2010年5月天润置地集团设计部及平谷项目洋房产品探讨及平谷项目洋房产品探讨华润置地华润置地橡树湾系列产品研究橡树湾系列产品研究房地产智库www.fdc01.com平谷项目规划有花园洋房产品。依据集团领导指示，设计部对华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具体情况对洋房产品进行探索与反思。房地产智库www.fdc01.com目录“”“”PART1华润橡树湾系列产品介绍PART3联庭别墅产品的特点以及不足（以福建项目为例）PART4华润橡树湾项目对平谷项目的借鉴PART2上海、福州橡树湾联庭别墅产品的介绍房地产智库www.fdc01.com华润橡树湾系列产品介绍1PART房地产智库www.fdc01.com经典学院系?品牌线—品牌??：中国学院住宅风格学院系列风格的品牌路线会所连廊围合组成庭院房地产智库www.fdc01.com成都武汉沈阳厦门上海福州北京座城市7橡树湾系列产品座城市7拓展城市：房地产智库www.fdc01.com在售第3期北京橡树湾板楼楼塔组合容积率：建筑面积：万（住宅、商业）交通位置：北五环上地站东公里万建筑类别：,2.257656201现开盘期开发周期：3拓展城市：房地产智库www.fdc01.com成都橡树湾多层洋房、高层容积率：（洋房）建筑面积：万洋房车位比：双层地下车库，一期车位辆建筑类别：6+141.76611.6460拓展城市：房地产智库www.fdc01.com高层示意图武汉橡树湾2.74小高层高层容积率：建筑面积：万绿化率：总套数：（总）（一期）套建筑类别：,47.642%40001632拓展城市：房地产智库www.fdc01.com第期总平面1沈阳橡树湾在售第期1联排别墅、叠庭别院容积率：（一期）建筑面积：约万绿化率：叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层建筑类别：高层、2.00.8210035%拓展城市：房地产智库www.fdc01.com厦门橡树湾多层、高层容积率：建筑面积：万由栋层、栋层、栋层、栋层的高层，以及栋层、栋层的多层组成售楼处示意项目位置示意建筑类别：3.27313331321304181936拓展城市：房地产智库www.fdc01.com第期总平面1第一代产品上海橡树湾别墅、高层公寓容积率：建筑面积：万绿化率：别墅采用联庭形势，上海项目是联庭概念的建筑类别：联庭1.62340%“”“”拓展城市：房地产智库www.fdc01.com实景相片第二代产品福州橡树湾别墅、高层公寓容积率：建筑面积：万绿化率：别墅采用联庭形势，福州项目是联庭概念继上海项目后升级改进的别墅、高层公寓建筑面积：万建筑类别：联庭建筑类别：联庭1.78030%“”“”80拓展城市：房地产智库www.fdc01.com一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标，利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。规划由低容积率的多层或别墅高容积率的高层组成1.+橡树湾项目规划特点总结：房地产智库www.fdc01.com上海会所立面上海住宅立面采用学院系列风格会所由连廊围合庭院，更加体现学院风格中国学院住宅风格橡树湾项目规划特点总结：2.房地产智库www.fdc01.com上海橡树湾附近学校项目在名校附近引进当地有名的中小学、幼儿园作为配套A.B.拥有良好的教育配套橡树湾项目规划特点总结：3.房地产智库www.fdc01.com“”PART2上海、福州橡树湾联庭别墅产品的介绍房地产智库www.fdc01.com联庭别墅“”福州橡树湾上海橡树湾上海橡树湾、福州橡树湾的别墅产品采用了联庭别墅的概念上海橡树湾为第一代产品，福州橡树湾在上海项目的基础上进行了升级“”橡树湾项目产品创新：房地产智库www.fdc01.com特点三：米面宽15.4特点二：每户个独立庭院4产品创新层户（一层地下室、二层三层、四层五层）53+++特点一：每户独立入户联庭别墅特点：“＂三个主要特点：房地产智库www.fdc01.com（第二代）分户式就近停车全部电梯入户卧室较小后勤区不完善每户赠送地下室首层赠送地下室福州橡树湾（第一代）产品升级部分设置电梯卧室较小后勤区不完善中央式集中停车上海橡树湾联庭别墅：房地产智库www.fdc01.com车库入户1.分户停车2.电梯入户3.每户赠送地下室（升级）上海橡树湾福州橡树湾（二跃三为例）产品升级联庭别墅：房地产智库www.fdc01.com福州冬短夏长，橡树湾地处乌龙江边，为?照顾风向、日照及观景需求，橡树湾联庭别墅整体南偏东15?：整体南偏东度华润在橡树湾的别墅中加装?电梯，方?住户可以从地下车库直接入户15?：直接入户?福州特色创新福州气候潮湿，为?避免这类问题，橡树湾联庭别墅将地坪提高5.8米，这样可以使地下室处于相对干燥的环境中提高地平：符合福州生活的特色创新?项目概况：房地产智库www.fdc01.com2花园首层南向开间进深开间地下室层数室厅卫房型3316.2515.41+322160m户型（首层地下）A+建面户型分析：房地产智库www.fdc01.com户型（二层三层）B+户型分析：房地产智库www.fdc01.com2露台二跃三南向开间进深开间地下室层数室厅卫房型1513.5515.42+333207-224m建面户型B户型分析：房地产智库www.fdc01.com户型C户型分析：房地产智库www.fdc01.com2阳台露台四跃五南向开间进深开间地下室层数室厅卫房型2/513.5515.42+332211-234m建面户型C户型分析：房地产智库www.fdc01.comPART3“联庭别墅”产品的特点以及不足（以福建项目为例）房地产智库www.fdc01.com（三跃四户型平米，交通面积公230卧室较小没有豪华感（主卧的卧室区约平米、次卧平米）大开间带来的进深较小，对节能有了更高的要求交通面积过大造成每户公摊的增加摊约平米）???161540米双层地下空间电梯入户：?5.8特点庭院：?地下室直接入户不足没有明确的后勤空间?米面宽地下停车场：?15.4一宅四庭院入口：独立入户大面宽：??房地产智库www.fdc01.com户型庭院A一?四庭院庭院：1.房地产智库www.fdc01.com户型庭院B一?四庭院庭院：1.房地产智库www.fdc01.com户型庭院C一?四庭院庭院：1.房地产智库www.fdc01.com南侧入口北侧入口独?入户入口：2.房地产智库www.fdc01.com15.4米面宽大面宽：3.房地产智库www.fdc01.com户型进深约：米A164200590015.4米面宽大面宽：3.房地产智库www.fdc01.com4200590032251775530015.4米面宽户型进深约：米B13大面宽：3.房地产智库www.fdc01.com5300420059004200420059003225户型进深约：米15.4米面宽C13大面宽：3.房地产智库www.fdc01.com全面引入人车分?体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样?仅大大提高?项目的安全性和舒适性地下室层高约5.8米，空间可以改成2层使用所有户型都带有地下室，并有采光井???人车分流地下停车场：4.房地产智库www.fdc01.com所有户型均能从地下车库乘电梯入户或由1层电梯厅入户每一户均设置独?楼梯，从楼梯开始到入户空间都是专属自我的领域??电梯入户：5.房地产智库www.fdc01.comPART4华润橡树湾项目对平谷项目的借鉴房地产智库www.fdc01.com设计的不足联庭别墅产品“”橡树湾结合平谷项目橡树湾联庭别墅产品设计的探讨“”橡树湾设计借鉴PART2PART3PART1房地产智库www.fdc01.com橡树湾设计借鉴PART1房地产智库www.fdc01.com独立入口、大面宽。花园洋房叠拼化，每户均有独立的入户花园，户户有大面积花园露台与地下室，大大增加了别墅感。（二层跃三层户型花园、露台面积约平米）。二跃三、四跃五的设计解放了南向空间，增加了南向空间的个数与面宽，提高了居住舒适性与空间品质。起居室、卧室全部朝南，只有部分后勤功能布置在北向，彰显居者尊贵身份。1/502??橡树湾设计借鉴：1.1\2房地产智库www.fdc01.com入户入户入户人车分流：。人车分流体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样不仅大大提高了项目的安全性和舒适性，但相对于集中布置地下停车费用会有所增加。3户型地下室户型地下室户型地下室ABC?橡树湾设计借鉴1.3房地产智库www.fdc01.com园林洋房之间洋房与高层公寓。利用精致的园林烘托有品质大盘的氛围，通过有层次的绿化设计弱化楼与楼之间的距离感4?橡树湾设计借鉴：1.4房地产智库www.fdc01.com规划模型（规划的楼间距离较近）园林洋房之间橡树湾设计借鉴：1.4房地产智库www.fdc01.com园林洋房之间洋房山墙橡树湾设计借鉴：1.4房地产智库www.fdc01.com联庭别墅与高层公寓对比“”立面。并不刻意追求底层产品与高层产品的立面手法统一，在风格一致的基础上适当的对比、映衬，同样取得了很好的立面效果。5?橡树湾设计借鉴：1.5房地产智库www.fdc01.com高层公寓立面立面联庭别墅立面“”橡树湾设计借鉴：1.5房地产智库www.fdc01.com通过覆土抬高洋房地基，使首层抬高，机动车直接从实际地平进入地库首层的视野同时抬高视野、停车。抬高首层地平，提高洋房部分观河的视野，减小地下车库的土方开挖量，但平谷项目处于亏方状况，建议地下室采用部分开挖部分垫高覆土的方法，降低开