间荣获奖项评选机构“2012中国民营企业服8月30日务业100强”榜单中，万全国工商联科位列第4位。国务院发展研究中心2012中国物业服务优秀企业研究所、清华大9月6日品牌企业学房地产研究所、中国指数研究院601区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结获奖时间荣获奖项评选机构第一节项目背景2月29日2012城市摩登新力量现代传媒2012中国房地产开发企业10强中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产3月21日1.1.2开发商2012中国房地产开发企业500强·杰出贡献奖测评中心国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研3月23日2012中国房地产百强企业·综合实力TOP10究所、中国指数研究院4月22日2012中国绿公司百强道农研究院、《绿公司》7月13日“2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。《财富》（中文版）7月15日2012年度卓越成就大奖《21世纪经济报道》综合实力奖项8月30日亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous50）福布斯(亚洲）“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第148月30日全国工商联—2012位“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第189月06日《财富》（中文版）位。“房地产开发”行业榜中，万科列第1位。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研9月6日2012中国房地产行业领导公司品牌究所、中国指数研究院Euromoney(UK)BestResidentialDeveloper-9月15日Euromoney(UK)Global、BestResidentialDeveloper11月20日中国最佳领导力培养公司TOP20《中国企业家》12月3日20年卓越企业《南方周末》开发商实力雄厚、品牌管理团队支持项目701区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第二节项目区位地块较为偏远、板块定位提升区位价值行政区域：闵行板块：马桥板块（低密度顶级别墅聚集区）依靠商圈：旗忠、江川路、莘庄环线：外环以外本案位于马桥镇西南面莘庄：12公里徐家汇：23.2公里人民广场：30公里中山公园：27公里上海虹桥国际机场：23公里上海浦东国际机场：58公里801区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第二节项目区位驾车公交30min常用出行路线：闵行19路(闵马线、江川2路、闵行5路)——地铁20min5号线——地铁1号线马莘线——地铁1号线10min江川路商圈：15分钟莘庄：35分钟徐家汇：1小时901区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第三节交通环境主要干道：闵马线车站案公交总站华宁路、银春路本车站公共交通（近公交总站）：银春路马莘专线、闵马线、江川2路、闵行19路、闵行5路华宁路5号线、1号线主要快速路：嘉闵高架（规划）、申嘉湖高速、沪金高速、北松公路1001区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第三节交通环境交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区马莘专线江川2路闵行5路闵行19路往莘庄南广场:06:30-闵马线往东川路地铁站6:30-往华宁路地铁站：06:00-17:00闵行渡口往旗忠高尔夫球场21:30往吴泾公园：06:45-21:2020:30?往银春路:07:20-18:00方向:05:45-17:30往银春路7:10-21:30往银春路：06:00-20:35往银春路：06:09-20:39发车间隔：15－25min发车间隔：11－15min发车间隔：10min发车间隔：20min发车间隔：6-15min?莘庄地铁站南广场鹤庆路市五医院东川路地铁站北桥站华宁路地铁站银都路沪闵路旗忠文化中心工人俱乐部剑川路华宁路旗忠驾驶培训部旗忠公园少年宫吴泾公园银春路旗忠高尔夫俱乐部旗忠高尔夫俱乐部各工厂马桥敬老院1101区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第四节项目配套生活、教育、休闲配套齐全，公交站点可达餐饮、健身、购物、超市构筑便捷5分钟生活圈确定入驻：麦当劳、卡通尼、一兆韦德；即将引进：超市、公缴费、餐饮、娱乐商业配套夏朵香槟购物街、千代广场、置业广场、金平路商业街、欧尚超市、沃尔玛超市人济酒店、万轩花园酒店、安曼国际酒店（规划中）2000㎡大卖场（规划中）旗忠国际网球中心、旗忠高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、闵行西南体育场、旗忠森兰体娱乐育城（规划中）医院市五院（江川2路可达）、沪闵医院、肿瘤医院、吴泾医院、社区医疗中心（规划）公园旗忠公园、旗忠森林公园、水文化公园、闵行生态公园、滨江绿地、闵行公园幼儿园马桥中心幼儿园、景谷第二幼儿园、景二一分园、闵行区第一幼儿园大旗忠板块的耀华国际教育学校（规划中）、德威国际学校（规划中）、文绮中学、中小学强恕学校、实验小学、闵行区中心小学、北桥小学、北桥中学大学上海交通大学、华东师范大学……旗忠网球中心旗忠森林公园1201区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第五节区域规划保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建设配套，自然环境佳社区医疗中心0040080000保障房、动迁房较多配有一定公建、商业、医疗配套河道、绿地穿插1301区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第六节区域楼市以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自定位无竞争均价：20000元/㎡房型：55-63㎡装修：精装修物业类型：高层均价：19500元/㎡房型：78-122㎡装修：全装修物业类型：高层均价：18000元/㎡房型：122-127㎡装修：毛坯物业类型：小高层、高层1401区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第七节小结开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。别墅群提升板块价值。马桥板块，地处郊环，但公共交通便捷。生活配套齐全，多教育、医疗资源，自然环动迁房、保障房影响居住环境。境佳。15万科城02产品规划分析V.city〉项目四至〉项目整体规划〉建筑风格及立面〉景观规划〉户型分析〉装修标准〉特殊部分分析〉小结—15—1601区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第一节项目四至申嘉湖高速华宁路车流量适中，大型卡车双向四车道项较多目一期银春路双向两车道车流量较小，公交站点内分申嘉湖高速华割连接北松公路，快速到达市中心宁在路建道路目前尚未开通，有施工围挡银春路1701区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第二节项目整体规划二期教育一期占地面积：129571㎡商建筑面积：317534.94㎡业（（社区底商自主招商）政府产权，共40000㎡）1801区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第二节项目整体规划一期26占地面积：129571㎡00建筑面积：317534.94㎡0㎡教育商业（二期（规划未定）14000㎡）1901区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第二节项目整体规划楼号梯户比层数户型12梯6户1878㎡、93㎡、122㎡22梯6户1878㎡、93㎡、103㎡32梯4户1878㎡、91㎡、103㎡52梯6户1878㎡、93㎡62梯6户1878㎡、93㎡、103㎡72梯6户1878㎡、93㎡82梯6户1893㎡、103㎡111293梯6户2878㎡、93㎡1819103梯6户2878㎡、93㎡113梯6户2893㎡、103㎡17910123梯6户2878㎡、93㎡1615152梯4户1891㎡、122㎡87162梯4户1891㎡、122㎡12356172梯6户2578㎡、91㎡183梯6户2878㎡、93㎡193梯6户2878㎡、93㎡层高2.8米78㎡、103㎡为边套规划特征：1.以中轴为主轴左右基本对称2.由南向北建筑逐渐升高，不影响北侧采光规划缺点：临街未设置降噪措施，噪音影响居住质量2001区域属性分析02产品规划分析03营销推广分析04项目推售分析05项目分析总结第三节建筑风格及立面建