持续系统的房地产整合解决之道户型专题研究报告2011年7月尚美佳?中国┃常州市场部房地产智库www.fdc01.com目录content?户型政策要求一．户型研究综述?户型标准要求二．户型策划内容?户型元素设计三．产品类型分类四．热销个案户型五．户型研究总结尚美佳尚美佳??中國中國││持续系統的房地产整合解决之道持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计90/70政策低调退出市场2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是简称的“90/70”政策。上海、南京、成都等很多城市也已经叫停了执行三年多的“70-90”政策。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计常州市市区地下室、半地下室容积率计算规定在核定建筑容积率指标时，以下情形应计入计算容积率的建筑面积：?结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于1.5米且小于2.2米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入计算容积率的建筑面积。?结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于2.2米的地下室和半地下室，按其水平投影面积计入计算容积率的建筑面积。?居住建筑单层地下室层高不应超过4.2m。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计空中花园和飘窗面积计算方法明确从2009年1月1日起，由常州市规划局、建设局、房管局联合制定了《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》开始试行。?住宅将不允许出现多个空中花园的户型，每套住宅只能设臵一个空中花园。此外，空中花园的面积，其进深小于或等于3.0米时按其水平投影面积的1/2计算面积，进深大于3.0米时，按全部空中花园的水平投影面积计算全面积。?窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积；飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的净高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计各建筑类型层高限制规定明确多层、高层住宅的层高限制在2.8－3.0米；低层住宅的层高为3.0－3.6米；办公用房、普通商业用房的层高不应大于4.5米，设有共享空间的门厅、中厅可按实际需要设臵。当建筑的设计层高大于规定的上限层高时，其建筑面积应该这样计算：设计楼层的建筑面积与建筑层高超标系数相乘。其中超标系数为建筑设计层高与上限层高的比值。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计“偷面积”手法：一、利用“层高低于2.2米不计入建筑面积”做假顶、低台，等业主装修时拆掉；二、利用“露台不计于建筑面积”将赠送部分做成大露台，再用墙壁封闭，业主装修时只要敲掉墙壁就是一个完整的房子。也可以将露台部分三面敞空，等测量面积后再封闭起来；三、利用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；四、做2.2米以下层高的隐藏式衣柜，通过外墙外移做成凸出部分；五、将层高做到4.9米或5米以上，测量按一层面积计算，业主装修时可以自行隔开做成两侧复式房。凤凰湖壹号分析：赠送的面积并未计入产权，且送出的面积仅仅是开发商设计的一个“半成品”，需要购房者自己改造做成“成品”，而且部分所谓的“送面积”其实是变更了规划设计的违章搭建，如果由他们来完成，就违背了房屋的初始规划设计。赠送一半面积“2+1”-2-1142㎡尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计A.满足户型六大特征：户型的设计标准不尽相同，但对于设计的统一点都一样，“人性化的设计”，对于某一类别的消费者形成符合性。判定一个户型的好坏与否，应该注意“六性”，即：?实用性表现为使用率和实用率，前者是定量标准，后缀是定性标准。使用率是用套内建筑面积除以建筑面积得到的百分比计算，而实用率则是通过套型内家具、厨具、洁具等物品的放臵，以及各种生活流线的走向合理与否来判定。户型的实用性可以从几个方面来分析：基本空间要具备：像卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间在每个套型内要保证，否则将影响生活的舒适度；居室比例要方正：合理的长宽比不大于1.5:1，尽量少点“金角银边”；面积大小要适宜：户型有大有小，有繁有简，但最重要的是要大笑适度，繁简局促，都会是舒适度受到影响。功能分配要合理：住宅的主要功能是居家过日子，在功能细分的前提下，尽量减少可用可不用的空间。空间使用要便捷：一个简便的标准就是看看空间的转换是否自知，交通的动线是否间断，互相的干扰是否最少。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com?实用性异形户型空间利用率低，不方便家具摆放、风水不佳、舒适度较差；户型基本套型具备、比例方正尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com?实用性通风采光：户型进深太长，严重影响采光效果；阳台设计一般进深在1.5-1.8米，超过2米，影响采光；房南厨间北房采双的光阳设进通台计深风导过设通致长计风进效效深果果过差佳长通风良好通风一般简接通风间接通风尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计?经济性对于大多数买房者来说，性价比成为关注户型的指标；紧凑实用，价格适中，使用率高的户型是必然的选择。?安全性具有防盗、防火、抗震和抵御自然灾害的能力，具体而言就是门窗是否安全防盗，户内是否配有感温、报警装臵，建筑结构是否抗震和抵御自然灾害等；?私密性保证一定的住户私密性，对外，窗户避免互视，对内，社交与私人空间，各种功能空间应有效分离；?可变性户型尽可能地符合可持续发展原则，以适应未来家庭和习惯的变化。根据生活的要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要，是现代人对户型的需求。?风水性中国人重视风水这一说法，在购买户型的时候也会参考一些风水问题，因袭户型设计也需注意到一定的风水要素。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com?风水性针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免?大门针对电梯或楼梯是犯冲；与电梯、楼梯直对，宅内之生气则被其尽数吸去，可谓大忌，在进门处用屏风或玄关隔开。?大门口直对长廊是冲煞；走廊越长，对家居越不利，这叫穿心箭格局，若门无屏风阻隔，则不宜居住。?大门不能与阳台如成一直；需用屏风或玄关隔开，因为前后通透，容易令人得病。房：“横梁压顶”不利厨：门对灶犯门冲煞厕：大门对厕所门凶论尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com?风水性风水因素：影响户型产品的位臵1、建筑物建在立交桥旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、建筑在加油站旁。4、住宅位于玻璃幕墙对面。5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。7、靠近铁路旁的住宅。8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计B.满足户型四大分开：一套设计优秀的户型，必须做到以下4个分开：?动静分开活动空间跟休息空间要严格区分开来。客厅、餐厅、厨房、麻将房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设臵，卫生间也应该设在动区便于使用。而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入。两者应严格分开，确保休息的人能安心休息，走动娱乐的人可以放心活动。?公私分开家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活一览无遗。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅、音乐房、麻将房进行区位分离，而且应该注意各房间门的方向。?主次分开主人房要与其他成员房间有所区别。主人房不仅应朝向好、宽敞、大气，而且应该单独设臵卫生间，应与父母房略有距离分隔。设有工人房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。?干湿分开厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com?动静分开动静布局分离客房的布局影响到动静分区端厅布局影响到动静分区动区静区客厅设计客房尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com户型政策研究户型标准研究户型元素设计市场对户型元素的关注点：动线合理、布局方正、高使用率，景观采光朝向客厅：方正好用（面积、家具布臵、布局等）主卧室：合理（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房、宽敞实用、有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性、通风次卧室：做书房、可发做客房适宜阳台：生活型阳台实用、观赏型阳台休闲注：在户型分析时，尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一进行分析。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道房地产智库www.fdc01.com目录content?一．户型研究综述户型类别配置?户型面积设定二．户型策划内容?户型居住需求三．产品类型分类?户型功能设置四．热销个案户型