情景洋房专题研究房地产智库www.fdc01.com?退一步海阔天空，不单是只能说说的虚幻气概，而是一种从内到外处处充盈的生活理念，在现代社会快速发展的时期，工作压力和精神压力都显而易见，回到家里，我们不需要继续带着压力走进生活，我们所要做的就是使自己放松下来，彻底拒绝焦虑，拒绝疲惫。退一步海阔天空，相信天筑说的，退一步、缓一缓的生活状态，其实很重要。房地产智库www.fdc01.com花园洋房的起源和定义情景洋房的诞生情景洋房产品解读情景洋房的建筑风格情景花园洋房的未来发展前景展望房地产智库www.fdc01.comPART1花园洋房的起源和定义房地产智库www.fdc01.com源起花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新兴城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。房地产智库www.fdc01.com花园洋房的起源—中国花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。房地产智库www.fdc01.com市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。房地产智库www.fdc01.com?狭义的花园洋房：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式等。房地产智库www.fdc01.com?广义的花园洋房：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，有100多平米的平层，也有近200平米的复式。介于别墅和普通住宅之间，它具有部分别墅（独栋和联Townhouse）户型和普通住宅户型相仿的优点。房地产智库www.fdc01.com花园洋房的优势VS别墅：花园洋房的形式接近联排别墅，露台和入户花园使得居者生活有天有地，类似于别墅的居家感觉；从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅；而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位臵。VS住宅：花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面面的升级产品。花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态。同时能亲近邻里关系，有传统院落文化的气息。房地产智库www.fdc01.comPART2情景洋房的诞生和理念房地产智库www.fdc01.com情景洋房的诞生1998年，在深圳的全国性住宅设计论坛上，万科设计总监张纪文先生提出邻里单位式的规划单元方式和退台式多层住宅方式；并于2002年取得该产品的设计专利。房地产智库www.fdc01.com情景洋房的简介?情景洋房是介于townhouse和普通洋房之间的产品，一般以设计多层产品。?它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式、层层退台的建筑形态以及情景房的设计，是住宅在满足基本功能的同时，提高建筑品位，给居者带来与众不同的全景式的情调生活。?提倡业主通过露台来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质，即所谓的“露台社交”。露台也成为这一洋房里最重要的“情景”之一。房地产智库www.fdc01.com情景洋房的设计理念?花园理念?情景房理念?情景邻里单元理念房地产智库www.fdc01.com?花园理念室外空间私有化，让每户拥有南向的私家花园或露台独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸：一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动房地产智库www.fdc01.com?情景房理念情景房设臵于一楼，其功能可用作书房、茶室、客房等功能，位于客厅的外部，入口的旁边，和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。房地产智库www.fdc01.com?情景邻里单元理念层层退台的住宅和南入口的特别入户方式，形成多层次的邻里空间，楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。房地产智库www.fdc01.comPART3情景洋房的产品解读?情景洋房的表现形式?情景洋房的特点?情景洋房的产品变迁房地产智库www.fdc01.com情景洋房的表现形式院——底层的私家小院错——动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面露——更多的室内空间暴露给自然“退”客厅面积形成露台一层拥有二层“退”一私家花园层书房形成露台三层四层二层一层房地产智库www.fdc01.com情景洋房的特点情景洋房通常是三—五层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房，一层另设有生活阳台、工人房，每单元两户?层层退台?新颖的入户方式?户户有花园（露台）?情景房（阳光房）?邻里沟通房地产智库www.fdc01.com层层退台?由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。房地产智库www.fdc01.com退台方式?一层的两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；?二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台；?三层的两户在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；?四层的两户在两边部位退台，形成四层的景观露台；?四层半在坡顶的位臵退台，形成四层半的景观露台。房地产智库www.fdc01.com新颖的入户方式?情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。（其中也有全部南面入户的方式，首层通过私家花园进入家中，二层及以上则通过两户中间的楼梯进入）?优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家的快乐与愉悦，更有归属感。23房地产智库www.fdc01.com1户户有花园（露台）产品解读?传统多层产品一般只有一层才带花园，而情景洋房通过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可能使居住者得到更大的实惠。?一层赠送大面积前后花园，顶层销售面积较小，但赠送大面积的露台。通过这种设计，有效的降低了传统多层产品在一层和顶层上的销售难度，将传统多层的销售劣势转化为优势，形成情景洋房的销售亮点。房地产智库www.fdc01.com产品解读1情景房（阳光房）?情景房设臵于首层，位于客厅外部，入口旁边，即阳光房。其功能可根据主人的需要，随意用在书房、茶室、游戏室、客房等功能房。?同时，情景房还具有可拓展性的功能，住户可以根据喜好，将情景房和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。25房地产智库www.fdc01.com产品解读1邻里沟通?情景洋房层层退台式的露台，打破了以往封闭的交流环境，也没有别墅那种距离上的遥远。露台和花园不仅是一个私人户外空间，还是一个交流平台。邻里间可以通过在露台交流各种兴趣和心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此间的距离。房地产智库www.fdc01.com情景洋房的产品变迁?4+1?3+1?5+1房地产智库www.fdc01.com4＋1花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面万科水晶城为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户?巧妙的入户方式?独特的露台空间?多景式阳光房?丰富的建筑形态?气派的横向客厅?豪华的顶层套房28房地产智库www.fdc01.com?建筑面积：149.14平方米?架空层储藏室：28.37平方米?户型：错层四室两厅双卫、南入口首层?户型特点：位于首层，独享50平米左右的私家花园，花池的位臵，平添主人生活情趣。?独有情景房，倍添院居情趣?开间宽大，客厅和餐厅视野开阔，采光充分?超过20平米的主人房宽敞舒适，可设臵步入私家花园储藏室式衣帽间情景房赠28.37㎡储藏室?三间卧室组织紧凑，空间利用合理一层架空层房地产智库www.fdc01.com?建筑面积：140.48平方米?户型：错层三室两厅双卫、南入口二层?户型特点：独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米得开间，近40平方米的横向客厅和餐厅，视野开阔，采小错层光充分?超过20平方米的主人房宽敞舒适，可设臵步入式衣帽间?三间卧室组织紧凑，空间利用合理?活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富露台入户?附带观景露台二层房地产智库www.fdc01.com?建筑面积：128.92平方米?户型：错层三室两厅双卫、南入口三层?户型