朗诗绿色街区建筑科技之旅——成都朗诗绿色街区踩盘报告重庆、成都考察第一小组本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1N报告大纲1发展商介绍项目背景项目区位项目规划项目概况项目四至2项目配套小结经济技术指标3产品分析园林规划外立面主力户型分析朗诗十大科技系统小结营销亮点分析营销节点4现场包装体验式营销小结5启示www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2发展商介绍Part1发展商介绍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3在成都，你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子；可能听过李宇春，张靓颖，甚至听过保利，龙湖，但，不一定听过朗诗www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4可他们说，他们重新发明了房子。。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5朗诗集团简介?朗诗集团股份有限公司成立于2001年12月24日，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司。目前，集团在江苏、浙江、上海、武汉、成都都有地产业务。集团总部位于江苏南京；?由于地域关系，朗诗地产主要经营范围集中在长三角江浙沪一带，近两年开始向中西部中心城市扩张，并于2010年在成都成功竞得地块，此举也标志着朗诗地产正式进入成都，朗诗绿色街区是朗诗地产在成都的首个项目。也是朗诗在西南片区的首个项目，是朗诗完成全国性战略布局的重要棋子；?朗诗集团目前拥有“南京、苏南、浙江、上海、武汉、成都”六家区域公司，朗诗目前已完成区域扩展，并开始进行全国扩展。虽虽然在企然在企业规业规模和模和销销售上比不上万科、保利、中海等大型企售上比不上万科、保利、中海等大型企业业，但在“，但在“绿绿色科技地色科技地产领产领域”域”，朗，朗诗诗地地产产却是行却是行业标业标杆。杆。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7项目概况Part2项目概况Part1?项目地块背景?项目区位?片区规划?项目四至?项目配套?小结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|82.1项目地块背景?2010年11月12日上午，朗诗地产以2.771亿的价格获得成都迎晖路片区地块，可开发面积6万平方米，成交楼板价4450元/平方米；?相比周边地块，本项目体量规模不具有优势；?相比周边地块，本地块楼面地价较塔子成都汽车总站山公高。依据朗诗项目成本，在保证合园理利润的前提下，项目已达片区高端盘水平；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92.2项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10项目所在片区在成都当地人心目中的印象城东是传统的国有企业集聚区，戏称“东穷”，近年随着国企外迁，旧城改造的迅速推进，品北“乱”牌开发商先后进入，区域房地产市场发展迅速西“贵”，成为名副其实的“活力东“穷”“活”城东”。南“富”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112.3项目片区规划。区域系成都市政府近年来大力改造、发展的重点区域之一。?从整体的大环境来看，根据成都政府规划，从工业城东，再东中产城东，再到文化城东，城东正日渐成为成都城市未来价值的聚焦点。特别是各大工业厂矿先后迁出，经历腾笼换鸟的变革之后，城东的生态环境得到很大的改变，居住价值也随之大举提升。?此外，目前城东片区商圈云集，可谓是成都商圈最密集的区域。以蜀都大道为中轴线，两侧分布有建设路商圈、万象城商圈、东大街商圈、万达商圈和东客站国际商旅圈，其中建设路商圈及万达商圈已经成熟，而其他商圈正日趋成熟和形成中。?现在，众多知名品牌房企纷纷在城东抛金拿地，分取城东楼市发展大蛋糕。包括九龙仓、新鸿基、华润、万科、阳光100、香港信和等一线实力开发商的强势入驻，中高端住宅不断崛起，与此同时，区域配套加快升级，居住环境进一步改善。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|122.4项目四至。项目南临主干道迎晖路，项目对面为加油站，斜对面为成都汽车总站。项目所处位置极度拥堵嘈杂政府安置房政府待出让土地加油站成都汽车站迎晖路www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|132.5项目配套：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目周边生活氛围尚未成型。万年场商圈成都草堂体育在建万象城小学学院双庆新华医院中学双林小学家乐福3KM沙规划小学河市杨柳小学塔子山公园规划中学成师附小商业万达广场教育川师附医疗www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|142.6项目概况小结1、从整体区域来看，项目区位优越，属于政府重点规划打造的区域，未来具有较高的发展潜力。但由于历史因素，该区域改造所需的时间较长，要想建成规划中的城市新区，预计要花费十年甚至更长时间，因此，从短时间（1-3）年来看，该区域价值释放速度较慢。2、从周边环境来凯诺，项目路网等基础设施建设落后，临近主干道、毗邻汽车站，整体环境拥堵嘈杂。3、从居住氛围看，目前项目周边缺乏必备的生活配套，居住氛围较差，暂无居住品质可言。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15产品分析Part3产品分析?经济技术指标?园林规划?外立面?主力户型分析?朗诗十大科技系统?小结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|163.1项目整体技术指标占地面积：21472平方米建筑面积：84385平方米总户数：640户物业类别：普通住宅78容积率：2.90绿化率：30%65物业管理费：系统维护费：12.6元/平方米·月1.7元/平方米·月24物业公司：朗诗物业总层数：18层3装修标准：装修情况：精装修800元/平方米产权：70年梯户比：两梯三户当前在售单位：总栋数：8栋?除了5号楼为会所外，其它楼栋均为住宅单位；4、6栋单位主力户型：?目前除了在售的4、6栋单位已建起，其它单位还未动停车位：618个77-143平方米2-4房工；?项目整体规模偏小，在片区不具优势。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|173.2项目园林规划乐水观花因为地块自身条件限制，无法采取中高端项目通常使用的“何谓布局阳光飞瀑+大面积中庭园林”，但项目另辟蹊径，以水系为轴线打造了三个不同主题的小区景观带（从北到南依次为“乐水观花”、“阳光飞瀑”、“桃桃花源花源”），一步一景，营造出应景变化极强的景观效果。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|183.3项目外立面项目为现代建筑风格，板塔（楼）结合，立面采用高级涂料，采用咖啡色和暖色两种色调，整体色调为朗诗高层住宅一贯的浅暗红色。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|193.4项目主力户型分析（样板房户型）M1户型，约89平方米L2户型，约144平方米（样板房户型）?绿色街区一批次主推房源面积区间90-140平米，大部分户型南面朝向，卫生间干湿区分，水区集中，紧凑实用节能环保。?项目在户型设计上中规中矩，没有特别出彩之处，此外存在不少“硬伤”；例